- W 2020 r. przychody ze sprzedaży wyniosły 517,1 mln zł wobec 819,3 mln zł rok wcześniej. Spadek przychodów jest efektem mniejszej liczby przekazanych mieszkań.
- Strata netto grupy wyniosła 138,8 mln zł wobec 117,4 mln zł zysku netto w analogicznym okresie poprzedniego roku. Strata jest efektem negatywnej wyceny nieruchomości komercyjnych.
- Skorygowany zysk netto tj. bez wpływu zmiany wycen nieruchomości inwestycyjnych, wyniósł prawie 100 mln zł.
- W 2020 r. deweloper sprzedał 1361 lokali wobec 1510 w 2019 r. oraz przekazał 1153 lokale wobec 1964 rok wcześniej.
- Na koniec 2020 r. Develia posiadała 377 mln zł gotówki i krótkoterminowych aktywów finansowych.
– Miniony rok był dla nas wyzwaniem, podobnie jak dla większości spółek i wymagał weryfikacji planów oraz dużej elastyczności. Po słabszym I półroczu, dane za III i IV kwartał potwierdziły, że sytuacja w segmencie mieszkaniowym ustabilizowała się i rynek stopniowo wraca do wolumenów sprzed pandemii. Optymistycznie patrzymy na ten rok i kolejne lata, wierząc w długoterminowy wzrost segmentu mieszkaniowego. Przemawiają za tym bardzo dobre dane sprzedażowe za pierwsze trzy miesiące 2021 r. oraz czynniki wspierające rozwój rynku mieszkaniowego, takie jak przewaga popytu nad podażą czy polityka niskich stóp procentowych. Dlatego, zgodnie z nową strategią koncentrujemy się na rozszerzeniu działalności w segmencie mieszkaniowym, wejściu na rynek PRS i równolegle zmniejszamy zaangażowanie w segmencie komercyjnym. Pandemia niewątpliwie zwiększyła presję na ten segment i spowodowała spadek wartości nieruchomości inwestycyjnych będących w portfelu naszej spółki, co przełożyło się na wyniki za 2020 r. – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii. – Obecnie skupiamy się na przygotowaniu spółki do szybszego rozwoju. Mamy do tego odpowiednie zasoby, a rynek zgodnie z przyjętymi w strategii kierunkami powinien nam sprzyjać w osiągnięciu założonych celów – podsumowuje Andrzej Oślizło.
Działalność deweloperska
W 2020 r. Develia sprzedała 1361 lokali, wobec 1510 w 2019 r., z czego blisko 70% w II półroczu. Przekazania w 2020 r. wyniosły 1153 lokali wobec 1964 rok wcześniej. Różnica w liczbie przekazywanych mieszkań jest pochodną harmonogramu kończenia inwestycji. Pomimo trudnych warunków spowodowanych pandemią, Develia dotrzymała harmonogramów realizowanych inwestycji mieszkaniowych, w niektórych projektach nawet je wyprzedzając.
W minionym roku spółka wprowadziła do oferty 8 inwestycji we wszystkich miastach, w których prowadzi działalność, tj. w Gdańsku, Krakowie, Warszawie, Katowicach oraz we Wrocławiu. Łącznie deweloper zaoferował nabywcom 1278 lokali. Największym zainteresowaniem klientów cieszyła się inwestycja Na Woli, w której sprzedano blisko 200 mieszkań. Wysoką sprzedaż na poziomie 150 lokali odnotowano także w inwestycjach Słoneczne Miasteczko i Centralna Park w Krakowie.
W 2020 r. Develia kupiła działki pozwalające na realizację blisko 700 lokali. Bank gruntów spółki wynosił na koniec 2020 r. ponad 7100 lokali. Zgodnie z ogłoszoną na początku 2021 r. strategią, spółka planuje istotnie zwiększyć skalę działania w segmencie mieszkaniowym do poziomu sprzedaży 3100 mieszkań w 2025 r., zakładając średnioroczne tempo wzrostu (CAGR) na poziomie 18%. W związku z tym zwiększyła rolę działu zakupu gruntów i systematycznie pracuje nad poszerzaniem banku ziemi, by w 2025 r. osiągnąć poziom ponad 10000 lokali, co zapewniłoby spółce dalszy rentowny rozwój.
Działalność komercyjna
Rok 2020 Develia rozpoczęła sukcesem w segmencie komercyjnym, finalizując rekordową sprzedaż biurowca Wola Center w Warszawie za 101,9 mln euro. Kolejne miesiące okazały się dla tej części działalności Develii szczególnie wymagające. Pandemia COVID-19 zwiększyła presję na segment komercyjny, co przełożyło się na spadek przychodów budynków posiadanych przez grupę Develia. Zmiana oceny perspektyw tego segmentu wpłynęła na wzrost stóp kapitalizacji i zmniejszenie liczby transakcji na rynku komercyjnym. To z kolei przełożyło się na spadek wartości nieruchomości inwestycyjnych posiadanych przez grupę. Zanotowana strata na nieruchomościach inwestycyjnych, która jest rezultatem niegotówkowych odpisów, wyniosła 213,5 mln zł.
Zgodnie z nową strategią Develia zamierza przeprowadzić dezinwestycję posiadanego portfela nieruchomości w obszarze biurowo-handlowym. Deweloper stawia sobie za cel na ten rok przygotowanie do sprzedaży budynku Sky Tower, a na przełomie 2021 i 2022 r. sprzedaż biurowca Wola Retro w Warszawie. W kolejnych latach spółka dopuszcza realizację wyłącznie projektów mixed-use wspierających komponent mieszkaniowy według strategii: buduj, komercjalizuj, sprzedaj, po odzyskaniu kapitału zainwestowanego w obecnie posiadane budynki. Obszar komercyjny Develii skupi się na poprawie wartości obecnych budynków i ich sprzedaży lub przekształceniu gruntów na działalność podstawową, w tym PRS. W przyszłości spółka dopuszcza także realizację projektów biurowych w innej niż dotychczas formule, np. podziale zysków lub partnerstwach, co wymaga niższego zaangażowania kapitałowego.
