Analiza rynku mieszkaniowego w Polsce – 3 kw. 2021

– W ostatnich kwartałach popyt znacząco wyprzedził podaż mieszkań, co sprawia, że oferta lokali deweloperskich zarówno w Warszawie jak i czterech pozostałych największych regionach kraju maleje. W III kwartale 2021 roku w stolicy odnotowaliśmy drugą najniższą ofertę mieszkaniową od 2015 roku na poziomie 11 499 lokali. Oferta mieszkań deweloperskich w ostatnim roku nie zmalała jedynie w Łodzi, gdzie na koniec III kwartału 2021 roku osiągnęła najwyższy poziom w historii – 4 819 lokali mieszkalnych. Rekordy wciąż biją ceny, które rosły w ujęciu kwartalnym na każdym z sześciu analizowanych przez nas rynków. Największe wzrosty cen za mkw. nowego mieszkania odnotowaliśmy w Łodzi blisko 6%, najwolniej stawki rosły w Warszawie – 1,16%. Stolica pozostaje bezapelacyjnie najdroższym miastem – średnio zapłacimy w niej 12 325 zł za mkw. Na drugiej pozycji jest Trójmiasto ze średnią ceną ofertową na poziomie 11 387 zł, zaś najtaniej mieszkanie kupimy we wspomnianej Łodzi – 7 854 zł za mkw. W mojej opinii wiele wskazuje na to, że na rynku nieruchomości taniej w najbliższym okresie nie będzie. Czynnikami sprzyjającymi inwestowaniu w mieszkania są m.in. wciąż stosunkowo niskie stopy procentowe oraz minimalne ryzyko całkowitej utraty kapitału. W najbliższych miesiącach może jednak dojść do delikatnego spowolnienia wzrostu cen. To między innymi za sprawą zaostrzenia polityki pieniężnej. Podniesienie stóp może spowodować, iż popyt na całym rynku nieruchomości osłabnie, jednak największy wpływ będzie to miało na segment mieszkań w standardzie popularnym, o niższych cenach, gdzie zakup jest częściej finansowany kredytem.

Poniższa tabela przedstawia ofertę mieszkaniową, sprzedaż, mieszkania wprowadzone do sprzedaży i średnią cenę ofertową mieszkań pozostających w ofercie Warszawy w III kwartale 2021 roku wraz z zestawieniem danych z analogicznym kwartałem ubiegłego roku oraz poprzednim kwartałem.

1. III kwartał 2021 r. WARSZAWA

	III kwartał 2021	zmiana k/k	zmiana r/r
Oferta mieszkaniowa	11 499	1,70%	-27,40%
Sprzedaż	4 016	-33,60%	-12,80%
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży	4 215	-24,12%	-5,37%
Średnia cena ofertowa mieszkań pozostających w ofercie [PLN/mkw.]	12 325	1,16%	10,88%

