Początek końca hossy mieszkaniowej?

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Kwietniowa informacja GUS, publikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego w marcu oraz I kwartale 2022 r., prezentuje wyniki, które mogą sugerować raczej schyłkową fazę rynkowej euforii inwestycyjnej. Trudno bowiem o zdecydowanie optymistyczne wnioski, jakie dałoby się wysnuć na podstawie wolumenów wypracowanych przez inwestorów w trzech pierwszych miesiącach bieżącego roku. 

Rozpatrując wyniki inwestycyjne pierwotnego rynku mieszkaniowego w okresie styczeń-marzec br., trudno nie odnieść ich do zakomunikowanych niedawno statystyk sprzedaży deweloperów giełdowych za analogiczny okres. Niestety okazały się one jednymi z najsłabszych w najnowszej historii rodzimego pierwotnego rynku mieszkaniowego, porównywalnymi jedynie do drugiego kwartału 2020 r., czyli pamiętnego okresu pandemicznego lockdownu. Kontraktacja czternastki rynkowych tuzów z wolumenem w sumie niespełna 5 tys. lokali, okazała się gorsza rdr o blisko jedną czwartą. Pierwszy kwartał w mieszkaniówce z symptomami końca inwestycyjnej euforii

Tymczasem wyniki sprzedażowe całej reszty branży budowniczych mieszkań wyglądają jeszcze słabiej. Jak bowiem wynika ze statystyk serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl, w lutym br. sprzedaż nowych mieszkań na ośmiu największych rynkach kraju była niższa rok do roku o 39 proc., natomiast w marcu już o 47,5 proc. A taką skalę regresu deweloperskiej kontraktacji można zakwalifikować już jako załamanie koniunktury sprzedażowej mieszkań na rynku pierwotnym. Pytanie, czy w wynikach inwestycyjnych deweloperów za pierwszy kwartał br. widać już analogiczne symptomy koniunkturalnego spowolnienia.

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl pierwszy kwartał br. okazał się dość wyraźnie asekuracyjny inwestycyjnie w odniesieniu do analogicznego okresu 2021 roku. W sposób szczególny widać to w przypadku spadających wolumenów rozpoczętych inwestycji oraz pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym, czyli kategorii gusowskich danych o pierwszorzędnym znaczeniu dla oceny stanu bieżącej koniunktury.

W sumie w ubiegłym miesiącu inwestorzy ruszyli z budową niespełna 24 tys. mieszkań, co jest rezultatem  o ponad jedną piątą gorszym od uzyskanego w marcu ub. roku, choć jednocześnie o jedną trzecią lepszym licząc miesiąc do miesiąca. Bardzo przeciętnie wypadli deweloperzy z wynikiem 13 tys. rozpoczętych w marcu lokali, czyli aż o 27 proc. mniej rdr. Pierwszy kwartał w mieszkaniówce z symptomami końca inwestycyjnej euforii

W sumie w trzech pierwszych miesiącach 2022 roku w Polsce ruszyła budowa nieco ponad 53 tys. mieszkań i domów, o 16 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub. roku. Głównym hamulcowym okazali się deweloperzy z wynikiem prawie 32 tys. lokali rozpoczętych, czyli aż o 21 proc. mniej niż przed rokiem.

Znaczące osłabienie rynkowej euforii inwestycyjnej potwierdzają też gusowskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W sumie w marcu w ramach wszystkich form budownictwa wydano 30 tys. przedmiotowych decyzji administracyjnych, co jest wynikiem o 11 proc. gorszym od uzyskanego w marcu 2021 roku. Natomiast w całym pierwszym kwartale nowych pozwoleń było ogółem 78 tys., czyli o 8 proc. mniej w relacji rok do roku.

I tym razem w spadkowej tendencji prym wiedli deweloperzy. Ich wynik marcowy na poziomie 19 tys. jednostek był słabszy rdr o 19 proc., natomiast kwartalny – 52 tys. nowych pozwoleń, o 8 proc. poniżej wyniku trzech pierwszych miesięcy ub. roku.

Jak tłumaczą eksperci RynekPierwotny.pl jest to o tyle istotna informacja, że nowe pozwolenia na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów oraz wiarygodnym wskaźnikiem ich optymizmu inwestycyjnego. W tej sytuacji widać pewne osłabienie, na razie może niezbyt spektakularne, ale wskazujące prawdopodobny kierunek na kolejne miesiące.

W tej sytuacji statystyki lokali oddawanych do użytkowania stanowią tylko tło danych sygnalnych GUS budownictwa mieszkaniowego w pierwszym kwartale tego roku. W tym przypadku regresu wciąż nie widać, co jest oczywistym efektem charakteru tej kategorii danych, odzwierciedlających stan koniunktury rynkowej sprzed około 2 lat.

W marcu było takich mieszkań w sumie 21 tys., czyli 9 proc. więcej licząc rok do roku. Nieco gorzej prezentuje się dynamika lokali oddanych do użytkowania w całym pierwszym kwartale br. Przy wolumenie niespełna 55 tys. daje to wynik lepszy od uzyskanego przed rokiem o 3,2 proc.

Lektura najnowszej informacji GUS o stanie budownictwa mieszkaniowego w Polsce wydaje się więc mieć wymowę umiarkowanie pesymistyczną, stanowiącą pokłosie ogłoszonych ostatnio wyników kontraktacji deweloperów giełdowych. Podstawowe dla bieżącej oceny stanu koniunktury statystyki, a więc te dotyczące nowych inwestycji i pozwoleń na budowę, wykazują pierwsze symptomy słabnięcia, którego kontynuację najprawdopodobniej zobaczymy w kolejnych okresach. Zanosi się bowiem tym razem na nieco dłuższy okres hamowania wolumenów nowych inwestycji, wynikający z coraz wyższego kosztu kredytów mieszkaniowych przy wciąż szybującej inflacji i cenach materiałów budowlanych.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl