Polski rynek mieszkaniowy od strony popytu wygląda bardzo dobrze, kwestią zasadniczą jest kto, jak i kiedy zaspokoi wynikające z tego potrzeby. Zasada jest dość prosta, jeśli nie kupię to wynajmę, bo mieszkać gdzieś trzeba. Przez ponad dekadę obserwowaliśmy ogólnopolską hossę na rynku deweloperskim. Mieszkania i domy sprzedawały się jak przysłowiowe gorące bułeczki. Jak policzył GUS tylko w 2021 r. Polacy kupili ich ponad ćwierć miliona. Do sprzedaży wystarczał standardowy marketing. Jednak wraz z załamaniem się tej dobrej koniunktury sprzedażowej i zmianom zasad gry, to już zdecydowanie za mało.
Z roku na rok, eksperci wieszczyli kryzys, którego nie było, a zamiast tego odnotowaliśmy kolejne rekordy. W dwucyfrowym tempie rosła zarówno sprzedaż mieszkań, domów, jak i działek. Tylko w 2021 r. Polacy wydali na nieruchomości ponad 197 mld zł, podpisano blisko 702 tys. aktów notarialnych, co oznaczało wzrost o 24,3 proc. w ujęciu rocznym. Ponad ćwierć miliona z nich dotyczyło sprzedaży lokali mieszkalnych. Jeszcze wyraźniej wzrosła liczba podpisanych aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek niezabudowanych, bo o 188 tys. W całym kraju oddano do użytku rekordowe 235 tys. nowych domów i mieszkań.
Dobra koniunktura i duży popyt wynikał nie tylko z faktu, że na rynku wciąż brakowało kilku mln mieszkań, przy jednoczesnym wskaźniku jednej z najniższych średniej liczby pokoi na osobę w UE, ale również z potrzeby ucieczki przed utratą wartości depozytów bankowych. Z drugiej strony Polacy posiłkowali się łatwo dostępnymi kredytami mieszkaniowymi.
W tym roku liczba chętnych na nowe mieszkania mocno spadła, a rynek hipotek przeżywa załamanie. Od kilku miesięcy masowo odpływają z rynku klienci chcący posiłkować się kredytem hipotecznym. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w czerwcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało o blisko 60 proc. mniej potencjalnych kredytobiorców niż rok wcześniej. Nadeszły czasy weryfikacji strategii sprzedażowych i skuteczności podejmowanych działań marketingowych. W sześciu największych polskich miastach deweloperzy sprzedali łącznie ok.19,5 tys. mieszkań, to aż o 50 proc mniej w porównaniu z tym samym okresem r./r. Deweloperzy radykalnie ograniczają kolejne inwestycje – transakcji jest dużo mniej, a wszyscy czekają na rozwój sytuacji.
Kolejne podwyżki stóp procentowych, uruchomiły negatywny mechanizm, podobny do dawnej próby powrotu do parytetu walut w złocie, który w celu zahamowania inflacji zabił rynek. W końcu na rozbudowane programy społeczne, których przybywa — musi ktoś zarobić. Jeśli w krótkim czasie, nie powróci popyt na kredyty, to może grozić nam niestety prowadząca do recesji – spirala kolejnych negatywnych bodźców, które trudno będzie zatrzymać. Jednym z obecnych skutków wysokiej inflacji w Polsce i innych krajach jest również wzrost stóp bazowych, a także kosztów zabezpieczenia kredytów inwestycyjnych. Wysokie stopy procentowe utrzymają się najprawdopodobniej przez dłuższy czas, co może mieć wpływ na kształtowanie się stóp kapitalizacji w najbliższej przyszłości.
Rekordowe ceny i mała liczba kupujących mieszkania zmienia rynek. Deweloperzy wstrzymują kolejne inwestycje, a te już wybudowane kuszą klientów promocjami, zniżkami, czy voucherami. Polacy kupują coraz więcej mieszkań z niższej półki cenowej. Jak wynika z najnowszych danych NBP – mieszkania z drugiej ręki w największych miastach są aż o 15,1 proc. droższe niż przed rokiem. Wzrost cen w przypadku lokali deweloperskich jest jeszcze większy. Na rosnące ceny mieszkań wpływa głównie inflacja, dostępność gruntów, koszty wykonawstwa czy drożejące materiały.
Natomiast klienci z gotówką, coraz częściej interesują się nieruchomościami za granicą. Szczególnie dużo transakcji z ich udziałem notuje się na południu Europy. Największym zainteresowaniem cieszą się nadmorskie apartamenty w zamkniętych kompleksach, a wśród inwestycji premium – luksusowe wille z basenami, a najciekawsze oferty znikają niemal natychmiast. Na znaczeniu rośnie rynek najmu, gdzie ceny również idą w górę. Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.io analizującego 15 największych miast, w porównaniu z kwietniem 2021 r. stawki najmu wzrosły średnio o 24 proc. Wkrótce czeka nas kolejny skok popytu, związany z zapotrzebowaniem na kwatery dla studentów.
Choć mieszkanie jest prawem, a nie towarem — szkoda, że w naszym kraju to wciąż tylko teoria. Pod koniec maja ruszył kolejny rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który podobnie do poprzednich okazał się kompletną klapą. Publiczne nakłady w sektorze mieszkalnictwa to nie tylko wydatek, ale strategiczna ważna społecznie inwestycja. W ostatniej dekadzie rynek nieruchomości w Polsce rozwijał się głównie za sprawą prywatnych przedsiębiorców. Obecne jego wystudzenie spowodowane wojną w Ukrainie, inflacją i wzrostem kosztów oraz brakiem kadr, jak w soczewce obnaża szereg wieloletnich zaniedbań, które mocno wpływają na rosnące ceny mieszkań. Polska ma wciąż jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań w Europie, wg szacunków wciąż brakuje ich nawet 2-2,5 mln (nie licząc szacownych na 1-1,5 mln potrzeb uciekających przed wojną rodzin, które osiedlą się u nas na stałe), a także jedną z najniższych średnią liczbę pokoi na osobę. Kto, szybciej i na wiekszą skalę, odnajdzie się w nowych zasadach będzie beneficjentem, powiedzenia Eckharta Tolle’a — “w każdym kryzysie ukryta jest szansa”…
Autor materiału: Adam Białas – ekspert rynku nieruchomości, dyrektor agencji BIALAS Consulting & Solutions, dziennikarz biznesowy