źródło: REDNET Consulting

• Na koniec III kwartału 2021 roku w ofercie mieszkaniowej w Warszawie pozostawało 11 499 lokali (co jest drugim najniższym wynikiem od 2015 roku), z czego 1 432 stanowiły mieszkania gotowe (12,5%).
• Względem II kwartału 2021 roku odnotowano wzrost oferty mieszkań o 197 sztuk (+1,70%), natomiast względem III kwartału 2020 roku odnotowano spadek oferty o 27,40% (mniej o 4 350 mieszkań).
• W minionym kwartale sprzedano 4 016 mieszkań, o 2 035 lokali mniej niż kwartał wcześniej (-33,60%).
• Udział dzielnic lewobrzeżnych w sprzedaży mieszkań w Warszawie, w porównaniu do poprzedniego kwartału wzrósł i osiągnął poziom 67,3%.
• Zmalał udział dzielnic prawobrzeżnych w sprzedaży warszawskiej, który osiągnął poziom 32,7%.
• Spośród dzielnic, w których sprzedaż przekroczyła 100 mieszkań największy kwartalny wzrost popytu odczuła jedynie dzielnica Ursus (+21 szt.).
• Największy spadek odnotowano w dzielnicy Mokotów (-462 szt.) i na Białołęce (-438 szt.).
• W III kwartale 2021 roku w Warszawie do sprzedaży wprowadzono 48 nowych inwestycji/etapów z łączną liczbą 4 215 lokali mieszkalnych.
• Nowa podaż zasiliła ofertę 12 dzielnic, z czego najwięcej mieszkań wprowadzono do sprzedaży w dzielnicach: Ursus (1 427 nowych mieszkań w ramach 8 projektów mieszkaniowych), Białołęka (844 nowych mieszkań w ramach 8 projektów mieszkaniowych) i Włochy (426 nowych mieszkań w ramach 7 projektów mieszkaniowych).
• Średnia cena oferty na koniec września 2021 roku wyniosła 12 325 PLN/mkw.
• W ujęciu rok do roku średnia cena mieszkań pozostających w ofercie w Warszawie wzrosła o 10,88%.
• Największe roczne wzrosty średniej ceny ofertowej mieszkań pozostających w ofercie odnotowano w dzielnicach: Wesoła, Ursynów, Żoliborz i Rembertów. Spadku średniej ceny mieszkań pozostających w ofercie nie odnotowano w żadnej dzielnicy.

Poniższa tabela przedstawia ofertę mieszkaniową, sprzedaż, mieszkania wprowadzone do sprzedaży i średnią cenę ofertową mieszkań pozostających w ofercie Trójmiasta w III kwartale 2021 roku wraz z zestawienie danych z analogicznym kwartałem ubiegłego roku i poprzednim kwartałem.

2. III kwartał 2021 r. TRÓJMIASTO

	III kwartał 2021	zmiana k/k	zmiana r/r
Oferta mieszkaniowa	5 811	-8,68%	-8,13%
Sprzedaż	2 519	3,79%	20,24%
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży	1 967	-16,90%	-30,69%
Średnia cena ofertowa mieszkań pozostających w ofercie [PLN/mkw.]	11 387	2,40%	7,42%

