W trzecim kwartale 2024 roku rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych Polski zachował stabilność, choć wysokie wskaźniki pustostanów wciąż stanowią wyzwanie i spowalniają aktywność deweloperów. Zasoby biurowe w ośmiu głównych miastach wyniosły 6,73 mln m kw., z czego Kraków pozostaje liderem z 1,82 mln m kw., wyprzedzając Wrocław (1,37 mln m kw.) i Trójmiasto (1,06 mln m kw.).
Stabilizacja poziomu pustostanów
Wskaźnik pustostanów ustabilizował się na poziomie 17,3%, co jest wynikiem o 0,4 p.p. niższym w porównaniu do poprzedniego kwartału i porównywalnym względem analogicznego okresu w 2023 roku. W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano w Łodzi, Poznaniu i Krakowie, z kolei wzrost zanotowano we Wrocławiu. Najwyższy wskaźnik niewynajętej powierzchni odnotowano w Łodzi (21,1%), a najniższy w Szczecinie (6,8%).
Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, wysoka wartość wskaźnika wolumenu powierzchni niewynajętej utrzyma się w kolejnych miesiącach, a pustostany będą wchłaniane przez rynek jeszcze przez kolejne 3-5 lat. Największy wpływ na tę wartość mają budynki starsze niż 10 lat, których powierzchnie stanowią ponad połowę istniejącego wakatu i długotrwale nie znajdują najemców.
Jak wygląda popyt?
Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowany w trzecim kwartale 2024 roku wyniósł 223 tys. m kw., co jest wynikiem o 54% wyższym względem ubiegłego kwartału oraz o 13% wyższym względem analogicznego okresu rok temu. Najwięcej powierzchni biurowej zostało wynajęte w Krakowie (85 tys. m kw.), Wrocławiu (43 tys. m kw.) oraz Trójmieście (40 tys. m kw.).
– Na koniec III kw. w miastach regionalnych popyt kształtował się na podobnym poziomie do analogicznego okresu w 2023 roku, rekordowego dla największych miast regionalnych, co sugeruje stabilizację rynku najmu. Od początku roku wolumen transakcji wyniósł ponad 0,5 mln m kw., co stanowi spadek jedynie o 4% względem I-III kwartału 2023. W strukturze transakcji trzeciego kwartału przeważały odnowienia dotychczasowych umów najmu, które odpowiadały za 53% popytu, nowe umowy stanowiły 43% udziału, a ekspansje – jedynie 4%. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2024 r. najaktywniejszymi najemcami pozostawały firmy z sektora IT – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
W trzecim kwartale 2024 roku w miastach regionalnych odnotowano kilka dużych transakcji. Największą z nich było odnowienie umowy najmu przez poufnego najemcę w krakowskim kompleksie Kapelanka 42 A na powierzchnię 16 tys. m kw. Kolejne umowy to renegocjacje w gdańskim kompleksie Alchemia II przez State Street Bank (10 tys. m kw.) oraz wynajęcie powierzchni przez Rossmann na potrzeby własne w łódzkim Parku Biznesu Teofilów – C (8 tys. m kw.). Do największych transakcji we Wrocławiu można zaliczyć odnowienia umów przez najemców w budynkach Bema Plaza (8,5 tys. m kw.) i Wrocławskim Parku Biznesu – Nowa Strzegomska (8,5 tys. m kw.). Te wyniki potwierdzają aktywność firm w największych miastach regionalnych.
Podaż a wpływ na czynsze
Na rynku biurowym w miastach regionalnych aktywność deweloperska pozostaje ograniczona. Obecnie w budowie znajduje się 286 tys. m kw. powierzchni, z przewidywanym terminem ukończenia w latach 2024-2026. Wśród największych projektów można wymienić Quorum Office Park B we Wrocławiu (53 tys. m kw., deweloper: Cavatina) oraz AND2 w Poznaniu (37 tys. m kw., deweloper: Von der Heyden Group). W Krakowie z kolei realizowany jest Projekt WITA (26 tys. m kw.) przez Archicom & Echo Investment.
Pomimo ograniczonej nowej podaży, stawki czynszów za powierzchnie biurowe w miastach regionalnych pozostają stabilne. W III kwartale 2024 roku wynosiły od 11,5 do 18,0 EUR/m kw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu budynku. W nadchodzących miesiącach presja czynszowa może jednak wzrosnąć z uwagi na ograniczoną ilość nowych projektów i umiarkowany spadek wskaźnika pustostanów. Jak zauważają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, w nowych budynkach umowy najmu są coraz dłuższe, są zawierane nawet na 5-10 lat, co związane jest z wysokimi kosztami fit-out.
W starszych obiektach warunki najmu są bardziej elastyczne – renegocjacje często oferują najem na okres 2-5 lat, a nowe umowy na 3-5 lat.
Wyzwania dla deweloperów i nowe projekty
Jak wskazuje raport „At a Glance – rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych w III kwartale 2024 roku” przygotowany przez analityków BNP Paribas Real Estate Poland, nowa podaż w analizowanym okresie wyniosła jedynie 15,4 tys. m kw. Największym ukończonym projektem był kompleks Waterfront II w Gdyni (14,5 m kw.), zrealizowany przez Vastint.
Warto zauważyć, że od początku roku 2024 rynek biurowy w rynkach regionalnych powiększył swoje zasoby prawie o 77 tys. m kw. Wysoki wskaźnik pustostanów w regionach przekłada się na niską aktywność deweloperów i realizację pojedynczych projektów. Co więcej, deweloperzy w dużym stopniu ograniczyli swoją aktywność w sektorze biurowym, zmieniając docelową funkcję planowanych budynków i uwzględniając formaty mieszkaniowe (np. mieszkania lub apartamenty na wynajem). Nie należy jednak spodziewać się luki podażowej, gdyż planowane projekty są realizowane w etapach lub w formule mixed-use.
– Widoczny jest obecnie wyraźny trend konsolidacji powierzchni biurowych i ich optymalizacji. Firmy starają się zwiększyć efektywność wykorzystania przestrzeni, jednocześnie podnosząc jej standard. Istotnym czynnikiem w tym procesie jest rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne, elastyczne biura, które odpowiadają na potrzeby współczesnych pracowników. Wojna o talenty, która stała się kluczowym wyzwaniem, jest coraz bardziej obecna na rynkach regionalnych – podkreśla Jan Pawlik, Workplace Management Director, ISS Polska.
