Wciąż toczy się dyskusja o zniesieniu bonifikat przy wykupie mieszkań komunalnych. Natomiast gminy sprzedają kolejne lokale. W 2025 r. takich transakcji było ok. 10 000. Jednak własnego „M” za 10% wartości np. w stolicy już nie kupimy.
„Gdzie się podział milion komunalnych mieszkań?” – ten tytuł nosiła analiza portalu RynekPierwotny.pl sprzed dziesięciu lat. Zwracała ona uwagę na bardzo szybkie tempo wyprzedaży lokali gminnych. Od czasu publikacji wspomnianej analizy, gminy sprzedały ponad 150 000 mieszkań – nierzadko z bonifikatami wynoszącymi ponad 90%. Od pewnego czasu trwa dyskusja dotycząca zniesienia bonifikat. Pojawił się nawet stosowny projekt ustawy. Jednak prace parlamentarne się przeciągają. Wstępne szacunki ekspertów RynekPierwotny.pl wskazują natomiast, że sprzedaż mieszkań gminnych w 2025 r. wcale nie zwolniła.
Komunalny bilans: aż 600 000 mieszkań „na minusie”
Pewien problem z oceną tempa sprzedaży mieszkań gminnych polega na tym, że dane dotyczące wspomnianego zjawiska otrzymujemy z opóźnieniem. GUS publikuje bowiem odpowiednie informacje w cyklu dwuletnim, na podstawie nadsyłanych przez gminy sprawozdań statystycznych M-01. Na razie najnowsze dostępne i dokładne dane o liczbie sprzedanych lokali gminnych dotyczą lat 2023 – 2024. W tym okresie gminy sprzedały kolejne 23 726 mieszkań. To wynik mniejszy niż chociażby w latach 2021 – 2022 (32 619), ale nadal relatywnie wysoki – zwłaszcza, że zasób komunalny szybko się kurczy.
Na podstawie dostępnych informacji GUS można obliczyć, że krajowe gminy odnotowały bardzo mocno ujemny bilans sprzedaży oraz budowy mieszkań. Mowa o następujących wynikach:
- od 2002 r. do 2015 r. gminy sprzedały 501 305 lokali mieszkalnych, natomiast nowych mieszkań gminnych ukończono tylko 38 139
- w latach 2016 – 2024 gminy sprzedały 145 681 mieszkań, a liczba oddanych do użytku nowych lokali komunalnych wyniosła jedynie 13 199
Nietrudno więc stwierdzić, że prosty bilans sprzedaży oraz budowy mieszkań komunalnych z lat 2002 – 2024 był mocno ujemny. Mowa o wyniku na poziomie minus 595 648 lokali (51 338 mieszkań zbudowanych vs 646 986 sprzedanych).
Jeżeli chodzi o lata 90., to niestety nie dysponujemy dokładniejszymi statystykami. Nie ulega jednak wątpliwości, że ówczesny bilans sprzedaży i budowy lokali komunalnych był bardzo ujemny, skoro ich liczba skurczyła się z ok. 1,7 mln (1995 r.) do 1,3 mln (2001 r.). Natomiast pod koniec 2024 r. lokali mieszkalnych w zasobie gminnym było już tylko ok. 756 000 – po doliczeniu pustostanów (78 713) oraz „M” zarządzanych przez jednostki oświaty i kultury, placówki wykonujące działalność leczniczą i ośrodki pomocy społecznej.
W 2025 r. gminy sprzedały 10 000 „M”, ukończyły – 1644
A jak wyglądał podobny bilans sprzedaży i budowy lokali gminnych z zeszłego roku? Zdaniem ekspertów RynekPierwotny.pl, na razie możliwe są tylko przybliżone szacunki. Wiemy bowiem, ile lokali gminnych oddano do użytku w 2025 roku (1644), lecz brakuje dokładnych informacji na temat sprzedaży. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości o ubiegłorocznej liczbie aktów notarialnych pozwalają natomiast sądzić, że w 2025 roku gminy sprzedały około 10 000 – 11 000 mieszkań (z bonifikatą lub bez). Zatem bilans budowy i sprzedaży lokali gminnych ponownie był mocno ujemny.
W Sejmie mamy pat, więc nie będzie nawału wniosków?
W nawiązaniu do powyższych informacji warto zwrócić uwagę, że już w minionym roku toczyła się konkretna dyskusja dotycząca zniesienia bonifikat, czyli podstawowego czynnika zwiększającego skalę sprzedaży mieszkań gminnych. Odpowiedni projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami trafił do Sejmu 15 maja 2025 r. (patrz: druk sejmowy nr 1318). Po ponad roku można powiedzieć, że na razie widoczny jest polityczny pat.
Istnieje natomiast spore prawdopodobieństwo, że planowany początkowo zakaz udzielania bonifikat zostanie „zmiękczony”. Przypomnijmy: pierwotna propozycja zakładała bezwarunkowy zakaz wykupu gminnego mieszkania z bonifikatą już od 1 stycznia 2027 r. To obecnie mniej prawdopodobny scenariusz niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Spada zatem ryzyko tego, że niebawem, w okresie przejściowym gminy zostaną mocno zasypane wnioskami o wykup mieszkania (według obecnych przepisów).
Warszawskie mieszkania za 30 000 zł – to już nie wróci
Analitycy RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że gminy w odpowiedzi na propozycję całkowitego zniesienia bonifikat przy wykupie mieszkań, powołują się na różne lokalne uwarunkowania i wymaganą samodzielność zarządzania zasobem mieszkaniowym. Krótki przegląd sytuacji z dużych miast potwierdza zróżnicowanie polityki lokalnych włodarzy. Najlepszy przykład stanowi Warszawa. Dane GUS wskazują, że w latach 2002 – 2013 stolica sprzedała 26 305 lokali gminnych.
Analogiczny wynik z lat 2016 – 2024 to już tylko 640 sprzedanych przez Warszawę mieszkań. Tak duża zmiana była efektem przyjęcia sprzedaży lokali po cenie rynkowej (bez bonifikat) jako generalnej zasady. Wcześniej stołeczne mieszkanie można było wykupić za 10% – 20% wartości. Eksperci RynekPierwotny.pl obliczyli, że w latach 2005 – 2013 średnia cena lokalu sprzedawanego przez Warszawę wyniosła ok. 30 000 zł (źródło danych: Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2021-2025). Niezależnie od przebiegu prac sejmowych, takich okazji w stolicy już raczej nie zobaczymy.