źródło: REDNET Consulting

• Na koniec września 2021 roku w ofercie mieszkaniowej Trójmiasta pozostawało 5 811 mieszkań, z czego 410 stanowiły mieszkania gotowe (7,1%).
• Względem II kwartału 2021 roku odnotowano spadek oferty o 8,68% (o 552 szt.), natomiast względem III kwartału 2020 roku odnotowano spadek oferty o 8,13% (o 514 lokali mniej).
• W minionym kwartale sprzedano 2 519 mieszkań, o 92 lokale więcej niż kwartał wcześniej (+3,79%). W III kwartale 2021 roku odnotowano drugą najwyższą kwartalną sprzedaż mieszkań od 2018 roku.
• W opinii analityków REDNET Consulting biorąc pod uwagę malejącą ofertę mieszkaniową w ostatnich kwartałach (stały spadek oferty od IV kwartału 2020 roku), trudno będzie deweloperom utrzymać sprzedaż na tak wysokim poziomie przez kolejne kwartały.
• W minionym kwartale najwięcej mieszkań sprzedano w gdańskiej grupie dzielnic: Chełm, Jasień, Ujeścisko–Łostowice (730 szt.).
• Najniższą sprzedaż zaobserwowano natomiast w gdyńskiej grupie dzielnic: Witomino Leśniczówka, Witomino Radiostacja, gdzie odnotowano sprzedaż 32 lokali.
• W stosunku do II kwartału 2021 roku na terenie Sopotu i Gdyni odnotowano wzrost liczby mieszkań sprzedanych, z czego największy w Gdyni (o 90 szt.). Natomiast w Gdańsku sprzedaż spadła o 34 lokale. W ujęciu r/r w III kwartale 2021 roku w Trójmieście sprzedano o 20,24% więcej mieszkań (+424 szt.).
• W III kwartale 2021 roku w Trójmieście do sprzedaży wprowadzono 26 nowych inwestycji/etapów z łączną liczbą 1 967 lokali mieszkalnych.
• Najwięcej mieszkań wprowadzono do sprzedaży w gdańskiej grupie dzielnic: Chełm, Jasień, Ujeścisko–Łostowice, gdzie rozpoczęto sprzedaż 693 nowych mieszkań w ramach 10 projektów mieszkaniowych.
• W pozostałych dzielnicach liczba nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży znajdowała się w przedziale od 38 lokali (Gdańsk, Osowa, Matarnia, Kokoszki) do 371 mieszkań (Gdańsk, Śródmieście, Aniołki i Młyniska).
• W ujęciu r/r w III kwartale 2021 roku w Trójmieście do sprzedaży wprowadzono o 30,69% mniej mieszkań (-871 szt.).
• Średnia cena oferty na koniec września 2021 roku wyniosła 11 387 PLN/mkw. W ujęciu r/r średnia cena mieszkań pozostających w ofercie Trójmiasta wzrosła o 7,42%.
• Największe roczne wzrosty średniej ceny ofertowej mieszkań pozostających w ofercie odnotowano w gdańskiej grupie dzielnic – Osowa, Matarnia, Kokoszki (+38,43%), gdańskiej grupie dzielnic – Brętowo, Piecki – Migowo, Siedlce, Suchanino, Wzgórze Mickiewicza (+34,54%), gdyńskiej grupie dzielnic – Chylonia, Cisowa, Grabówek, Leszczynki, Pustki Cisowskie – Demptowo (+31,04%) oraz gdańskiej grupie dzielnic – Żabianka – Wejhera – Jelitkowo – Tysiąclecia, Przymorze Małe, Przymorze Wielkie, Oliwa (+25,03%).
• Spadku średniej ceny mieszkań pozostających w ofercie nie odnotowano w żadnej dzielnicy.
• W ujęciu r/r średnia cena mieszkań pozostających w ofercie Gdańska, Gdyni i Sopotu wzrosła odpowiednio o 5,66%, 18,79% i 2,42%.
• Tak duży wzrost cen w Gdyni wynika z faktu wprowadzenia w ciągu roku do oferty tego miasta wielu nowych inwestycji w podwyższonym standardzie. Inwestycje te cechują się wyższymi cenami ofertowymi. W Gdyni pod koniec III kwartale 2021 r. ponad 53% dostępnej oferty mieszkaniowej reprezentowało standard podwyższony.

Poniższa tabela przedstawia ofertę mieszkaniową, sprzedaż, mieszkania wprowadzone do sprzedaży i średnią cenę ofertową mieszkań pozostających w ofercie Krakowa w III kwartale 2021 roku wraz z zestawieniem danych z analogicznym kwartałem ubiegłego roku i poprzednim kwartałem.

3. III kwartał 2021 r. KRAKÓW

	III kwartał 2021	zmiana k/k	zmiana r/r
Oferta mieszkaniowa	8 384	– 4,8%	-18,7%
Sprzedaż	2 448	-25,1%	9,1%
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży	2 011	– 29,8%	– 30,4%
Średnia cena ofertowa mieszkań pozostających w ofercie [PLN/mkw.]	11 267	4,3%	13,4%

