Jak wynika z raportu przygotowanego przez Dział Badań i Analiz Rynkowych BNP Paribas Real Estate Poland, w 2018 roku popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie, co w połączeniu z niewielkim przyrostem podaży przyniosło spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej. Nieznacznie wzrosły stawki czynszu najwyższej jakości aktywów w centrum miasta.
Osiągnięty wynik to w dużej mierze zasługa nowych najemców i firm rozwijających swoją działalność, które poszukiwały lokalizacji bądź powiększały dotychczasowe siedziby. Podejmowaniu decyzji sprzyjała dobra dostępność powierzchni oraz wciąż jeszcze korzystne warunki najmu – Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Coraz większy odsetek w gronie warszawskich najemców stanowią operatorzy powierzchni biurowych współdzielonych (tzw. coworking), którzy w ciągu 2018 roku wygenerowali ok. 10% ogólnego popytu netto. Powierzchnia biur tego typu, wliczając powierzchnie w nieukończonych jeszcze projektach, osiągnie w stolicy ponad 160 tys. mkw.
Polska wpisuje się w globalny trend rozwoju powierzchni coworkingowych. Duże zapotrzebowanie na tego typu usługi sprawia, że na rynku pojawiają się kolejni operatorzy. Typowa powierzchnia wynajmowana pod ten rodzaj działalności wynosi jednorazowo średnio ok. 2 – 4 tys. mkw. Rekordowa, pod względem wielkości, powierzchnia – 14 tys. mkw. została wynajęta przez WeWork, co tylko pokazuje poziom popularności tego trendu na rynku biurowym – Adrian Bojczuk, Zastępca Dyrektora, Dział Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland
Niewielki odsetek powierzchni niewynajętej
Ograniczony wolumen nowej podaży oraz utrzymujący się wysoki popyt ze strony najemców przełożyły się na zmniejszenie udziału niewynajętej powierzchni na koniec 2018 r. Średni wskaźnik pustostanów dla budynków biurowych w stolicy uległ obniżeniu do poziomu ok. 8.7%, co oznacza spadek o ponad 2,5 p.proc. w porównaniu do stanu z końca 2017 roku. W samej strefie Centrum wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł do ok. 5,5%. Wolumen dostępnej powierzchni jest nadzwyczaj niski co daje lepszą pozycję negocjacyjną wynajmującym i powoduje, że najemcy rzadziej mogą liczyć już na duże zachęty w postaci wakacji czynszowych czy dofinansowania prac aranżacyjnych.
Spadek wskaźnika pustostanów oraz ograniczony wolumen powierzchni, której dostarczenie przewidziane jest do końca 2019 roku, przełożą się na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej wynajmujących i powrót rynku do poziomu równowagi na linii: najemca – wynajmujący. Biorąc pod uwagę stan zaawansowania obecnie budowanych projektów, dopiero od drugiej połowy 2020 r. podaż nowej powierzchni biurowej będzie nieznacznie większa, co da najemcom możliwość większego wyboru
Dominacja Strefy Centralnej
Wyniki raportu wskazują jednoznacznie, że zarówno deweloperzy, jak i najemcy najczęściej koncentrują swoją uwagę na centralnej części Warszawy. Na strefę Centralną przypadło niemal 50% popytu netto zrealizowanego w ciągu trzech pierwszych kwartałów br. Na strefę Mokotów przypadło 22% popytu netto, a Korytarz Al. Jerozolimskie przyciągnął kolejne 11%. W kontekście problemów komunikacyjnych w stolicy i rekordowo niskiego poziomu bezrobocia, dostępność komunikacji publicznej staje się kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji siedziby firmy.
Aktywność deweloperów skupia się w strefie Centrum. Udział samej tylko podstrefy Centrum Zachód w wolumenie obecnie powstającej powierzchni biurowej wynosi 53%, a Centralnego Obszaru Biznesu – 23%.
Stawki czynszu dla najwyższej jakości aktywów w centrum miasta odnotowują niewielki wzrost i obecnie mieszczą się w przedziale od 21,00 do 22,50 euro za m kw./m-c. W najbliższym czasie nie jest spodziewany skokowy wzrost stawek czynszu bazowego, chociaż w rezultacie rosnących kosztów obsługi i realizacji inwestycji zmniejszeniu ulega różnica pomiędzy stawkami bazowymi a efektywnymi.
