Rynek najmu instytucjonalnego dynamicznie rośnie, stając się jednym z najbardziej obiecujących segmentów nieruchomości zarówno nad Wisłą, jak i w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Jak wynika z raportu Colliers: „CEE Living Sector. Emerging Trends and Opportunities in the CEE Living Market”[1], zdecydowanym liderem jest tutaj Warszawa, z ok. 8 000 istniejących jednostek w obiektach typu PRS i planami podwojenia zasobów w ciągu kilku najbliższych lat. Dynamiczny rozwój nie ogranicza się jednak do stolicy Polski – liczba lokali w segmencie build-to-rent zwiększa się także w miastach regionalnych m.in. we Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi.
Dzięki rosnącemu zainteresowaniu zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, Polska staje się kluczowym rynkiem najmu instytucjonalnego w regionie, oferując nowe możliwości zarówno dla deweloperów, jak i najemców. Ogólnokrajowy wzrost rynku PRS w naszym kraju jest imponujący – od ostatniego badania Colliers do użytku oddanych zostało aż 11 000 nowych jednostek, co oznacza wzrost o 112% w porównaniu do początku Q1 2023. Obecnie na rynku dostępnych jest już 20 900 mieszkań w tym segmencie, a w budowie znajduje się kolejne 8 400.
– Polska wyróżnia się w regionie nie tylko samą liczbą projektów PRS – na uwagę zasługuje również liczba inwestycji w tym segmencie certyfikowanych pod kątem zrównoważonego rozwoju w systemie BREEAM. Inwestorzy coraz chętniej wdrażają również rozwiązania ekologiczne, które wprost przekładają się na obniżenie kosztów operacyjnych, a jednocześnie wpisują się w korporacyjne założenia związane z dekarbonizacją posiadanych nieruchomości – tłumaczy Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partner, dyrektorka działu Corporate Finance & Living Services, Colliers.
Mieszkań wciąż brakuje
Zapotrzebowanie na przestrzeń mieszkaniową w Polsce już teraz jest ogromne, a do 2050 roku miasta, takie jak Warszawa, Kraków, Poznań i Gdańsk, spodziewają się dalszego wzrostu populacji.
– Fundusze PRS poprzez swoją działalność zmniejszają istniejącą luką podażową. Co więcej, oferta najmu instytucjonalnego kierowana jest absolutnie do każdej grupy najemców, np. obcokrajowców czy osób posiadających zwierzęta domowe, niezależnie od tego, na jaki okres miałaby być zawarta umowa najmu – mówi Michał Witkowski, dyrektor linii Living Services, Colliers.
Mimo ostatnich wzrostów cen nieruchomości mieszkaniowych i utrudnionego dostępu do kredytowania, Polska wyróżnia się wyjątkowo wysokimi wskaźnikami zamiarów zakupu na rynku mieszkaniowym, osiągając niemal rekordowe wartości.
– Polski rynek mieszkaniowy ma bardzo zdrową strukturę. Jest na nim miejsce dla osób, które chcą posiadać mieszkania na własność, klientów indywidualnych, którzy chcą inwestować swoje nadwyżki finansowe w lokale na wynajem, oraz dla podmiotów w sposób profesjonalny zajmujących się najem. Tylko szeroka oferta w każdym z tych segmentów może sprawić, że mieszkania będą nadal dostępne, niezależnie od tego, czy będzie chciał je wynająć 30-latek czy rodzina kupić na własność, czy na odwrót – dodaje Michał Witkowski.
Szukamy alternatyw
Rosnące ceny mieszkań powodują, że najem instytucjonalny staje się coraz bardziej atrakcyjną alternatywą dla osób poszukujących stabilnych i nowoczesnych rozwiązań mieszkaniowych. Do grupy tej należą np. młodzi profesjonaliści i rodziny z dziećmi.
– PRS to odpowiedź na zmieniające się potrzeby i preferencje Polaków. Coraz częściej wybieramy bowiem elastyczność i wygodę najmu zamiast długoterminowego zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Coraz częściej, nawet posiadając mieszkanie na własność, decydujemy się na najem w miejscu, które nam bardziej życiowo odpowiada – tłumaczy Michał Witkowski.
Studenckich mieszkań też wciąż zbyt mało
Na dalsze możliwości rozwoju sektora najmu instytucjonalnego w Polsce wskazuje też stale wysoki popyt na mieszkania do wynajęcia w ośrodkach akademickich, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań. Polska już teraz jest liderem w segmencie PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, z prawie 70% wzrostem rok do roku. Obecnie w polskich miastach w budowie znajduje się 5 400 jednostek, a kolejne 14 900 jest w fazie planowania. Pozycję lidera rynku PBSA, zarówno pod względem wielkości, jak i tempa rozwoju zajmuje Kraków, gdzie znajduje się ponad 3 500 łóżek w prywatnych akademikach, a kolejne prawie 2 000 jest w budowie. Zaraz za nim plasuje się Warszawa, gdzie obecnie znajduje się „tylko” ok. 1 200 łóżek, ale w budowie i w planach jest ponad 3 700 jednostek.
Podobne trendy w całym regionie
Wzrost popytu przyczynia się do rozwoju rynku PRS także w Rumunii, Bułgarii oraz na Węgrzech. Podobnie jak w Polsce, rosnące ceny mieszkań i trudności w finansowaniu zakupu nieruchomości sprzyjają tam rozwojowi rynku najmu instytucjonalnego.
W Rumunii, gdzie rynek PRS w ostatnim roku wzrósł o 42%, liderem pozostaje Bukareszt, którego zasoby PRS wkrótce przekroczą 3000 jednostek, a w trakcie realizacji znajdują się kolejne inwestycje. Na Węgrzech, zwłaszcza w Budapeszcie, rynek PRS wzrósł o 29% w ostatnim roku. Nowe projekty realizowane są tam przez lokalnych deweloperów, takich jak Metrodom-Flatco Real Estate. Bułgaria dopiero rozwija sektor PRS, a największe projekty powstają obecnie w Sofii. Jednak po zakończeniu pandemii wzrost wynagrodzeń w Sofii znacząco poprawił zdolność zakupu mieszkań, co wpłynęło na wzrost popytu na tradycyjnym rynku mieszkaniowym.
Liderzy zmieniają rynek
Rynek mieszkaniowy oraz sektor PRS w regionie CEE-6 kształtuje mała, ale wpływowa grupa graczy. Firmy takie, jak Heimstaden Bostad, AFI Europe, NREP, Kajima, G-city, Zeitgeist Asset Management, CTR Group i Kooperativa Vienna Insurance Group rozszerzają swoją działalność, wnosząc innowacyjne rozwiązania do branży. Przykładem jest Kajima, lider i prekursor rynku prywatnych akademików, a obecnie właściciel największego portfela prywatnych akademików w Polsce.
[1] W raporcie uwzględniono dane na koniec III kw. 2024 r. W notatce dane dotyczące Polski zaktualizowano zgodnie ze stanem na grudzień 2024 r.