źródło: REDNET Consulting

• III kwartał 2021 roku na krakowskim rynku pierwotnym charakteryzował się zarówno osłabieniem aktywności deweloperskiej jak i kwartalnym spadkiem sprzedaży.
• Na koniec III kwartału 2021 roku deweloperzy oferowali 8 384 mieszkania.
• Względem poprzedniego kwartału liczba dostępnych lokali zmniejszyła się o 4,8% (spadek o 425 jednostki), a względem III kwartału 2020 roku aż
  o 18,7% (1 928 jednostek).
• Na koniec III kwartału 2021 roku w zakończonych inwestycjach dostępnych było 721 lokali, co stanowiło 8,6% całkowitej oferty krakowskiego rynku.
• W III kwartale 2021 roku na krakowskim rynku sprzedano 2 448 mieszkań, o 25,1% mniej w stosunku do poprzedniego kwartału. Jest to największy kwartalny spadek wyniku sprzedażowego od II kwartału 2020 roku, kiedy sprzedaż była niższa kwartalnie o około 60,0% (spadek wówczas był wynikiem wprowadzenia pierwszego lockdownu).
• Względem III kwartału 2020 roku wynik sprzedażowy był wyższy o 9,1%.
• W III kwartale 2021 roku na pierwszej pozycji znalazła się dzielnica Podgórze z wynikiem 461 sprzedanych lokali, co stanowiło 18,8% wszystkich mieszkań sprzedanych na krakowskim rynku w III kwartale 2021. Dzielnica Prądnik Biały spadła na drugą pozycję. W II kwartale w dzielnicy sprzedano 365 mieszkań, co stanowiło 14,9% całkowitej krakowskiej sprzedaży. Podium zamyka dzielnica Czyżyny z wynikiem 225 sprzedanych mieszkań (9,2% wszystkich sprzedanych mieszkań).
• W minionym kwartale deweloperzy uruchomili sprzedaż 2 011 lokali w ramach 26 nowych inwestycji / etapów. Nowe inwestycje pojawiły się na terenie jedenastu dzielnic.
• Najwięcej nowych mieszkań pojawiło się w ofercie dzielnicy Podgórze – 483 nowe mieszkania w ramach pięciu inwestycji. Oferta dzielnicy Prądnik Biały wzbogaciła się o dwie nowe inwestycje obejmujące 291 mieszkań. W dzielnicy Bronowice rozpoczęto sprzedaż dwóch projektów, w ramach których wybudowanych zostanie 290 lokali. W dzielnicy Bieżanów-Prokocim debiutowały 3 inwestycje oferujące 219 mieszkań.
• Na koniec III kwartału 2021 roku średnia cena mieszkań oferowanych na krakowskim rynku przekroczyła próg 11,0 tys. PLN/mkw. i osiągnęła poziom 11 267 PLN/mkw.
• Względem poprzedniego kwartału średnia cena oferowanych mieszkań wzrosła o 4,3%, a w stosunku do III kwartału 2020 roku o 13,4%.

Poniższa tabela przedstawia ofertę mieszkaniową, sprzedaż, mieszkania wprowadzone do sprzedaży i średnią cenę ofertową mieszkań pozostających w ofercie Wrocławia w III kwartale 2021 roku wraz z zestawieniem danych z analogicznym kwartałem ubiegłego roku i poprzednim kwartałem.

4. III kwartał 2021 r. WROCŁAW

	III kwartał 2021	zmiana k/k	zmiana r/r
Oferta mieszkaniowa	6 339	-24,40%	-40,97%
Sprzedaż	2 304	-20,50%	4,40%
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży	1 054	-53,47%	-52,11%
Średnia cena ofertowa mieszkań pozostających w ofercie [PLN/mkw.]	10 426	3,42%	14,09%

