Być może rynek mieszkaniowy w Polsce czeka mocne hamowanie i obniżki cen mieszkań, na razie jednak ciągle jest bardzo drogo. Dane za czwarty kwartał ubiegłego roku, a więc za okres w którym Rada Polityki Pieniężnej zaczęła już podnosić stopy procentowe, okazują się niekorzystne dla kredytobiorców. Ceny mieszkań przed końcem roku poszły ostro w górę. Tym samym znów wzrosła wysokość wkładu własnego, którego wymagają od kredytobiorców banki.
Najnowsze dane na temat średnich cen mieszkań na sprzedaż w miastach wojewódzkich, opublikował właśnie Narodowy Bank Polski. Na największych rynkach w kraju mieszkania bardzo mocno drożały – z kwartału na kwartał. W Warszawie przed końcem roku metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował średnio 11630 zł. Jeszcze w trzecim kwartale 2021 było to 10992 zł, a rok wcześniej – 10240 zł. Tak więc w ciągu roku ceny mieszkań na stołecznym rynku wzrosły o ponad 13.5 proc. Wzrost z kwartału na kwartał wyniósł natomiast niecałe 6 proc.
Podobnie mocno drożały mieszkania we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Poznaniu. Poniżej wykres w oparciu o ostatnie dane NBP.
Wykres 1 – Ceny nowych mieszkań
Jak widzimy – na każdym z najważniejszych rynków regionalnych podwyżki były znaczące. Oczywiści dane, które tutaj prezentujemy – w oparciu o średnią arytmetyczną, nie do końca oddają rzeczywistość cenową, bowiem na wysokość średniej wpływ mają wartości skrajne – czyli mieszkania ultra drogie z jednej strony i najtańsze – z drugiej.
Lepszym narzędziem pozostaje mediana, która niejako “odrzuca” wartości skraje. Dzieli zbiór na dwie równe części. Wartość, która jest pośrodku, stanowi wartość mediany. Jeśli zbiór jest parzysty wyciąga się średnią z dwóch środkowych wartości. W ten sposób uzyskujemy bardziej wiarygodny obraz przeciętnego poziomu cen.
Generalnie jednak trend pozostaje widoczny. W IV kwartale ubiegłego roku mieszkania nadal bardzo mocno drożały. W warunkach rynkowej drożyzny, nawet pomimo rosnących pensji i względnie dobrej sytuacji materialnej/finansowej klientów, coraz bardziej zaporową przeszkodą dla możliwości uzyskania finansowania z banku jest wysokość wkładu własnego, który musi wyłożyć kredytobiorca.
Przypomnijmy, że zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego minimalny wkład własny kredytów, przy którym banki nie wymagają żadnych dodatkowych zabezpieczeń, wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. W ofertach niektórych banków są jeszcze kredyty z 10 – procentowym wkładem, ale w takiej sytuacji klient musi opłacać tzw. ubezpieczenie niskiego wkład, a więc koszt finansowania kredytem w jego przypadku rośnie.
Spis treści:
Ile na wkład własny?
Zakładając, że kredytobiorca przymierza się do kupna 50 – metrowego mieszkania na rynku pierwotnym, przyjmując średnie ceny NBP, w Warszawie będzie potrzebował aktualnie kwoty 581500 zł. Jeśli nie chce wykupować dodatkowego ubezpieczenia, powinien dysponować 20 – procentowym wkładem w wysokości aż ponad 116 tysięcy złotych! 10 proc. wkładu to ponad 58 tysięcy. W pozostałych miastach wymagany wkład własny będzie oczywiści niższy, ale ciągle bardzo wysoki.
W Gdańsku na 20 procentowy wkład do kupna mieszkania w przeciętnej cenie potrzeba będzie ponad 107 tys. zł. , Krakowie – 103 tysięcy, we Wrocławiu – 95 tys.
W najlepszej sytuacji spośród wymienionych miast są kupujący w Poznaniu, gdzie ceny są najniższe. 20 proc. wkładu na kupno 50 -metrów z rynku pierwotnego oznacza konieczność wyłożenia blisko 86 tysięcy. 10 proc. Wkład to kwota rzędu 43 tys. zł.
Tabela 1 – wkład własny potrzebny do zakupu 50 – metrowego nowego mieszkania (na podstawie danych NBP za IV kw. 2021)
Tańsze mieszkanie, mniejszy wkład
Co więc robić w warunkach rynkowej drożyzny? Zestaw odpowiedzi jest prosty i niezmienny. Przede wszystkim warto rozważyć tańszą ofertę – zdecydować się na którąś z bardziej oddalonych lokalizacji wielkomiejskich, albo miasto satelickie wobec metropolii. Można oczywiście czekać na to, że ceny spadną, ale mimo rosnących lawinowo kosztów kredytowania, wcale tak nie musi być. Część ekspertów podkreśla, że na ceny mieszkań duży wpływ mają nie tyle marże deweloperskie, co rosnące obiektywnie koszty – robocizny, materiałów a przede wszystkim ziemi. W takich warunkach ciężko będzie zejść z cen. Tak więc – w jednym ze scenariuszy na kolejne miesiące roku, co prawda dynamika wzrostów cen mieszkań wyhamuje, ale na spadki raczej nie ma co liczyć.
Dlatego też kupujący być może powinien poszukać alternatywy w tzw. sypialniach wielkomiejskich. Już wyjazd za rogatki Warszawy, Krakowa czy Wrocławia oznacza wyraźnie niższe ceny mieszkań.
Dla przykładu – w oparciu o oferty z portalu RynekPierwotny.pl – jeśli w Warszawie średnie stawki przekraczają 10 tys. zł/mkw., a w peryferyjnych lokalizacjach 9 tys. zł/mkw., to choćby w satelickim Pruszkowie można znaleźć oferty już w przedziale 7800 – 8500 zł/mkw. Może być zresztą jeszcze taniej – na południowych rogatkach Warszawy, za Ursynowem, deweloper projektu Zielone Zamienie oferuje nowe mieszkania w cenach od 6800 zł/mkw.
Oczywiście coś za coś – jeśli ktoś realizuje życie zawodowe w metropolii, to mieszkanie w miasteczku satelickim oznacza dla niego codzienne dojazdy. Może być to kosztowne i męczące, jednak z drugiej strony czasem okazuje się, że łatwiej dojechać z sąsiedniej miejscowości niż z lokalizacji w samym mieście.
Jeśli nie pieniądze, to co?
Jeśli brakuje nam pieniędzy, ale mamy inną nieruchomość – np. działkę, czy mieszkanie – hipoteka na rzecz banku ustanowiona na tej nieruchomości, powinna z powodzeniem zastąpić brakujący wkład. W roli wkładu własnego banki akceptują też m.in. oszczędności na koncie, środki z IKE czy papiery wartościowe.
Złym rozwiązaniem jest natomiast zadłużanie się na wkład własny. Po pierwsze – starając się o kredyt, musimy się poddać weryfikacji ze strony bankowców. Spłacając już jakiś kredyt, obniżamy sobie zdolność kredytową. Po drugie – banki mogą oczekiwać złożenia oświadczenia, że wkład własny nie pochodzi z kredytu. Dlatego, jeśli potrzebujemy pożyczki, powinniśmy spróbować pożyczyć potrzebne pieniądze wśród rodziny, czy znajomych. Dobrym rozwiązaniem jest – zwolniona z podatku – darowizna w obrębie najbliższej rodziny.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
