Po rynku już teraz widać, że rok 2026 będzie przełomowy dla najmu zwrotnego w Polsce. Stabilizacja makroekonomiczna oraz dotychczasowe i planowane obniżki stóp procentowych jeszcze wzmocnią go. Oprócz tego do gry wchodzą nowe sektory. Coraz większą rolę odgrywają ponadto instytucjonalni inwestorzy, tacy jak towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne i infrastrukturalne, poszukujące stabilnych aktywów generujących długoterminowy dochód. Nowym, mocnym segmentem staje się również sektor prywatnej opieki zdrowotnej i edukacji.

Czas dojrzałej ekspansji

Jak wynika z raportu UCE RESEACH i INWI, po bieżących danych widać, że w tym roku rynek najmu zwrotnego w Polsce mocno wchodzi w fazę dojrzałej ekspansji. Nie jest to już narzędzie wykorzystywane wyłącznie w sytuacjach ratunkowych lub pod presją zadłużenia, ale standardowy element zarządzania bilansem i kapitałem w firmach o ugruntowanej pozycji rynkowej. Po kilku latach wysokich stóp procentowych, inflacji kosztów budowy i presji na płynność, zarządy coraz częściej dochodzą do wniosku, że kapitał zamrożony w nieruchomościach operacyjnych to jeden z najmniej efektywnych sposobów finansowania działalności. W 2026 roku ta świadomość jest już tak powszechna, że najem zwrotny pomału staje się rozwiązaniem strategicznym, a nie taktycznym.

– Wyraźnie widać, że rosną wolumeny transakcji, ale przede wszystkim zmienia się ich struktura. Coraz większy udział mają transakcje o charakterze portfelowym i korporacyjnym, obejmujące wiele lokalizacji jednocześnie, a nie tylko pojedyncze aktywa. Dla funduszy oznacza to większą skalę i dywersyfikację, a dla firm – możliwość jednorazowego uwolnienia bardzo dużych środków przy zachowaniu pełnej kontroli operacyjnej nad siecią nieruchomości – komentuje Agnieszka Radkiewicz, Business Development Manager w firmie INWI.

Ekspertka rynku nieruchomości komercyjnych wyjaśnia, że w praktyce transakcje typu sale leaseback coraz częściej stanowią alternatywę dla klasycznego finansowania bankowego lub podwyższenia kapitału. Pozwalają przedsiębiorstwom uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomościach operacyjnych poprzez ich sprzedaż przy jednoczesnym zawarciu długoterminowej umowy najmu. Dzięki temu spółka zachowuje pełną ciągłość prowadzenia działalności w dotychczasowej lokalizacji, jednocześnie pozyskując środki, które mogą zostać przeznaczone na spłatę zobowiązań, poprawę struktury bilansu i płynności finansowej, a także finansowanie dalszego rozwoju – w tym akwizycji lub inwestycji organicznych.

– Ten rok, jak już widać z obserwacji rynku, przynosi również dalsze skracanie czasu realizacji takich transakcji i większą standaryzację dokumentacji. Najem zwrotny wchodzi do głównego nurtu bankowości inwestycyjnej i doradztwa transakcyjnego. To oznacza, że firmy są w stanie planować go z wyprzedzeniem jako element strategii finansowej, a nie tylko reagować na nagłą potrzebę kapitału. To z kolei przełoży się na większą liczbę transakcji typu forward funding, czyli sprzedaży i wynajmu zwrotnego obiektów jeszcze w trakcie budowy lub rozbudowy – przewiduje Agnieszka Radkiewicz.

W takim modelu inwestor finansuje realizację inwestycji oraz nadzoruje proces jej przygotowania i realizacji, natomiast firma operacyjna – która docelowo staje się najemcą nieruchomości – wspiera projekt w zakresie wymogów technologicznych i funkcjonalnych, niezbędnych do prowadzonej działalności. Istotą tego rozwiązania jest ograniczenie zaangażowania kapitału własnego po stronie najemcy przy jednoczesnym zachowaniu możliwości dalszego rozwoju działalności operacyjnej. W warunkach wysokich kosztów finansowania tego typu struktury stają się coraz istotniejszym elementem rynku nieruchomości operacyjnych.

Sprzyjające warunki

– Stabilizacja makroekonomiczna i oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych w 2026 roku jeszcze bardziej wzmocnią rynek najmu zwrotnego. Wzrośnie apetyt inwestorów instytucjonalnych na długoterminowe, bezpieczne przepływy pieniężne. Fundusze, które w środowisku wysokich stóp mogły osiągać atrakcyjne stopy zwrotu na instrumentach finansowych, w 2026 roku znów będą szukać stabilnych, realnych aktywów z indeksem inflacyjnym i długim okresem najmu – przekonuje ekspertka.

Do tego autorzy raportu dodają, że w środowisku stabilizacji i niższego kosztu pieniądza najem zwrotny nieruchomości stanie się przede wszystkim narzędziem maksymalizacji wartości przedsiębiorstwa. Firmy będą porównywać nie koszt czynszu z kosztem kredytu, ale stopę zwrotu z kapitału uwolnionego z nieruchomości z tym, co są w stanie wygenerować w swojej podstawowej działalności.

– Widać też, że 2026 rok może być również momentem, w którym najem zwrotny zyska największą atrakcyjność dla firm w dobrej kondycji finansowej, bo po raz pierwszy od lat będą one mogły jednocześnie sprzedać nieruchomości po wysokich wycenach i zabezpieczyć sobie długoterminowe finansowanie operacyjne na bardzo konkurencyjnych warunkach. To połączenie wysokich cen aktywów i taniego kapitału inwestycyjnego tworzy idealne środowisko dla dalszego, dynamicznego rozwoju tego rynku – zauważa Agnieszka Radkiewicz.

Struktura inwestorów

Jednym z najważniejszych czynników, które w 2026 roku wynoszą rynek sale leaseback na zupełnie nowy poziom dojrzałości, są zmiana struktury inwestorów – od oportunistów do długoterminowych instytucji. Rynek staje się zbyt duży, płynny i konkurencyjny, aby pozostać tylko domeną inwestorów polujących na okazje. Widać też, że wchodzi w fazę, w której dominować będą inwestorzy długoterminowi, instytucjonalni i wyspecjalizowani, a nie – jak bywało w przeszłości – kapitał oportunistyczny czy fundusze szukające krótkoterminowej spekulacji na nieruchomościach.

– Po rynku widać również, że coraz większą rolę odgrywają fundusze typu core i core+, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne oraz duże fundusze infrastrukturalne. Dla nich najem zwrotny jest idealnym produktem. Oferuje długoterminowe, przewidywalne przepływy pieniężne, indeksację czynszów do inflacji oraz ekspozycję na realne aktywa, które w długim terminie zachowują wartość. W 2026 roku te podmioty będą nie tylko kupować pojedyncze obiekty, ale coraz częściej całe portfele nieruchomości operacyjnych należących do sieci handlowych, operatorów logistycznych, firm produkcyjnych czy sieci medycznych – stwierdza Agnieszka Radkiewicz.

Jednocześnie bardzo wyraźnie rośnie udział wyspecjalizowanych platform inwestycyjnych, skoncentrowanych wyłącznie na sale leaseback. To są podmioty, które nie postrzegają tych transakcji jako jednego z wielu produktów, lecz jako swój podstawowy model biznesowy. Dzięki temu są w stanie szybciej podejmować decyzje, lepiej rozumieć ryzyko najemcy i bardziej elastycznie strukturyzować umowy, co w 2026 roku staje się kluczowym czynnikiem konkurencyjnym.

Nowi liderzy

– Widać też, że 2026 rok będzie czasem nowych liderów. Obok tych tradycyjnych, takich jak przemysł, logistyka czy duży retail, bardzo silnie wchodzą do gry sektory usług dla biznesu i „asset heavy” z obszaru nowej gospodarki, czyli centra danych, infrastruktura IT, farmacja oraz zaawansowana produkcja technologiczna. Firmy z tych branż inwestują ogromne środki w wyspecjalizowaną infrastrukturę, która szybko się amortyzuje technologicznie, ale ma bardzo wysoką wartość nieruchomościową. Najem zwrotny pozwala im odzyskać kapitał z nieruchomości i reinwestować go w kolejny rozwój technologii, co w 2026 roku jest jednym z kluczowych czynników konkurencyjności – zwraca uwagę ekspertka z INWI.

Nowym, bardzo mocnym segmentem staje się również sektor prywatnej opieki zdrowotnej i edukacji. Prywatne sieci klinik, laboratoriów, szpitali czy szkół międzynarodowych w Polsce rozwijają się w tempie, którego nie są w stanie finansować wyłącznie z bieżących przepływów lub kredytu bankowego. Jednocześnie dysponują one nieruchomościami o bardzo stabilnym profilu najemcy i długoterminowym zapotrzebowaniu na lokalizację. Dla inwestorów to idealne aktywa typu core+, a dla operatorów – sposób na sfinansowanie kolejnych przejęć i ekspansji bez rozwadniania udziałów.

– Wraz z dojrzewaniem rynku coraz większe znaczenie mają nie tylko same transakcje, ale także jakość i struktura umów. W 2026 roku to właśnie elastyczność zapisów, odpowiednie podziały ryzyk między inwestorem a operatorem oraz możliwość dopasowania parametrów najmu do specyfiki biznesu najemcy stają się kluczowym czynnikiem konkurencyjnym. Firmy będą też oczekiwać rozwiązań „szytych na miarę”, które pozwolą im zachować kontrolę operacyjną nad strategiczną infrastrukturą, a jednocześnie uwolnić kapitał na rozwój. Dlatego przewagę zyskują ci inwestorzy i partnerzy finansowi, którzy będą potrafili łączyć kapitał z głębokim zrozumieniem modelu biznesowego najemcy – podsumowuje Agnieszka Radkiewicz.