źródło: REDNET Consulting

• Na koniec III kwartału 2021 roku w ofercie mieszkaniowej we Wrocławiu pozostawało 6 339 lokali, z czego 920 stanowiły mieszkania gotowe (14,51%).
• Względem II kwartału 2021 roku odnotowano spadek oferty mieszkań
  o 2 046 sztuk (-24,40%), natomiast względem III kwartału 2020 roku odnotowano spadek oferty o 40,97% (mniej o 4 399 mieszkań). W ostatnich kwartałach popyt znacząco wyprzedził podaż mieszkań, co sprawia, że oferta mieszkań deweloperskich stale maleje.
• W minionym kwartale sprzedano 2 304 mieszkania, o 594 lokale mniej niż kwartał wcześniej (-20,50%). Jest to najniższa wartość w ostatnich czterech kwartałach.
• Największy udział w sprzedaży Wrocławia w III kwartale 2021 roku odnotowano w dzielnicy Krzyki – 40,0%, następnie w dzielnicy Fabryczna – 29,4%.
• Najmniejszy udział posiada dzielnica Stare Miasto – 2,6%. Największy spadek sprzedaży względem II kwartału 2021 roku odnotowany został w dzielnicach Fabryczna (-198 szt.) oraz Psie Pole (-163 szt.).
• W III kwartale 2021 roku we Wrocławiu do sprzedaży wprowadzono 12 nowych inwestycji/etapów z łączną liczbą 1 054 lokali mieszkalnych. Nowa podaż zasiliła ofertę wszystkich 5 dzielnic, z czego najwięcej mieszkań wprowadzono do sprzedaży w dzielnicach: Fabryczna (473 nowych mieszkań w ramach 5 projektów mieszkaniowych), Psie Pole (266 nowych mieszkań w ramach 2 projektów mieszkaniowych) i Krzyki (234 nowe mieszkania w ramach 3 projektów mieszkaniowych).
• Średnia cena oferty na koniec września 2021 roku wyniosła 10 426 PLN/mkw.
• W ujęciu r/r średnia cena mieszkań pozostających w ofercie w Poznaniu wzrosła o 14,09%.
• Największe roczne wzrosty średniej ceny ofertowej mieszkań pozostających w ofercie odnotowano w dzielnicach: Fabryczna, Psie Pole i Stare Miasto. Spadku średniej ceny mieszkań pozostających w ofercie nie odnotowano w żadnej dzielnicy.

Poniższa tabela przedstawia ofertę mieszkaniową, sprzedaż, mieszkania wprowadzone do sprzedaży i średnią cenę ofertową mieszkań pozostających w ofercie Poznania w III kwartale 2021 roku wraz z zestawieniem danych z analogicznym kwartałem ubiegłego roku i poprzednim kwartałem.

5. III kwartał 2021 r. POZNAŃ

	III kwartał 2021	zmiana k/k	zmiana r/r
Oferta mieszkaniowa	5 781	3,84%	-13,21%
Sprzedaż	1 523	-11,30%	20,87%
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży	1 741	32,09%	16,38%
Średnia cena ofertowa mieszkań pozostających w ofercie [PLN/mkw.]	8 641	3,14%	9,94%

źródło: REDNET Consulting

• Na koniec III kwartału 2021 roku w ofercie mieszkaniowej w Poznaniu pozostawało 5 781 lokali, z czego 560 stanowiły mieszkania gotowe (9,7%).
• Względem II kwartału 2021 roku odnotowano wzrost oferty mieszkań o 214 sztuk (+3,8%), natomiast względem III kwartału 2020 roku odnotowano spadek oferty o 13,2% (mniej o 880 mieszkań).
• Oferta mieszkań deweloperskich w ostatnich kwartałach utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie.
• W minionym kwartale sprzedano 1 523 mieszkania, o 194 lokale mniej niż kwartał wcześniej (-12,30%). Jest to najniższa wartość w ostatnich czterech kwartałach. Warto jednak zaznaczyć, iż w poprzednich okresach odnotowano bardzo wysoką sprzedaż, a w rekordowym IV kwartale 2020 roku sprzedano 1 853 mieszkania.
• Największy udział w sprzedaży Poznania w III kwartale 2021 roku odnotowano w dzielnicy Grunwald – 33,6%, następnie w dzielnicy Nowe Miasto – 29,0%. Najmniejszy udział posiada dzielnica Wilda – 3,5%. Największy spadek sprzedaży względem II kwartału 2021 roku odnotowany został w dzielnicach Nowe Miasto (-201 szt.) oraz Jeżyce (-136 szt.).
• W III kwartale 2021 roku w Poznaniu do sprzedaży wprowadzono 11 nowych inwestycji/etapów z łączną liczbą 1 741 lokali mieszkalnych.
• Nowa podaż zasiliła ofertę wszystkich 5 dzielnic, z czego najwięcej mieszkań wprowadzono do sprzedaży w dzielnicach: Grunwald (870 nowych mieszkań w ramach 4 projektów mieszkaniowych), Jeżyce (389 nowych mieszkań w ramach 3 projektów mieszkaniowych) i Wilda (203 nowe mieszkania w ramach 2 projektów mieszkaniowych).
• Średnia cena oferty na koniec września 2021 roku wyniosła 8 641 PLN/mkw.
• W ujęciu r/r średnia cena mieszkań pozostających w ofercie w Poznaniu wzrosła o 9,94%.
• Największe roczne wzrosty średniej ceny ofertowej mieszkań pozostających w ofercie odnotowano w dzielnicach: Wilda, Jeżyce i Grunwald. Spadku średniej ceny mieszkań pozostających w ofercie nie odnotowano w żadnej dzielnicy.

