Unikalnie różnorodna w skali kraju grupa najemców magazynowych, jedyny w Polsce „ring autostradowy”, który wzmocni rozwój logistyki e-commerce oraz nowoczesna, przyciągająca globalnych graczy infrastruktura magazynowa – tak w skrócie przedstawia się sytuacja na rynku powierzchni magazynowych w regionie łódzkim, którą podsumowuje najnowszy raport międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield. Co więcej, jak wynika z analizy „Uszyj biznes w Łodzi. Rynek magazynowo- produkcyjny Polski Centralnej”, potencjał zabezpieczonych przez deweloperów gruntów daje możliwość na realizację inwestycji o łącznej powierzchni nawet 2,5 mln mkw.
Spis treści:
Magazyny w regionie łódzkim z miejscem na podium
Polska Centralna z zasobami magazynowymi na poziomie około 4,33 mln mkw. jest trzecim pod względem wielkości rynkiem magazynowym w Polsce, ustępującym jedynie województwu mazowieckiemu i śląskiemu.
Gdy jednak spojrzymy w statystyki głębiej, okazuje się, że ponad 50% istniejącego w regionie łódzkim wolumenu ma niecałe 5 lat, a w ciągu ostatnich 10 lat liczba metrów kwadratowych magazynów urosła tu ponad czterokrotnie. Mamy zatem do czynienia z absolutnie nowoczesną infrastrukturą magazynową, będącą kołem zamachowym zarówno dla lokalnych przedsiębiorstw, krajowych firm, jak i międzynarodowych koncernów, które właśnie w województwie łódzkim odnalazły idealne miejsce dla swojego biznesu, komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
W strukturze podaży magazynowej Polski Centralnej dominują projekty typu „big-box”, których średnia powierzchnia użytkowa przekracza 30 000 mkw., zaś minimalne moduły magazynowe oferowane do wynajęcia zaczynają się od ok. 2000 – 3000 mkw. Od kilku lat dużą popularnością cieszą się również mniejsze projekty magazynowe z segmentu logistyki miejskiej, nazywane przez niektórych deweloperów jako tzw. „City Flex” czy „City Logistics”. Projekty te zlokalizowane są zazwyczaj w centralnej strefie aglomeracji łódzkiej, na terenie Łodzi lub w jej bezpośrednim otoczeniu, a średnia wielkość tego typu budynku to ok. 10 000 mkw.
Na koniec pierwszej połowy 2023 roku na rynku Polski Centralnej w realizacji pozostawało ok. 377 000 mkw. powierzchni magazynowej, odpowiadającego za 18% krajowego wolumenu budów. W tym czasie większy wolumen inwestycji mogliśmy jedynie obserwować w województwie mazowieckim, gdzie powstawało 448 000 mkw. Warto podkreślić, że łódzki rynek jest postrzegany przez inwestorów jako dojrzały, ale wciąż perspektywiczny. Dlatego też nie brakuje firm, które w dzisiejszych „niepewnych” czasach są w stanie podjąć większe ryzyko inwestycyjne realizując na dużą skalę projekty spekulacyjne, dodaje Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency.
Potwierdzeniem tego jest ponad 240 000 mkw., czyli 64% wolumenu inwestycji, które w czerwcu 2023 roku nie były zabezpieczone umowami przednajmu.
W najbliższych latach w Polsce Centralnej może powstać nawet 2,5 mln mkw. dodatkowej powierzchni magazynowej. Taki potencjał tkwi w ramach zabezpieczonego przez deweloperów banku gruntów położnych w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich, jak i w pobliżu głównych dróg szybkiego ruchu. To doskonała wiadomość dla wielu inwestorów, również tych obecnych już w regionie łódzkim, tym bardziej, że z naszych rozmów z wieloma klientami jasno wynika, że Łódź i okolice to dla nich absolutny top magazynowych lokalizacji inwestycyjnych w tej części Europy, tłumaczy Damian Kołata.
Polska Centralna logistyką stoi
Jak wynika z najnowszego raportu Cushman & Wakefield, przy podziale aktywnych w Polsce Centralnej najemców na dwa podstawowe sektory przeważający udział mają w tym regionie firmy związane z logistyką, które stanowią blisko 71%, natomiast klienci z branży produkcyjnej to ok. 29%.
Największy procentowy odsetek firm z sektora logistycznego skupiony jest w rejonie Strykowa oraz Piotrkowa Trybunalskiego. Z kolei biorąc pod uwagę firmy z sektora produkcyjnego widzimy, że ich udział procentowy w okolicach Łodzi jest większy niż średnia w całym regionie i wynosi ok. 33%. Podobnie sytuacja wygląda w takich miastach jak Koluszki, Kutno czy Radomsko, gdzie najemcy produkcyjni stanową ok. 39%, komentuje Katarzyna Misztal, Negocjator, Industrial & Logistics Agency.
Z kolei klasyfikując aktywne w regionie Polski Centralnej firmy na branże, które reprezentują, autorzy raportu wskazują dwie główne grupy przedsiębiorstw – przedstawicieli branży retail z udziałem ok. 33% oraz firmy z branży logistycznej (3PL), które stanowią 22% tego rynku. Kolejne grupy z mniejszym już udziałem na poziomie ok. 10% to firmy z sektora inżynierii, budownictwa i maszyn. 9% stanowią platformy sprzedażowe (e-commerce) oraz klienci z branży elektronicznej oraz sprzętu domowego (głownie ich producenci) 8%.
Województwo łódzkie jest świetnym przykładem synergii nowoczesnych przestrzeni produkcyjnych, ogromnych centrów dystrybucyjnych dla e-commerce, w tym dla największych globalnych platform modowych i marketplace, a także powierzchni logistycznych obsługiwanych przez znane światowe marki działające w ramach 3PL (ang. third party logistics). Oznacza to, że Polska Centralna tworzy unikalną w skali kraju sieć potencjalnych partnerów biznesowych, mogących stworzyć logistyczny system naczyń połączonych, działających już od pierwszych dni jak dobrze naoliwiona maszyna, dodaje Damian Kołata.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Jednym z głównych elementów wpływających na tak dużą atrakcyjność Polski Centralnej, jest oczywiście jej perfekcyjna lokalizacja oraz bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa.
Lokalizacja regionu łódzkiego stała się czynnikiem tak oczywistym, że nie stanowi już nawet dodatkowej kategorii w analizach typu network study. Natomiast w ostatnim czasie o samej Łodzi było znowu głośno w kontekście oddania do użytku trasy S14, dzięki której stała się jedynym w Polsce miastem z tzw. „ringiem autostradowym”. Jest to pierwszy tak duży obszar aglomeracyjny w Polsce wokół którego domknięto „ring” szybkiego ruchu, co będzie miało niebagatelny wpływ między innymi na dalszy rozwój logistyki e-commerce w aglomeracji łódzkiej, ja dalszy wzrost atrakcyjności inwestycyjnej całego regionu, podsumowuje Renata Krzyżanowska, Associate, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.
