Specustawa Mieszkaniowa: Czy naprawdę będzie szybciej?

0
Maciej Krotoski Adwokat, Partner Kancelarii Krotoski
Maciej Krotoski – Adwokat, Partner Kancelarii Krotoski

Od dawna wyczekiwana specustawa mieszkaniowa w środę 1 sierpnia została podpisana przez Prezydenta RP Andrzeja Dudę. Zdecydowana większość przepisów ustawy zacznie obowiązywać po upływie 14 dni od publikacji tekstu w Dzienniku Ustaw. Jakie naprawdę zmiany czekają inwestorów i deweloperów budownictwa mieszkaniowego – komentarza udziela adwokat Maciej Krotoski.

Ustawa obowiązuje do 2028 r.

Nowe przepisy, zgodnie z założeniem, obowiązywać mają przez okres 10 lat. Co istotne,
z dobrodziejstw Specustawy skorzystać mogą nie tylko podmioty publiczne, ale również prywatne.

Celem wprowadzenia nowych przepisów jest skrócenie czasu przygotowania i realizacji inwestycji z dotychczasowych ok. 5 lat do roku oraz wzrost liczby budowanych osiedli mieszkaniowych. W założeniu ma to pozwolić rządowi zrealizować Narodowy Program Mieszkaniowy i projekt Mieszkanie Plus poprzez doprowadzenie do powstania 2,5 miliona nowych mieszkań do 2030 r.

Dlaczego mieszkań buduje się mniej niż wynika to z potrzeby rynku?

Odpowiedzią jest ograniczona liczba gruntów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza na terenach gmin miejskich. W tej chwili, podmiot, który planuje zrealizować inwestycję na obszarze o odmiennym przeznaczeniu przejść musi długą i żmudną procedurę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma przy tym gwarancji, iż na jego wniosek właściwa rada gminy w ogóle podejmie w tym przedmiocie uchwałę, ponieważ wniosek inwestora w żaden sposób nie jest dla organów wiążący.

Procedura lokalizacji inwestycji

Sztandarowym założeniem Specustawy mieszkaniowej, mającym na celu rozwiązanie niniejszego problemu jest wprowadzenie procedury ustalenia lokalizacji inwestycji. Postępowanie w tym zakresie różni się od procedury uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego przede wszystkim tym, że większość obowiązków, polegających na sporządzeniu projektów, ustaleń i analiz, obciążających dotychczas finansowo i organizacyjnie radę gminy została przerzucona na inwestora. Wiąże się to oczywiście ze wzrostem kosztów ponoszonych przez tego ostatniego, ale również ze znacznym przyspieszeniem realizacji wymienionych czynności i tym samym ograniczeniem kosztów po stronie gminy.

Czytaj również:  W Polsce będzie powstawać więcej domów z drewna. Spodziewany jest silny rozwój tego segmentu budownictwa

Składany przez inwestora wniosek, zawierający odpowiednią dokumentację, przekazywany jest ostatecznie radzie gminy, która w tym przypadku musi terminie 60 dni w formie uchwały orzec o ustaleniu bądź odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji.

Kontrowersje wokół Specustawy

Zapisem, który budzi w Specustawie największe kontrowersje jest ten, który stanowi, iż powyższa uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji może zostać podjęta pomimo niezgodności zamiaru inwestycyjnego z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, mimo wszystko co do zasady inwestycja nie może stać w sprzeczności z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Pojawiły się zarzuty, iż ukrytym celem specustawy ma być nie obniżenie cen mieszkań i wzrost ich dostępności, jak to wskazuje treść uzasadnienia projektu, a maksymalizacja zysków deweloperów
i ułatwienie im lokalizacji inwestycji w dowolnie wybranych miejscach, co z kolei miałoby doprowadzić do chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostają nadto wątpliwości co do tego, czy przyznany Radzie Gminy szeroki luz decyzyjny w kwestii możliwości wyrażenia zgody na realizację inwestycji lub jej odmowę nie doprowadzi do zachowań korupcyjnych.

A konstytucyjność?

Pojawiają się również poniekąd słuszne głosy, iż proponowane rozwiązanie jest niekonstytucyjne, gdyż godzi w hierarchię źródeł prawa. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest bowiem powszechnie obowiązującym aktem prawa miejscowego, odstępstwa od niego powinny być zatem dokonywane co najmniej aktem równorzędnym, nie zaś uchwałą podejmowaną w sprawie indywidualnej.

Na tę chwilę trudno ocenić jak nowe regulacje sprawdzać będą się w praktyce. Zależy to bowiem od podejścia organów samorządowych do kwestii związanych z realizacją inwestycji na terenach przewidzianych na inne cele. Ostateczna decyzja w tym zakresie należy bowiem każdorazowo do właściwej rady gminy.