Międzynarodowa firma doradcza Knight Frank, wspólnie z jedną z największych na świecie kancelarii prawnych Dentons opracowały jedyny na rynku raport analizujący potencjał inwestycyjny sektora PRS w Polsce. Analizie zostały poddane aspekty makroekonomiczne, demograficzne, finansowe, prawne oraz podatkowe. Najważniejsze wnioski jakie z niego płyną to:
- Sektor nieruchomości na wynajem należących do prywatnych właścicieli stanowi największą część najmu prywatnego w Polsce. Na tym rynku działają zarówno pojedynczy właściciele wynajmujący lokale na własną rękę, jak i więksi gracze prywatni, do których należą pakiety mieszkań.
- PRS jest nową atrakcyjną klasą aktywów na polskim rynku nieruchomości, budzącą coraz większe zainteresowanie wśród inwestorów.
- Obecnie w Polsce są 34 inwestycje PRS oferujące łącznie ponad 5.600 mieszkań.
- W trakcie budowy lub na etapie planowania jest kolejne 25.600 tysięcy mieszkań.
- Problemem polskiego mieszkalnictwa jest jednak nie tylko niedobór mieszkań, a także ich wielkość i poziom przeludnienia. Średni wskaźnik oszacowany dla krajów EU27 wskazywał, że w 2019 roku około 17% populacji żyło w przeludnionych domostwach, podczas gdy w Polsce było to ponad 37%. Warto dodać, że wyższy wskaźnik niż w Polsce odnotowano tylko w czterech krajach: Rumunii, Łotwie, Bułgarii i Chorwacji.
- Ze względu na formułę realizacji (forward funding / forward purchase) inwestycje w PRS wymagają odpowiedniego ukształtowania relacji stron umowy w zakresie ich współpracy w trakcie budowy obiektu oraz zabezpieczenia interesów inwestora.
Analiza skali istniejącego w Polsce rynku mieszkań na wynajem w porównaniu z wolumenem w innych europejskich krajach pozwala wnioskować, że przed polskim sektorem PRS jest jeszcze długa droga do osiągnięcia dojrzałości. Niemniej jednak to właśnie ten etap rozwoju od około 2-3 lat przyciąga coraz większą liczbę zagranicznych inwestorów, a istniejących deweloperów zachęca do realizacji mieszkań w tym właśnie systemie, co wyraźnie przedstawiają liczby realizowanych mieszkań oraz lokali, na których budowę obecni w tym sektorze deweloperzy zabezpieczyli już podaż gruntów. Tak dynamiczny rozwój rynku nie byłby możliwy bez rozwoju społeczno-gospodarczego Polski i występowaniu określonych aspektów determinujących rozwój segmentu PRS. Stabilny rozwój gospodarczy i oczekiwany wzrost PKB oraz rosnący dochód rozporządzalny sprawiają, że coraz większa liczba Polaków może przeznaczyć fundusze na poprawę warunków mieszkaniowych. Jednocześnie zmienia się utrwalony w minionych dekadach wewnętrzny przymus na posiadanie mieszkania, a coraz popularniejsze wśród Polaków modele subskrypcyjne oswajają z możliwością czerpania korzyści z rzeczy, których nie jesteśmy właścicielami. Chociaż długoterminowa prognoza populacji Polski przedstawia tendencję malejącą, największe polskie aglomeracje notują sytuację odwrotną. Systematycznie kreując nowe miejsca pracy przyciągają mieszkańców ościennych gmin i miast, a także
emigrantów zarobkowych, których napływ notuje wyraźny wzrost od kilku lat. Podobną tendencję wykazuje również liczba zagranicznych studentów, którzy biorąc pod uwagę ograniczoną liczbę miejsc w prywatnych akademikach, także stanowią potencjalną grupę docelową dla sektora PRS.
