Specustawa Deweloperska – komentarz ekspercki

Opracowanie: Sebastian Janicki, kancelaria Magnusson, Tokaj i Partnerzy

0

Po konsultacjach społecznych Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju wprowadziło zmiany w projekcie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Polegają one na przywróceniu kluczowych kompetencji organom samorządowym oraz na ich dookreśleniu, a także doprecyzowują kształt urbanistyczno-architektoniczny inwestycji. Czy Ministerstwo rozwiało w ten sposób wszystkie wątpliwości dotyczące nowego aktu prawnego?

W Polskich miastach średnio około 40% terenów objętych jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Uzyskanie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej trwa zwykle kilka miesięcy. W przypadku terenu nieobjętego planem miejscowym inwestor najpierw musi otrzymać indywidualne warunki zabudowy, co również może zająć od kilku miesięcy do pół roku. To jednak dopiero wierzchołek góry lodowej, gdy idzie o okoliczności istotnie wydłużające proces inwestycyjny. W wypadku inwestycji na gruntach rolnych musi dojść do ustalenia przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, co następuje w planie miejscowym (za wyjątkiem gruntów położonych w granicach administracyjnych miast) oraz konieczne jest uzyskanie decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolnej. Proces inwestycyjny może zostać wydłużony dodatkowo przez konieczność uzyskania decyzji środowiskowej (ok. 6 miesięcy), decyzji konserwatora zabytków (ok. 1-2 miesięcy), pozwolenia wodnoprawnego (1-3 miesięcy), zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów (1-2 miesięcy). W wypadku inwestycji na gruntach zanieczyszczonych (np. poprzemysłowych) konieczne może okazać się dodatkowo przeprowadzenie remediacji lub działań naprawczych, co może trwać rok lub dłużej.

Najwięcej czasu zajmuje jednak zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces ten może zająć 2 lata (w Warszawie od 3 do 7 lat), a czasami wiąże się z koniecznością uprzedniej zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co oznacza kolejne 2 lata oczekiwania. W wypadku skumulowania wymienionych wyżej czynników, proces poprzedzający uzyskanie pozwolenia na budowę może przekroczyć kilka lat, nawet gdy część decyzji jest uzyskiwana jednocześnie.

Czytaj również:  Dlaczego warto podawać wynagrodzenie w ofertach pracy?