Poniższa tabela przedstawia ofertę mieszkaniową, sprzedaż, mieszkania wprowadzone do sprzedaży i średnią cenę ofertową mieszkań pozostających w ofercie Łodzi w III kwartale 2021 roku wraz z zestawieniem danych z analogicznym kwartałem ubiegłego roku i poprzednim kwartałem.

6. III kwartał 2021 r. ŁÓDŹ

	III kwartał 2021	zmiana k/k	zmiana r/r
Oferta mieszkaniowa	4 819	19,8%	5,1%
Sprzedaż	1 111	-15,8%	2,0%
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży	1 898	38,4%	55,2%
Średnia cena ofertowa mieszkań pozostających w ofercie [PLN/mkw.]	7 854	5,8%	19,0%

źródło: REDNET Consulting

• Na koniec III kwartału 2021 roku w ofercie mieszkaniowej w Łodzi pozostawało 4 819 lokali, z czego 329 stanowiły mieszkania gotowe (6,8%).
• Względem II kwartału 2021 roku odnotowano wzrost oferty mieszkań o 797 sztuk (+19,8%), natomiast względem III kwartału 2020 roku odnotowano wzrost oferty o 5,1% (o 236 mieszkań).
• Oferta mieszkań deweloperskich osiągnęła na koniec III kwartału 2021 roku najwyższy poziom w historii.
• W minionym kwartale sprzedano 1 111 mieszkań, o 208 lokali mniej niż kwartał wcześniej (-15,8%). Jest to najniższa wartość w ostatnich czterech kwartałach. Warto jednak zaznaczyć, iż w poprzednich okresach odnotowano bardzo wysoką sprzedaż, a w rekordowym I kwartale 2021 roku sprzedano 1 568 mieszkań.
• Największy udział w sprzedaży Łodzi w III kwartale 2021 roku odnotowano w dzielnicy Polesie – 27,7%, następnie w dzielnicy Śródmieście – 27,2%. Najmniejszy udział posiada dzielnica Bałuty – 10,2%. Największy spadek sprzedaży względem II kwartału 2021 roku odnotowany został w dzielnicach Polesie (-192 szt.) oraz Bałuty (-67 szt.).
• W III kwartale 2021 roku w Łodzi do sprzedaży wprowadzono 19 nowych inwestycji/etapów z łączną liczbą 1 898 lokali mieszkalnych.
• Nowa podaż zasiliła ofertę wszystkich 5 dzielnic, z czego najwięcej mieszkań wprowadzono do sprzedaży w dzielnicach: Widzew (714 nowych mieszkań w ramach 7 projektów mieszkaniowych), Śródmieście (597 nowych mieszkań w ramach 5 projektów mieszkaniowych) i Polesie (427 nowych mieszkań w ramach 4 projektów mieszkaniowych).
• Średnia cena oferty na koniec września 2021 roku wyniosła 7 854 PLN/mkw.
• W ujęciu r/r średnia cena mieszkań pozostających w ofercie w Łodzi wzrosła o 19,0%.
• Największe roczne wzrosty średniej ceny ofertowej mieszkań pozostających w ofercie odnotowano w dzielnicach: Widzew i Polesie (odpowiednio 25,7% i 21,9%). Spadku średniej ceny mieszkań pozostających w ofercie nie odnotowano w żadnej dzielnicy.

Ewa Palus – kierownik działu REDNET Consulting