„Polska jako najbardziej atrakcyjny pod względem inwestycyjnym kraj w Europie Środkowo-Wschodniej stanowi doskonałą alternatywę dla rynków Europy Zachodniej, gdzie PRS osiąga bardzo dobre wyniki finansowe. Inwestorzy zakładają powtórzenie sukcesu również w Polsce, bez względu na to, że rynek PRS jest jeszcze na początkowym etapie rozwoju i przed nim długa droga do osiągnięcia dojrzałości.
Pomimo ograniczonej liczby produktów inwestycyjnych, potencjał polskiego rynku dostrzegają coraz to nowe podmioty inwestycyjne co jedynie potwierdza wolumen inwestycyjny osiągnięty w przeciągu ostatnich dwóch lat. Rynek nabiera tempa, a od początku 2019 roku w sektor PRS ulokowano ponad 800 mln euro. Przyszły rok to jeszcze duża niewiadoma, jednak można zakładać, że zainteresowanie produktami alternatywnymi nie spadnie.” – komentuje Krzysztof Cipiur, Partner, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, Knight Frank.
„Private Rented Sector” czyli PRS jest jedną z najnowszych, jeśli nie najnowszą klasą aktywów dostępnych dla inwestorów na polskim rynku nieruchomości. Rynek PRS znajduje się na wczesnym stadium rozwoju, dlatego też wiele jego elementów jest nadal na etapie kształtowania odpowiednich praktyk rynkowych, czyli tzw. market standard. Od strony transakcyjnej zdecydowana większość inwestycji realizowana jest w formule forward funding / forward purchase, która wymaga precyzyjnego i bezpiecznego dla inwestora określenia zasad współpracy stron umowy w trakcie realizacji obiektów oraz ich odbioru. Dużym wyzwaniem są też niejasności w obszarze uwarunkowań planistycznych, wynikające z zastosowania przepisów prawa z początku lat 2000, które nie przewidywało inwestycji takich jak PRS. Dotyczą one możliwości budowy PRS na terenie usługowym, czyli określenia czy z prawnego punktu widzenia PRS jest inwestycją mieszkaniową lub usługową, a także zdefiniowania, co jest korzystaniem krótko- i długoterminowym.” – mówi Piotr Staniszewski, partner w zespole nieruchomości w kancelarii Dentons.
„Analogicznie jak w przypadku inwestycji w inne klasy aktywów nieruchomościowych, decyzja o inwestowaniu w PRS powinna zostać poprzedzona szczegółową analizą konsekwencji podatkowych. Kluczowy zatem będzie wybór optymalnej struktury dla danej inwestycji, analiza konsekwencji VAT i PCC nabycia konkretnej nieruchomości, konsekwencje podatkowe pozyskania i spłaty finasowania oraz działalności operacyjnej. W przypadku tego segmentu rynku, już na etapie analizy opłacalności oraz tworzenia modelu finansowego, szczególnie istotne będzie zrozumienie i odpowiednie zaadresowanie kwestii związanych z opodatkowaniem VAT działalności operacyjnej. Jest to istotne, ponieważ w pewnych sytuacjach może okazać się, że wynajem lokali w ramach PRS musi być zwolniony z VAT. Inwestorzy powinni od samego początku inwestycji brać tę kwestię pod uwagę, aby uniknąć poważnych konsekwencji podatkowych, późniejszych korekt podatku odliczonego na nabyciu nieruchomości, czy zakwestionowania przez organy skarbowe prawa do odliczenia tego podatku. Warto również zwrócić uwagę na potencjalny wpływ planowanej nowelizacji ustawy o CIT w ramach Polskiego Ładu na rentowność inwestycji PRS. Istotne dla inwestorów zmiany to m.in. wyłączenie prawa do amortyzacji podatkowej budynków i lokali mieszkalnych oraz niekorzystne zmiany w zakresie kalkulowania limitu kosztów finansowania dłużnego.” – podsumowuje Tomasz Krasowski, managing counsel i doradca podatkowy w kancelarii Dentons.
