Najem nieruchomości przestanie być opłacalny?

Teresa Warska
Teresa Warska, ekspert od prawa podatkowego w Systim.pl

Nowe przepisy w ramach Polskiego Ładu dotkną również najemców mieszkań.

W Polskim Ładzie pojawiły się zmiany dotyczące przepisów rozliczania podatków z tytuł najmu nieruchomości. Rząd zamierza usunąć możliwość opodatkowania przychodów z tego tytułu według skali podatkowej, pozostawiając jedynie ryczałt ewidencjonowany.

Program Polskiego Ładu, jako zbiór ogólnych założeń, został opublikowany w maju tego roku. Planowane zmiany, również podatkowe, będą wprowadzane cyklicznie – w ramach konkretnych, stale aktualizowanych projektów ustaw. Jedna z nich dotyczyć będzie formy opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu prywatnego najmu nieruchomości. Obecnie podatnicy mają możliwość rozliczania się na dwa sposoby. Pierwszy sposób opiera się na ogólnej skali podatkowej – 17 albo 32-proc. Drugi sposób jest prostszy w rozliczeniu.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, bo o nim mowa, polega na tym, że podatek jest tutaj płacony od uzyskanego z najmu przychodu w stawce 8,5-proc. Gdy ten w skali roku przekroczy wartość 100 tys. złotych, nadwyżkę trzeba opodatkować stawką 12,5-proc. Co istotne, limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków i nie ma przy tym znaczenia, co jest przedmiotem samego najmu. Mogą to być zatem zarówno ruchomości, jak i nieruchomości – mówi Teresa Warska, specjalista od prawa podatkowego w firmie Systim.pl.

Opodatkowanie przychodów z najmu skalą podatkową oznacza liczenie podatku wg wyższych stawek (17% lub 32%), ale od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Stosowana jest tutaj ogólna definicja kosztu podatkowego – mówiąc zatem w pewnym uproszczeniu kosztem jest każdy (poniesiony) wydatek, który służy uzyskaniu przychodów z najmu nieruchomości.

Diabeł tkwi w szczegółach, a w zasadzie… w wydatkach

Na pierwszy rzut oka planowane zmiany są korzystane dla podatników, gdyż uwzględniają niższą stawkę opodatkowania. Niestety sprawa nie jest taka oczywista, co potwierdza Teresa Warska z Systim.pl.

Wyższa stawka podatkowa liczona jest bowiem od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania, którym wg definicji –  jest de facto każdy poniesiony wydatek, który służy uzyskaniu przychodów z najmu. Oznacza to, że z początkiem 2022 r. wszelkie wydatki na zakup bądź wybudowanie nieruchomości mieszkalnych oraz jego najmu nie będą stanowiły kosztów podatkowych – zauważa ekspertka.

Co wchodzi w skład wspomnianych wydatków? Są to mianowicie: remont i wyposażenie, amortyzacja, odsetki od kredytu bankowego, czynsz do spółdzielni czy podatek od nieruchomości.

Co w przypadku nieruchomości mieszkalnych, wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej? Tutaj podatek będzie liczony od dochodu, a do kosztów podatkowych trafią bieżące remonty takich składników majątku oraz ich eksploatacja.

Na koniec warto podkreślić, że wynajmowanie mieszkań stanowi dla wielu osób dodatkowe źródło dochodów, a czasami wręcz jedyne. Brak możliwości ujęcia w kosztach podatkowych między innymi zakupu domu czy mieszkania, bądź ich: budowy, ulepszenia, adaptacji, rekonstrukcji czy modernizacji, może sprawić, że najem stanie się mniej dochodowy, a to zaś może poskutkować wzrostem jego cen.