Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills, segment mieszkań na wynajem instytucjonalny jest już drugim największym sektorem nieruchomości w Europie. W pierwszej połowie 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych w tym sektorze na 12 kluczowych monitorowanych przez firmę rynkach wyniosła 24,1 mld euro, stanowi 23% całkowitego wolumenu inwestycyjnego.
Wynik odnotowany przez sektor mieszkań na instytucjonalny wynajem w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku znacząco przewyższył średnią pięcioletnią udziału w całkowitym wolumenie, kształtującą się na poziomie 16%. Najwięcej, bo aż 29,3 mld euro, zainwestowano na rynku nieruchomości biurowych, co zapewniło mu 28-procentowy udział w całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych.
W ciągu ostatnich kilku kwartałów inwestorzy docenili defensywny charakter inwestycji w mieszkania na wynajem instytucjonalny, decydując się na zwiększenie alokacji w sektorze mieszkaniowym i uruchomienie nowych funduszy inwestycyjnych. Segment mieszkań na wynajem odpowiadał za mniej więcej jedną trzecią wolumenu transakcji inwestycyjnych w Szwecji (31%), Hiszpanii (32%), Niemczech (32%), Danii (34%) i Finlandii (42%).
Marcus Roberts, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w segmencie nieruchomości operacyjnych w Europie, Savills, powiedział: „Duża konkurencja na rynku powoduje szybką kompresję stóp kapitalizacji – dla najlepszych nieruchomości spadły one w 2020 r. do rekordowo niskich poziomów, przy średniej europejskiej wynoszącej 3,2%. Niemniej jednak różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla inwestycji dedykowanych na wynajem instytucjonalny a rentownością obligacji długoterminowych nadal jest atrakcyjna i wynosi 290 pb w porównaniu ze średnią długoterminową na poziomie 237 pb (2012-2021). Biorąc pod uwagę atrakcyjność tego sektora, przewidujemy, że na ten rynek będą wchodziły kolejne grupy inwestorów, a wzrost konkurencji będzie skłaniał aktywnie działających graczy do poszukiwania okazji inwestycyjnych w nowych lokalizacjach”.
Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań rynków europejskich w Savills, dodaje: „Rosnący popyt na mieszkania na wynajem oraz strukturalna luka podażowa na rynku mieszkaniowym powodują wzrost czynszów w Europie. W przypadku mieszkań na wynajem instytucjonalny średnie stawki czynszowe rosły od 2015 r. w tempie 4,6% rocznie we wszystkich 27 analizowanych miastach. Podaż nowych lokali jest niewystarczająca w stosunku do popytu w większości miast europejskich, co przełoży się na dalszy wzrost czynszów”.
W Polsce, w pierwszej połowie 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze mieszkań na instytucjonalny wynajem wyniosła blisko 550 mln euro. Plasuje to ten sektor na trzecim miejscu wśród wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych, za nieruchomościami biurowymi, magazynowymi, a przed handlowymi. Należy pamiętać, że Polska znajduje się dopiero na początkowym etapie rozwoju rynku mieszkań na instytucjonalny wynajem, z bardzo ograniczoną liczbą inwestycji gotowych, co oznacza, że zdecydowana większość wolumenu przypada na projekty na wczesnym etapie budowy, a często nawet przed jej rozpoczęciem.
Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce, powiedział: „Na tle bardziej dojrzałych rynków europejskich, polski rynek najmu oferuje ciągle atrakcyjne stopy zwrotu, co przyciąga do naszego kraju kolejnych inwestorów. Myślę, że z uwagi na dynamicznie rosnące ceny mieszkań oraz pandemiczną korektę czynszów coraz trudniej będzie osiągnąć podobne zwroty inwestorom indywidualnym. Podmioty instytucjonalne, dzięki budowaniu skali oraz nabywaniu budynków projektowanych od początku z myślą o wynajmie, będą miały odrobinę łatwiej. Kolejne rekordy na rynku kredytów hipotecznych i spodziewana podwyżka stóp procentowych mogą z czasem skłaniać deweloperów mieszkaniowych do ponownego rozważenia modelu sprzedaży hurtowej – choć na razie żadnego spowolnienia nie widać, a ich działy sprzedaży przeżywają okres prosperity”.