Wyniki finansowe
| Dane finansowe (tys. zł) | 2020 | 2019 | Zmiana (%) |
| Przychody | 517 114 | 819 264 | -36,88% |
| Zysk brutto ze sprzedaży | 183 618 | 320 112 | -42,64% |
| Marża brutto ze sprzedaży | 35,51% | 39,07% | -3,56pp |
| Zysk brutto ze sprzedaży segment deweloperski | 134 757 | 225 330 | -40,20% |
| Marża brutto ze sprzedaży segment deweloperski | 31,33% | 33,22% | -1,89pp |
| Zysk brutto ze sprzedaży segment komercyjny | 48 788 | 94 468 | -48,35% |
| Marża brutto ze sprzedaży segment komercyjny | 56,14% | 67,18% | -11,04pp |
| EBITDA | -70 554 | 174 116 | -140,52% |
| EBITDA bez przeszacowań nieruchomości | 142 925 | 265 350 | -46,14% |
| Zysk netto | -138 800 | 117 382 | -218,25% |
| Skorygowany zysk netto* | 99 006 | 193 281 | -48,78% |
(*) – skorygowany zysk netto, liczony według wzoru: skorygowany zysk netto = zysk netto – zysk/(strata) z nieruchomości inwestycyjnych – przychody/koszty finansowe z tytułu wycen zobowiązań finansowych w EUR – podatek odroczony utworzony od korygowanych pozycji
Przychody grupy za 2020 r. wyniosły 517,1 mln zł wobec 819,3 mln zł rok wcześniej. Strata netto grupy wyniosła 138,8 mln zł wobec 117,4 mln zł zysku netto w analogicznym okresie poprzedniego roku.
Zysk brutto ze sprzedaży z działalności deweloperskiej za 2020 r. wyniósł 134,8 mln zł
przy przychodach 430,1 mln zł. Zysk brutto ze sprzedaży z usług najmu wyniósł 48,8 mln zł przy przychodach 86,9 mln zł.
Zmiana sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych, która jest efektem pandemii wpłynęła na wyceny nieruchomości komercyjnych należących do grupy Develia. W wynikach za IV kwartał 2020 r. Develia rozpoznała spadek wyceny Arkad Wrocławskich o 9,8 mln euro (45 mln zł) i Sky Tower o 32,7 mln euro (150,8 mln zł). Ponadto o 9,5 mln zł została obniżona wycena Wola Retro, a wartość gruntu w Malinie o 17,1 mln zł. Jednocześnie wzrost kursu euro spowodował zwiększenie wartości nieruchomości grupy w IV kwartale o 20,7 mln zł. Wpływ wycen nieruchomości inwestycyjnych oraz zobowiązań finansowych po uwzględnieniu podatku odroczonego od tych operacji to w całym 2020 r. 237,8 mln zł.
– Sektor komercyjny zdecydowanie silniej odczuł wpływ pandemii w porównaniu do segmentu mieszkaniowego, co jest widoczne w wynikach finansowych. Zanotowana przez grupę strata na nieruchomościach inwestycyjnych, która jest rezultatem niegotówkowych odpisów, wyniosła 213,5 mln zł. Skorygowany zysk netto tj. bez wpływu zmiany wycen nieruchomości inwestycyjnych, wyniósł blisko 100 mln zł. Warto podkreślić, że sytuacja finansowa i płynnościowa grupy jest bardzo dobra, a podstawowy biznes operacyjny generuje stabilne, pozytywne przepływy finansowe i zapewnia bazę do dalszego rozwoju – mówi Paweł Ruszczak, wiceprezes zarządu Develii. – Obecnie skupiamy się na realizacji celów finansowych określonych w strategii. Dążymy przede wszystkim do poprawy efektywności i wzrostu ROE do 15% rocznie. Zwiększenie skali działalności przy poprawie ROE pozwoli nam istotnie poprawić wyniki w kolejnych latach – dodaje Paweł Ruszczak.
Pomimo sytuacji związanej z pandemią w październiku 2020 r. Develia wypłaciła z zysku za 2019 r. 0,1 zł dywidendy na akcję, czyli łącznie do akcjonariuszy trafiło 44,8 mln zł. Stopa dywidendy wyniosła 5,74%. Realizacja strategii umożliwi spółce zwiększenie jej wartości
i osiągnięcie potencjału dywidendowego na poziomie ponad 650 mln zł do wypłaty akcjonariuszom w latach 2021-2025.
W październiku 2020 r., Develia wyemitowała obligacje o wartości 70 mln zł. Obligacje zostały uplasowane w ramach programu emisji do 400 mln zł. W marcu br. spółka poinformowała, że rozważa przeprowadzenie kolejnej emisji obligacji. Jej szczegółowe parametry zostaną ustalone w procesie rozmów z inwestorami i budowania księgi popytu.
Na koniec 2020 r. Develia posiadała 377 mln zł gotówki i krótkoterminowych aktywów finansowych wobec z 340,9 mln zł na koniec 2019 r. Na koniec ubiegłego roku zobowiązania finansowe wyniosły 838,7 mln zł w porównaniu z 1104 mln zł na koniec 2019 r.
