Najskromniejszy od 11 lat wolumen powierzchni w budowie i relatywnie niska aktywność najemców – tak przedstawiał się pierwszy kwartał w sektorze biurowym w Warszawie. Nadzieję na ożywienie daje rosnące zainteresowanie stolicą ze strony branży usług dla biznesu (SSC/BPO/ITO).
Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec pierwszego kwartału 2021 roku.
Pierwsze trzy miesiące 2021 roku ponownie okazały się wyzwaniem zarówno dla gospodarki, jak i dla rynku nieruchomości biurowych. Kolejne obostrzenia wpłynęły na spowolnienie dynamiki stołecznego sektora biurowego.
Pierwszy kwartał 2021 przyniósł kontynuację trendów z 2020 roku, która przejawia się w niższej niż przed pandemią aktywności deweloperów i najemców. Wolumen powierzchni w budowie oraz popyt w ujęciu kwartalnym są najniższe od 11 lat. Warto jednak zaznaczyć, że trwające procesy, wraz z rosnącym zainteresowaniem warszawskim rynkiem ze strony sektora nowoczesnych usług biznesowych, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach. Ponadto, firmy coraz śmielej planują powrót do biur. Większość z nich zakłada jesień 2021 r. jako jego realny termin, komentuje Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL
Popyt – ostrożna postawa najemców
W pierwszym kwartale 2021 roku warszawscy najemcy wynajęli blisko 110 000 mkw. co było wynikiem o 20% niższym niż w tym samym okresie w 2020 r.
Relatywnie niski poziom aktywności najemców był spowodowany przede wszystkim niepewnością dotyczącą wielkości biura po powrocie do tzw. nowej normalności. Jednocześnie jednak możemy zaobserwować delikatne spowolnienie dynamiki wzrostu liczby ofert podnajmu, który był jednym z dominujących trendów na warszawskim rynku w ubiegłym roku. Aktualnie w Warszawie dostępnych jest ponad 120 000 mkw. na podnajem, czyli o ok. 10 000 mkw. mniej niż pod koniec ubiegłego roku, wskazuje Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL
Do największych transakcji najmu w tym roku należały: umowa przednajmu Zarządu Transportu Miejskiego w Fabryce PZO na 9800 mkw., renegocjacja umowy na 7500 mkw. przez Credit Suisse w Atrium 2 oraz odnowienie umowy przez Royal Bank of Scotland na 5700 mkw. w Wiśniowy Business Park. Obecnie najemcy często decydują się na przedłużenie umowy na krótki okres i czekają na powrót do normalności przed podjęciem długoterminowych zobowiązań.
Flexy weszły w etap stabilizacji
Obecnie obłożenie biur elastycznych w centralnych dzielnicach Warszawy utrzymuje się na stabilnym, dosyć wysokim poziomie. Jeszcze w ubiegłym roku można było zauważyć mocne zawirowania w segmencie „flex”, które przekładały się na dynamiczne zmiany w stawkach za stanowisko pracy. Aktualnie mamy raczej do czynienia ze stabilizacją cen i można zakładać, że najtrudniejszy okres mamy już za sobą, tłumaczy Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.
Podaż – warszawskie biura oferują już 6 mln mkw. powierzchni
W pierwszym kwartale na warszawski rynek dostarczono osiem budynków o łącznej powierzchni ponad 167 000 mkw. W rezultacie całkowita podaż nowoczesnych przestrzeni biurowych w Warszawie przekroczyła poziom 6 mln mkw. Do największych nowych inwestycji należą Skyliner, zrealizowany przez Karimpol (48 500 mkw.) oraz kolejny etap Generation Park – wieża, czyli budynek Y (44 000 mkw.), którego budowę ukończyła Skanska Property Poland.
W ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 000 mkw. do 800 000 mkw., obecnie jest to jedynie 420 000 mkw. i jest to najniższy wolumen powierzchni w budowie od 2011 roku.
W Warszawie, po kilku latach stale rosnącej aktywności deweloperów, wolumen powierzchni w budowie uległ znacznemu obniżeniu. Deweloperzy ostrożniej podchodzą do rozpoczynania projektów, a w ciągu ostatnich miesięcy na terenie Warszawy uruchomiona została tylko jedna nowa inwestycja – The Bridge, realizowany przez Ghelamco Poland. W efekcie, w roku 2023 możemy spodziewać się luki podażowej. Będzie to szczególnie widoczne poza centrum miasta, komentuje Tomasz Czuba
Pustostany i czynsze
W I kwartale 2021 r. poziom pustostanów wzrósł do 11,4% (12,2% w strefach centralnych i 10,9% poza centrum). Ograniczona nowa podaż planowana na kolejne lata może mieć jednak pozytywny wpływ na tempo wzrostu współczynnika powierzchni niewynajętej.
Znaczna część właścicieli, przede wszystkim budynków najwyższej klasy, nadal realizuje relatywnie sztywną politykę dotyczącą oferowanych stawek i długości okresu podpisywanych umów. Niemniej jednak rośnie pakiet zachęt dla najemców, w szczególności dotyczy to budżetu na fit-out. Wyjątkiem wśród obiektów typu „prime” są niektóre biurowce będące w trakcie realizacji. Ich właściciele, chcąc zawrzeć pierwsze umowy, skłonni są na dużo korzystniejsze warunki dotyczące stawek, zachęt oraz innych elementów kontraktu, komentuje Tomasz Czuba
Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości są stabilne i wynoszą od 18 do 24 euro/mkw./m-c w szerokim centrum i do 16 euro/ mkw./m-c poza nim.
Rynek inwestycyjny
Wartość transakcji na warszawskim rynku biur wyniosła w I kw. 2021 r. blisko 250 mln euro. Największą zrealizowaną umową była sprzedaż przez Echo Investment Biur przy Willi (część Browarów Warszawskich) za 86,7 mln euro do KGAL Group. Równie znaczące było przejęcie budynku Spark B przez Stena Realty oraz portfela czterech obiektów Immofinanz przez Indotek. Największą transakcją na Mokotowie było z kolei kupno przez Amundi Real Estate kompleksu Neopark.
