Początek roku to okres, w którym warto przyjrzeć się zmianom w branży nieruchomości i dokonać prognozy tego, co będzie miało miejsce w najbliższych miesiącach. Na rynek nieruchomości bardzo duży wpływ mają perspektywy życiowe społeczeństwa. Rekordowo niska stopa bezrobocia, wzrastające wynagrodzenia oraz niskie stopy procentowe powodują, że nabywcy nie obawiają się zaciągania długoterminowych zobowiązań jakim na pewno jest kredyt hipoteczny. Ponadto, gdy dodamy do to tego fakt, że na rynek spływają środki z niskooprocentowanych lokat bankowych, to nikogo nie dziwi rekordowa liczba sprzedanych mieszkań w ubiegłym roku. Coraz więcej osób może pozwolić sobie na własny lokal zarówno w celach mieszkalnych, jak i inwestycyjnych.
Z drugiej strony, poza kupnem mieszkań jest coraz większy popyt na ich wynajem. Wpływa na to coraz większa mobilność młodych pokoleń, duża liczba studentów oraz rosnąca liczba migrantów zarobkowych, m.in. Ukraińców, Białorusinów, czy Rosjan. Zmieniają się również oczekiwania najemców co do lokali. Obecnie ludzie coraz częściej stawiają na komfort i niezależność, dzięki czemu coraz więcej osób decyduje się na samodzielne mieszkanie.
Co najważniejsze, pamiętajmy, że polski rynek nieruchomości dalej będzie się zmieniał. Dane Eurostatu ciągle pokazują, że liczba osób przypadających na jedno mieszkanie w Polsce przewyższa średnią z krajów Europy Zachodniej. Pokazuje to, że Polska ciągle boryka się z brakami lokalowymi i choć obecny rok może nie będzie tak imponujący jak poprzedni, to nie powinniśmy spodziewać się znaczących spadków popytu. Biorąc pod uwagę wymienione czynniki, czego możemy spodziewać się w 2018 roku?
Stopy procentowe
Niskie stopy procentowe z jednej strony zachęcają do zaciągania zobowiązań kredytowych, a z drugiej zniechęcają do utrzymywania środków na niskooprocentowanych lokatach bankowych. Z obu tych powodów nabywcy kierują się w stronę rynku nieruchomości, aby kupić „własne M” lub aby zainwestować wolne środki.
Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na niezmienionym poziomie i przewiduje zachowanie tego poziomu do końca 2018 r., choć niektórzy analitycy prognozują, że mogą one nieznacznie wzrosnąć już wcześniej… czyli już w II półroczu 2018 r.
Koniec z dopłatami
Program „Mieszkanie dla Młodych” wspierał zakup „własnego M”, głównie przez ludzi młodych, korzystających na ten cel z kredytu hipotecznego. Program funkcjonujący od 2014 r. cieszył się ogromnym powodzeniem. W pierwszym dniu składania wniosków na 2018 r. rozdysponowano całe pozostające na ten rok 381 mln zł i na tym program się zakończył. Kolejny wprowadzony przez rząd program wsparcia dotyczyć będzie mieszkań na wynajem, a możliwość skorzystania z dotacji na zakup własnego lokalu przejdzie do historii.
Na fali programu „Mieszkanie dla Młodych” powstało wiele nowych inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy, widząc tak duże zainteresowanie oraz możliwości rynkowe, znacząco zwiększyli zakres swojej działalności i zaczęli budować coraz więcej.
W związku z zakończeniem tego programu można się spodziewać ograniczenia popytu na tańsze mieszkania budowane na obrzeżach miast. Sytuacja ta jednak nie powinna wpłynąć na sprzedaż mieszkań w centralnych dzielnicach. W wielu aglomeracjach znacząca część mieszkań dostępnych na rynku nie spełniała kryteriów cenowych programu, dlatego w tych obszarach zakończenie programu nie będzie mieć wpływu na rynek mieszkań.
Nowy program rządowy – Mieszkanie Plus
Program “Mieszkanie Plus”, wspierający budownictwo pod wynajem, przy niższych niż rynkowe stawkach czynszu może w dłuższej perspektywie (kilku lat) spowodować widoczne obniżenie kosztów najmu, dzięki czemu mieszkania na wynajem staną się bardziej dostępne. Konieczność redukcji czynszów będzie oznaczać dla inwestorów niższe zyski. Z drugiej zaś strony inwestorzy zarabiają nie tylko na bieżących wpływach z najmu, ale też na różnicy w cenie przy sprzedaży. Dlatego dobrze wybrana inwestycja będzie wciąż opłacalna.
Ceny
Od jakiegoś czasu obserwujemy trend wzrostowy w cenach mieszkań. Oczywiście zmiany cen są różne, w różnych regionach. Największe wzrosty mogliśmy obserwować w Trójmieście, Krakowie czy w Warszawie. Ten trend może być w 2018 r. kontynuowany ze względu na duży popyt, ale i redukcję podaży. W tych miastach jest coraz mniej dostępnych terenów, które można zabudować budynkami wielorodzinnymi. Oznacza to, że w przyszłości deweloperzy będą dostarczać na rynek mniejszą niż obecnie liczbę nowych lokali.
Kodeks urbanistyczno-budowlany
W 2018 r. mają się zmienić przepisy budowlane. Przygotowywany Kodeks urbanistyczno-budowlany ma przede wszystkim ograniczyć biurokrację, a także skrócić i ułatwić procedury związane z budową. Najwięcej skorzystają na tym osoby planujące budowę typowego domu jednorodzinnego (do 250 mkw.). Więcej szczegółów na temat nowego Kodeksu powinniśmy poznać w pierwszym kwartale 2018 r.
Podatek od nieruchomości
W 2018 r. wyższe będą maksymalne stawki podatkowe dotyczące nieruchomości. Oczywiście, ostateczną decyzję co do kwoty podatku ustalają gminy, jednak nie mogą one być wyższe, niż wskazane przez Ministra Finansów. A te wzrosły, przykładowo dla lokalu lub budynku mieszkalnego z 75 gr / mkw. na 77 gr / mkw., a w przypadku lokalu lub budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej z 22,66 zł / mkw. na 23,10 zł / mkw.
Podsumowując, w 2018 r. nie można spodziewać się rekordowej liczby sprzedanych mieszkań, jak to miało miejsce w roku ubiegłym. Jednakże fakt, że Polska jest krajem rozwijającym się powoduje, że na rynku ciągle będzie zapotrzebowanie na lokale. Co prawda zakończenie rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” może spowodować lekkie spowolnienie, jednakże rynek szybko powinien dostosować się do tej sytuacji.
Autor: Agata Stradomska – ekspert RE/MAX Polska, części globalnej sieci biur nieruchomości RE/MAX
