II kwartał 2022 r. zakończył się dużym spadkiem indeksu nastrojów pośredników i wynosi już 48,5 na 100 pkt, co oznacza pesymistyczne prognozy dla rynku. Najnowsze badanie portalu Nieruchomosci-online.pl wskazuje, że kurczący się popyt uderzył we wszystkie kategorie nieruchomości poza wynajmem.
Ankietę portalu Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu wypełniło w czerwcu br. 675 agentów z całej Polski. Wartość Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) w II kwartale osiągnęła 48,5 pkt, co oznacza obniżenie aż o 9,2 pkt w porównaniu do I kwartału. Spadek wskaźnika poniżej granicy optymistycznego nastroju, która wynosi 50 na 100 pkt, oznacza pogarszającą się sytuację w sektorze nieruchomości.
– Rynek już ochłonął po dwóch latach boomu w nieruchomościach. Obecnie wielu kupujących nie stać na sfinansowanie zakupu przy obniżonej zdolności kredytowej. Przekłada się to na dużo mniejsze zainteresowanie, które już odczuwają osoby wystawiające ogłoszenia. Brak kolejek do zakupu oznacza większe pole do negocjacji ceny. Kto będzie musiał sprzedać, może ulec presji – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Mało chętnych na większe mieszkania
Badanie obejmowało analizę cen, popytu i podaży w najważniejszych kategoriach nieruchomości: sprzedaż kawalerek, większych mieszkań, domów, działek, lokali biurowych/usługowych, a także najem kawalerek, większych mieszkań i lokali biurowych/usługowych.
Rynek wyraźnie hamuje, czego dowodem jest spadek wartości każdego z powyższych subindeksów. Porównując II kwartał do I kwartału, nastroje najbardziej pogorszyły się w segmencie większych mieszkań (wartość subindeksu to 40,8 pkt; spadek o 12 pkt) oraz domów (40,6 pkt, spadek o 11,4 pkt). To w tych kategoriach zaobserwowano też największy spadek zainteresowania ze strony kupujących: w przypadku większych mieszkań odczuło to aż 74 proc. agentów, a w przypadku domów 67 proc.
Poniżej optymistycznej granicy 50 pkt znalazły się więc wszystkie kategorie nieruchomości oprócz wynajmu. Tam koniunktura wciąż jest bardzo dobra, co pokazują wartości indeksu: kawalerki 65,2 pkt, większe mieszkania 64,9 pkt.
– Na nastroje w II kwartale rzutował przede wszystkim wysoki popyt na najem związany z konfliktem w Ukrainie oraz malejącą zdolnością kredytową potencjalnych nabywców nieruchomości. Po stronie podażowej umocniły się negatywne czynniki wywołane wojną i inflacją, które zwiększają presję na wzrost cen (koszty pracy, materiałów, energii, kredytów). W związku z tym nadal istotną barierą mogą być ograniczenia dotyczące podaży nowych, wykańczanych lub remontowanych nieruchomości. Oprócz wzrostu kosztów, wpływ ma na to też niedobór pracowników – komentuje dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.
Ceny mieszkań i domów z rynku wtórnego mogą spadać
Autorzy badania tradycyjnie zapytali też pośredników o prognozy na najbliższe miesiące. W III kwartale sytuacja popytowa pogarszać się może przede wszystkim w segmencie większych mieszkań i domów na sprzedaż. W przypadku większych mieszkań dalszy spadek zainteresowania przewiduje 56 proc. badanych, a w przypadku domów 52 proc. Nieco mniejszy pesymizm panuje w kategoriach działek (38 proc. pośredników przewiduje spadek popytu) i kawalerek (36 proc.), które nadal powinny się sprzedawać. Zdaniem agentów część osób otrzyma kredyt wystarczający na mniejsze mieszkanie, a część będzie kupować je za gotówkę ze względu na chęć ucieczki od „żywego” pieniądza z powodu inflacji.
Najlepszy scenariusz popytowy przewiduje się w dalszym ciągu dla rynku najmu. Rosnącego zainteresowania – zarówno kawalerkami, jak i większymi mieszkaniami – spodziewa się około 53 proc. pośredników, a utrzymania już i tak wysokiego popytu ponad 30 proc.
Jeśli chodzi o średnie ceny ofertowe, największe szanse na obniżki pośrednicy dostrzegają w kategorii większych mieszkań (takiego zdania jest 51 proc. ankietowanych) i domów (49 proc.). Stabilizacja aktualnych cen prognozowana jest natomiast w przypadku działek (52 proc. opinii) i kawalerek (43 proc.).
– Na wzrosty stawek powinny przygotować się za to osoby obecne na rynku najmu. W przypadku kawalerek wyższe czynsze prognozuje 56 proc. pośredników, a w przypadku większych mieszkań 52 proc. – wylicza Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.
– Pośrednicy uważają, że sytuację na rynku determinować będą: inflacja, stopy procentowe, polityka kredytowa banków i sytuacja społeczno-gospodarcza w kraju. Na to wszystko nakłada się sytuacja geopolityczna. Uchodźcy z Ukrainy nadal będą mieć wpływ na sektor nieruchomości, zwłaszcza w zakresie najmu, jednak rynek już do tej sytuacji częściowo się dostosował. Pozostaje niepewność co do terminu, w jakim nastąpi powrót uchodźców do domów. W kolejnym kwartale najem będzie spotykał się z dużym popytem, jednak nie będzie on tak intensywnie rósł – mówi dr hab. Bogusław Półtorak.
