W ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia ze wstrzymywaniem inwestycji przez deweloperów. W pierwszym kwartale 2023 r. obserwowaliśmy natomiast pierwsze oznaki ożywienia na rynku mieszkaniowym. Jakie ma to konsekwencje i czy ruch budowlany dynamicznie ruszy?
Dlaczego deweloperzy mniej budują?
Kwartalny stosunek rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń na budowę dla deweloperów
Kwartalny stosunek rozpoczętych przez deweloperów budów i wydanych pozwoleń na budowę w poprzednim roku wynosił średnio 55 proc. W latach 2019-2021 było to średnio 80 proc. O ile wydane pozwolenia na budowę dla deweloperów utrzymywały się na bardzo wysokim poziomie, to liczba rozpoczętych budów była bardzo niska. To pokazuje skale wstrzymywania budów przez deweloperów.
Jeszcze w 2021 r. – w obliczu niskiej dostępności gruntów – deweloperzy poczynili ich rekordowe zakupy, aby uzupełnić bank ziemi pod kolejne inwestycje. Według analiz Michael/Ström Domu Maklerskiego deweloperzy notowani na GPW i Catalyst wydali w 2021 roku 2,3 mld zł na zakup gruntów, podczas gdy łącznie w latach 2019 oraz 2020 kwota ta wyniosła 2,1 mld zł. Deweloperzy w tym okresie znacząco powiększyli bank ziemi, który był dostosowywany tak, aby utrzymywać potencjał do budowy mieszkań na kilka lat do przodu. Wstrzymywanie budów nie wynika zatem z niedostatku gruntów, a jest decyzją deweloperów.
Rosnące i nieprzewidywalne koszty (budowy, gruntów, finansowe) prowadzące do erozji marż na projektach, niski popyt, stabilizacja cen nieruchomości – to mieszanka wybuchowa dla deweloperów, z którą mieli do czynienia w 2022 r. Deweloperzy musieli zmienić swoje strategie oraz harmonogramy. Wiele projektów nie wystartowało w planowanym jeszcze 2 lata temu terminie. Do sprzedaży trafiają jedynie pojedyncze etapy projektów, a kolejne są wprowadzane dopiero po odpowiednim wyprzedaniu poprzednich. Deweloperzy dostosowują ofertę do zmniejszonego popytu, a grunty kupione w ostatnich latach, czekają na swoją kolej – często z pozwoleniem na budowę. Sytuacja zupełnie odmienna od tej kilka lat wstecz. Wtedy oferta była niższa ze względu m.in. na brak gruntów i ogromny popyt na mieszkania, które były kupowane jako przysłowiowa „dziura w ziemi”. Przed zakończeniem budowy cały projekt był wyprzedany. Finansowanie takiego projektu mogło odbywać się za pomocą wpłat klientów (rachunki powiernicze), co nie wymagało od deweloperów zbytniego zadłużania i angażowania środków własnych.
Obecnie, przy niskim popycie, deweloperzy musieliby angażować więcej kapitału i zwiększać zadłużenie, aby wprowadzać wszystkie możliwe projekty. Wstrzymanie nowych projektów wpłynęło zatem na sytuację finansową deweloperów. Jeszcze rok temu nad rynkiem wisiały czarne chmury i wydawało się, że wskaźniki zadłużenia spółek szybko będą rosły. Teraz patrząc na wskaźniki zadłużenia widzimy, że sytuacja kredytowa największych deweloperów wciąż jest dobra. Wskaźniki w większości przypadków pozostały na niskich poziomach i nie rosną tak szybko jak oczekiwano. Powyższe oczywiście będzie miało swoje konsekwencje. Najpoważniejszą będzie luka w mieszkaniach oddawanych do użytkowania w kolejnych latach. Można przyjąć, że średni czas budowy to 2 lata. Oznacza to, że w kolejnych dwóch latach liczba lokali gotowych mocno spadnie. Będzie to skutkować także gorszymi wynikami netto deweloperów, zaczynając od 2023 r. w porównaniu do lat poprzednich. Nawet jeżeli popyt na mieszkania już w tym roku będzie wysoki, to wyniki deweloperów będą niższe właśnie ze względu na przesunięty harmonogram oddawania mieszkań.
Odrodzenie rynku mieszkaniowego
W pierwszym kwartale 2023 widzieliśmy pierwsze oznaki odrodzenia rynku mieszkaniowego. Kwartalna sprzedaż wzrosła średnio o 25 proc. w porównaniu do ostatniego kwartału 2022 r. Wynika to m.in. zapowiedzi programu rządowego „Bezpieczny kredyt 2%”. Pomimo że program jeszcze nie został uruchomiony, to można oczekiwać, że doprowadzi on do wzrostu cen mieszkań – dlatego już teraz obserwowany jest wzrost popytu, kiedy ceny jeszcze nie wzrosły.
Deweloperzy w swojej ofercie posiadają projekty idealnie dopasowane do ograniczeń wynikających z programu. Są to projekty z sektora popularnego, gdzie dominowali klienci kredytowi. Właśnie przede wszystkim w tym segmencie rynku deweloperzy wstrzymywali wprowadzenia czekając na wzrost popytu. Teraz te projekty z banku ziemi, z pozwoleniem na budowę, mogą zostać szybko wprowadzone do sprzedaży wraz z odradzającym się popytem. Dodatkowym czynnikiem przemawiającym za możliwością odmrożenia inwestycji jest sytuacja ekonomiczna. Koszty budowy się ustabilizowały, nie są już aż tak nieprzewidywalne, a stopy procentowe nie rosną. Do czasów prosperity jeszcze z pewnością nie wracamy, ale możemy mówić o istotnym odbiciu od dołka z poprzedniego roku.
Bartosz Wałecki, Analityk Michael / Ström Dom Maklerski
