Po 12 miesiącach walki z pandemią, jej skutki wciąż są widoczne na rynku biurowym. Ostrożnościowe podejście utrzymują zarówno deweloperzy, którzy wstrzymują się z rozpoczęciem nowym projektów, jak i najemcy, którym kończą się umowy najmu. Wskaźnik pustostanów w Warszawie po dwóch latach znowu osiągnął dwucyfrową liczbę i zakończył kwartał na poziomie 11,4%.
W pierwszym kwartale 2021 roku zasoby powierzchni biurowej na stołecznym rynku przekroczyły okrągłą liczbę 6 mln m kw. Przyczyniła się do tego wyjątkowo wysoka podaż nowej powierzchni, która w ramach 7 inwestycji dostarczyła na rynek 167 000 m kw. Pozwolenie na użytkowanie otrzymały m.in. dwie wielkoskalowe inwestycje w okolicy Ronda Daszyńskiego, tj. Skyliner (48 500 m kw., Karimpol Polska) i ostatni etap kompleksu Generation Park – budynek Y (44 200 m kw., Skanska Property Poland). Wolumen nowej podaży w minionym kwartale był drugim najwyższym wynikiem w historii lokalnego rynku, a dla porównania w całym ubiegłym roku na rynek trafiło 314 000 m kw. powierzchni.
„Obserwowany w okresie przed pandemią boom deweloperski w sektorze biurowym zaczyna zwalniać. O ile ostatnie lata charakteryzowały się wysoką aktywnością deweloperów, to obecna sytuacja i zachowawcze podejście najemców do relokacji studzą pomysły o rozpoczęciu nowych budów. Obecnie wolumen projektów biurowych na etapie realizacji jest najniższy od dekady – 420 000 m kw., z czego niemal połowa ma zostać zrealizowana jeszcze w tym roku, a dodatkowo 3/4 podaży w budowie powiększy zasoby centralnych stref biznesu. ” – komentuje Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.
Kontynuację mniejszej aktywności zanotowano również po stronie najemców, którzy w I kwartale roku wynajęli zaledwie 109 000 m kw. powierzchni. Największym zainteresowaniem najemców w I kwartale 2021 roku cieszyły się strefy Mokotów oraz Centrum.
„Wolumen popytu osiągnął najniższą kwartalną wartość w ostatnich 10 latach. W dalszym ciągu w strukturze podpisywanych umów znaczący udział posiadały renegocjacje, które stanowiły ok. 31% wolumenu popytu, a udział umów pre-let spadł w widoczny sposób do poziomu 10%, co ilościowo zamknęło się jedynie w dwóch transakcjach.” – dodaje Bożena Garbarczyk.
Wysoka podaż nowej powierzchni i zachowawcze podejście najemców skutkowały kolejnym wzrostem współczynnika pustostanów. Nie bez znaczenia był tutaj poziom komercjalizacji biurowców, które zostały w tym czasie oddane do użytku, gdyż znajdował się on na poziomie zaledwie 50%. Współczynnik pustostanów, który na koniec marca 2021 roku wyniósł 11,4% daje niemal 700 000 m kw. powierzchni dostępnej od zaraz. Wolumen ten jest zdecydowanie wyższy, jeśli uwzględnimy powierzchnię oferowaną do wynajęcia w ramach podnajmu. W ciągu kwartału współczynnik pustostanów w Warszawie wzrósł o 1,5 pp., natomiast w ciągu roku, czyli w okresie trwania pandemii, aż o 3,9 pp. Największy wzrost współczynnika odnotowano w strefach centralnych, co bezpośrednio skorelowane jest z wysokim wolumenem nowej podaży w tym obszarze.
Pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie, jednak na początku 2021 roku odnotowano już niewielkie korekty, najczęściej w wysokości ok. 0,5 EUR. Zmiany te można zaobserwować głównie w projektach zlokalizowanych w centralnych lokalizacjach. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, szczególnie w dobie pandemii COVID-19 chcąc przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.
