Po raz pierwszy eksperci Otodom i ekonomiści mBanku połączyli siły i wspólnie przyjrzeli się rynkowi mieszkaniowemu. Wniosek? Spektakularnych obniżek nie będzie. Choć 2022 r. zamknął się w części miast dwucyfrowymi wzrostami cen mieszkań na rynku pierwotnym – od połowy roku obserwowaliśmy już stabilizację. Czego możemy spodziewać się w 2023 roku?
O 14,3% podrożały w ubiegłym roku mieszkania w Warszawie, o 12% w Katowicach, a 11% w Poznaniu. Spośród największych miast najskromniej stawki za metr kwadratowy urosły w Krakowie – o 5%, a jedynym w stawce miastem z ceną za mkw. niższą niż 10 tys. zł była Łódź.
źródło: Otodom Analytics
Na pierwszy rzut oka można by pomyśleć, że zakończony niedawno rok był okresem wzrostów cen.. Ale to nieprawda. 2022 rok był okresem dwóch prędkości na rynku mieszkaniowym. Mieszkania drożały “siłą rozpędu” w pierwszej części roku, ale potem spadający popyt (zjawisko wynikające z kurczącej się zdolności kredytowej) wyhamował wzrosty i obserwowaliśmy stabilizację cen. A ta w warunkach wysokiej inflacji i rosnących wynagrodzeń oznacza, że w realnym ujęciu mieszkania taniały.
Ale czy osoby wieszczące solidne spadki, także w ujęciu nominalnym, mogą liczyć na realizację swoich scenariuszy? Jeśli nie wydarzy się nic spektakularnego, to raczej nie. Dlaczego raczej? Ostatnie lata to pandemia, wojna przy polskiej granicy i inflacja najwyższa od dziesięcioleci. Kategoryczne wypowiadanie się o przyszłości straciło jakikolwiek sens.
Spadków nie będzie
Rynkowy wskaźnik mówiący o relacji popytu i podaży wskazuje na kontynuację stabilizacji cen na największych rynkach. – W Krakowie, Warszawie i Wrocławiu czas wyprzedaży oferty na koniec roku to 13-14 miesięcy, a w Poznaniu i Trójmieście – 16-17. Są to wartości w zakresie tak zwanej równowagi rynkowej – mówi Marcin Krasoń – ekspert rynku mieszkaniowego z Otodom Analytics.
Podobnie wpłynąć na ceny może powrót do równowagi na rynku budowlanym. Ceny materiałów przestały rosnąć, pojawiły się obniżki. Ale o spektakularne spadki może być trudno, bo rosnące koszty energii i transportu wpływają na większość elementów potrzebnych do wybudowania mieszkania.
Kupujący nie rezygnują, kupujący czekają
Dynamiczny wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytowym – zależnie od miesiąca spadki rok do roku wynosiły jesienią nawet 70%. Kolejnych kilka kwartałów może być również trudne – Zwłaszcza jeśli potencjalni kredytobiorcy będą czekać na spadki inflacji i definitywne zakończenie podwyżek stóp procentowych. NBP komunikuje na razie, że to tylko pauza. Uwzględnić należy też większą niepewność w zakresie sytuacji na rynku pracy i oczekiwanie na „Bezpieczny Kredyt 2” od rządu – wyjaśnia dr Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku.
Badania prowadzone wśród użytkowników obido i Otodom jednoznacznie wskazują, że spora część osób nie zrezygnowała z zakupu mieszkania. Jedna grupa czeka na powrót zdolności kredytowej, a ci, którzy mają zdolność lub gotówkę liczą na uspokojenie się sytuacji. Po drugiej strony rynkowej gry popytu z podażą dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że deweloperzy nadal ubiegają się o pozwolenia na budowę – ci, którym finansowanie na to pozwoli, będą uruchamiać nowe inwestycje, gdy tylko pojawią się pierwsze symptomy ożywienia.
Czy są szanse na przebudzenie w hipotekach już w pierwszej części roku? – Jest oczywiście przestrzeń na w miarę szybkie złagodzenie skutków zaostrzonej polityki kredytowej,. Aby to się stało, potrzebne jest elastyczne podejście KNF do stosowania bufora 5% przy wyliczaniu zdolności kredytowej ,np. w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie procentowej lub osób z większym wkładem własnym – mówi Marcin Krasoń.
Sytuacja na rynku kredytowym jest pochodną wysokości stóp procentowych, a te w dużej mierze zależą od inflacji i podejścia do polityki pieniężnej. – Moim zdaniem perspektywa utrzymania wyższej inflacji w tzw. horyzoncie oddziaływania polityki pieniężnej będzie powodować, że przestrzeni na cięcia stóp w 2023 roku nie będzie. W kolejnych latach nie wrócimy – o ile nie wydarzy się coś niespodziewanego, co zniszczy również realną sferę gospodarki – ani do zera, ani do 1,5% – przewiduje dr Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku.
Co mają zrobić kupujący?
Rozważania o tym, co stanie się z cenami mieszkań w najbliższych kwartałach muszą dziś uwzględniać wiele czynników zewnętrznych (od cen surowców, przez inflację i stopy procentowe, aż po pandemię i wojnę w Ukrainie), a i tak będą obarczone sporym ryzykiem.
Ludzie szukający nieruchomości na zaspokojenie własnej potrzeby mieszkaniowej powinni przede wszystkim skoncentrować się na realizacji oczekiwań i potrzeb własnego gospodarstwa domowego – oczywiście w ramach dostępnego budżetu. Nadmierne skupienie na tym, by kupić taniej może prowadzić do nabycia nieruchomości, która nie będzie realizowała potrzeb mieszkańców.
