Od ponad roku pandemia wpływa na wyniki na poszczególnych sektorów rynku nieruchomości. Początkowe ostrożnościowe podejście inwestorów, decyzje rządu i trudności w finalizacji toczących się negocjacji skutkowały przesunięciem lub wydłużeniem się procesów na rynku inwestycyjnym. Pierwszy kwartał 2021 roku zakończył się wynikiem 1,3 mln euro, a analogiczny okres ubiegłego roku na poziomie 1,7 mln euro, przy czym ubiegłoroczne transakcje napędzone były jeszcze projektami rozpoczętymi w rekordowym 2019 rokiem.
Rekordowy wyniki rynku inwestycyjnego 7,7 mld euro z 2019 roku nie został pobity, ale ubiegłoroczna wartość transakcji na poziomie 5,3 mld euro, tj. niższym o 31% w porównaniu do dotychczas najlepszego roku w historii, nie okazał się słabym rezultatem. Wolumen transakcji dla ostatnich 10 lat średnio wynosił 4,2 mld euro.
„Kumulacja dostępnego kapitału, który z uwagi na pandemię nie został zainwestowany w 2020 roku, szuka różnych możliwości alokacji. Polska jako największy i najbardziej perspektywiczny rynek w Europie Środkowo-Wschodniej, dodatkowo będący na stabilnym poziomie, jest oczywistym celem inwestorów do tego typu działań,” – wyjaśnia Krzysztof Cipiur, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank.
Struktura transakcji w pierwszym kwartale roku ułożyła się na korzyść sektora biurowego, który stanowił 47% ogółu wolumenu i wyniósł 600 mln euro. Dobry wynik sektor zawdzięcza finalizacji przejęcia pakietu nieruchomości dewelopera Buma za około 200 mln we Wrocławiu i Krakowie oraz trzech transakcji w Warszawie w przedziale 70-90 mln euro.
„Z naszych obserwacji i rozmów wynika, że inwestorzy w dalszym ciągu dość ostrożnie podchodzą do sektora biurowego. Warto zauważyć, że niektóre oddane w ubiegłym roku biurowce są na niskim poziomie komercjalizacji, co przekłada się na ich atrakcyjność. Inwestorzy analizując biurowce patrzą uważnie na poziom oraz długość pozostającego najmu oraz stabilność ich najemców. Model pracy hybrydowej lub praca zdalna dodatkowo potęgują niepokoje z uwagi na przyszłość i chęć stosowania takich form w dłużej perspektywie czasu. Optymizmem napawać może poprawiająca się aktywność firm w ostatnim czasie, również szukających ekspansji tak w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Co prawda widzimy wciąż różnicę między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, ale duża podaż pieniądza i ujemne stopy procentowe mogą ją zasypać. W związku z tym jeszcze w tym roku możemy spodziewać się kilku spektakularnych transakcji na rynku biurowym.” – komentuje Krzysztof Cipiur.
Sektor magazynowy, który od 2018 roku w widoczny sposób zaznacza swoją obecność w strukturze transakcji w I kw. 2021 roku uplasował się na drugiej pozycji z wynikiem 454 mln euro (36% wartości wszystkich transakcji). Jednak w dalszym ciągu jest to najchętniej wybierany przez inwestorów obszar. W szeroko rozumianej logistyce popyt wciąż przekracza podaż, co wpływa na wzrost cen.
Wartość transakcji w I kwartale br. na rynku handlowym wyniosła 185 mln euro, co stanowiło 15% ogółu wolumenu i było na znacznie niższym poziomie niż w latach poprzednich.
„Wynik rynku handlowego ma oczywiście swoje uzasadnienie w obecnej sytuacji. Niemożliwość prowadzenia działalności handlowej w dużych obiektach, a to takie były w ostatnich latach w kręgu zainteresowania inwestorów, zwalnianie najemców z czynszu i brak wsparcia właścicieli centrów handlowych powodują, że dzisiaj cały sektor handlu tradycyjnego stoi przed szeregiem wyzwań. Obronną ręką z pandemii, a można się nawet pokusić o stwierdzenie, że zwycięską ręką są w obszarze handlu parki handlowe i niewielkie obiekty convenience. W ostatnim czasie obserwujemy zainteresowanie i chęć lokowania kapitału w centra handlowe, ale z myślą o ich repozycjonowaniu lub przebudowie.” – dodaje Krzysztof Cipiur.
Większość udziału w strukturze transakcji na rynku handlowym miał portfelowy zakup czterech nieruchomości przez EPP za kwotę ponad 100 mln euro. Dodatkowo zanotowano kilka mniejszych transakcji z dyskontem zrealizowanych przez fundusze oportunistyczne.
W wolumenie transakcji ostatnie 2% należały do rynku hotelowego, który zanotował tylko jedną transakcję, czyli zakup z dużym dyskontem hotelu Regent przez PHN.
„Rynek hotelowy, podobnie jak handlowy, bardzo dotkliwie odczuł i wciąż odczuwa skutki pandemii. Wydawać by się mogło, że trudna sytuacja spowoduje, że na rynek trafią kolejne obiekty, które nie poradziły sobie w tym trudnym okresie, ale właściciele nie chcą sprzedawać nieruchomości poniżej ich wartości, a potencjalni kupujący właśnie w związku z pandemią liczą na atrakcyjniejsze ceny. Liczymy, że trudności sektora są przejściowe, a optymizmem może napawać postęp w programie szczepień i co za tym idzie wzrastająca odporność populacji poszczególnych krajów” – dodaje Krzysztof Cipiur.
