Zakup nieruchomości na kredyt jest praktyką bardzo rozpowszechnioną ― cały czas słyszymy o kredytach hipotecznych, gdy zaś sami staniemy na drodze kupna mieszkania z rynku pierwotnego i ubiegania się o kredyt mieszkaniowy, nie do końca wiemy, jak to działa.
Wpis ten poświęcamy kwestiom kredytów hipotecznych, a szczególnie zjawisku wkładu własnego ― czym jest, jaką ma wysokość i jak wpływa na cały przebieg zaciągania kredytu.
Spis treści:
Wkład własny ― co to jest?
Wkład własny nie zawsze był obowiązkowy: sytuacja się zmieniła w 2013 roku po wdrożeniu przez Komisję Nadzoru Finansowego tak zwanej Rekomendacji S. Było to polecenie dla banków deklarujące obowiązkowe egzekwowanie wkładu własnego od kredytobiorców.
Po wydaniu Rekomendacji S wysokość wkładu własnego stopniowo wzrastała ― jeśli w 2014 kwota ta mieściła się w granicach 5%, to pod koniec 2016 roku było to już 15%.
Obecnie wysokość wkładu własnego do uzyskania kredytu hipotecznego ― znów też według Rekomendacji S ― wynosi 20% wartości kupowanej nieruchomości.
Posiadanie wkładu własnego jest obecnie jednym z kluczowych warunków uzyskania kredytu mieszkaniowego ― kluczowym, lecz nie jedynym, ponieważ banki biorą też pod uwagę takie czynniki, jak zdolność kredytowa.
Po ustaleniu formalności w ubieganiu się o kredyt kwota wkładu własnego trafia na rachunek powierniczy firmy realizującej wybraną przez nas nieruchomość ― czyli jest to docelowa inwestycja w nowe mieszkanie.
Czy zawsze to muszą być 20% i “żywe” pieniądze?
Nie. Prawo bankowe przewiduje niektóre wyjątki umożliwiające wpłatę niższej, niż 20% kwoty wkładu własnego.
Jak obniżyć wysokość wkładu własnego?
- Możesz skorzystać z oferty 10% na 10% ― połowę wpłacasz od razu, a pozostałe 10% ubezpieczasz. Należy jednak pamiętać, że wiąże się to z dodatkowymi kosztami, ponieważ obowiązek spłacania kosztu ubezpieczenia ciąży nad Tobą do momentu, gdy saldo kredytu osiągnie poziomu poniżej 80%.
Czy wkładem własnym musi być tylko gotówka lub środki na koncie?
Też nie. Jest kilka alternatywnych opcji mogących pełnić rolę wkładu własnego.
- Darowizna. Osoba mająca zamiar pomóc Ci ze spłatą kosztu mieszkania może przekazać określoną kwotę zaliczoną tytułem wkładu własnego. Najlepiej, gdyby to zrobili krewni ― na przykład, małżonkowie, rodzice, dziadkowie, dzieci, rodzeństwo, teście ― ponieważ należą do pierwszej grupy podatkowej zwolnionej z opłaty podatku od darowizny i spadku w przypadku przekazania kwoty do wysokości 19 274 zł.
- Zastaw na papierach wartościowych. Część banków akceptuje papiery wartościowe jako część wkładu własnego. Jeśli są to akcje czy fundusze inwestycyjne (czyli papiery uznawane przez analityków bankowych za ryzykowne), uznaje się jedynie do 60% wartości tych papierów.
- Zabezpieczenie emerytalne (środki na kontach IKE/IKZE). Środki te mogą być uznane przez bank jako kwota uzupełniająca wkład własny. Przy tym osoba ubiegająca się o kredyt nie musi wypłacać środków z kont IKE/IKZE.
- Zabezpieczenie w postaci nieruchomości. Posiadanie gruntu lub innych nieruchomości może pomóc w zaciąganiu nowego kredytu hipotecznego. Niekoniecznie nieruchomości te muszą być własnością kredytobiorcy: mogą też należeć do jego bliskich, którzy udzielają zezwolenia na zabezpieczenie kredytu przez nieruchomość.
Mieszkanie na kredyt ― postępowanie krok po kroku
Jak więc wygląda proces postępowania w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego na kredyt?
- Szukamy nieruchomości. Można to zrobić za pośrednictwem specjalistycznych portali gromadzących wszystkie dostępne nieruchomości rynku pierwotnego, takich jak Korter.
- Upewniamy się co do wiarygodności dewelopera ― prosimy o przedstawienie wzoru umowy deweloperskiej, sprawdzamy w księgach wieczystych.
- Ustalamy budżet ― obliczamy, ile wkładu własnego posiadamy, oceniamy, co ewentualnie może zastąpić wkład własny.
- Zapoznajemy się z warunkami kredytów hipotecznych w różnych bankach ― porównujemy stawki kredytowe, terminy oraz wysokość wkładu własnego.
- Możemy zwrócić się do doradcy kredytowego. Deweloperzy często współpracują z takimi specjalistami, więc możemy skorzystać z tej opcji.
- Wpłacamy kwotę wkładu własnego i dostajemy kredyt na mieszkanie.
Koronakryzys a kredyt mieszkaniowy
Nieoczekiwanie wszechogarniające skutki pandemii COVID-19 wpłynęły również na politykę banków co do przyznawania kredytów hipotecznych. W związku z tym, większość z nich istotnie obniżyła RRSO, w części banków są ponownie akceptowane takie źródła dochodu, jak umowy cywilnoprawne, obniżce uległa też wysokość wkładu własnego.
Pozwala to na wyciągnięcie wniosków o tym, że obecne okoliczności są dość korzystne dla kupna nowego mieszkania.
