Specustawa Deweloperska – komentarz ekspercki

Opracowanie: Sebastian Janicki, kancelaria Magnusson, Tokaj i Partnerzy

0

Po konsultacjach społecznych Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju wprowadziło zmiany w projekcie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Polegają one na przywróceniu kluczowych kompetencji organom samorządowym oraz na ich dookreśleniu, a także doprecyzowują kształt urbanistyczno-architektoniczny inwestycji. Czy Ministerstwo rozwiało w ten sposób wszystkie wątpliwości dotyczące nowego aktu prawnego?

W Polskich miastach średnio około 40% terenów objętych jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Uzyskanie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej trwa zwykle kilka miesięcy. W przypadku terenu nieobjętego planem miejscowym inwestor najpierw musi otrzymać indywidualne warunki zabudowy, co również może zająć od kilku miesięcy do pół roku. To jednak dopiero wierzchołek góry lodowej, gdy idzie o okoliczności istotnie wydłużające proces inwestycyjny. W wypadku inwestycji na gruntach rolnych musi dojść do ustalenia przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, co następuje w planie miejscowym (za wyjątkiem gruntów położonych w granicach administracyjnych miast) oraz konieczne jest uzyskanie decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolnej. Proces inwestycyjny może zostać wydłużony dodatkowo przez konieczność uzyskania decyzji środowiskowej (ok. 6 miesięcy), decyzji konserwatora zabytków (ok. 1-2 miesięcy), pozwolenia wodnoprawnego (1-3 miesięcy), zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów (1-2 miesięcy). W wypadku inwestycji na gruntach zanieczyszczonych (np. poprzemysłowych) konieczne może okazać się dodatkowo przeprowadzenie remediacji lub działań naprawczych, co może trwać rok lub dłużej.

Najwięcej czasu zajmuje jednak zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces ten może zająć 2 lata (w Warszawie od 3 do 7 lat), a czasami wiąże się z koniecznością uprzedniej zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co oznacza kolejne 2 lata oczekiwania. W wypadku skumulowania wymienionych wyżej czynników, proces poprzedzający uzyskanie pozwolenia na budowę może przekroczyć kilka lat, nawet gdy część decyzji jest uzyskiwana jednocześnie.

Obecnie uzgadniany projekt ustawy zamierza skrócić najbardziej długotrwałe etapy procesu inwestycyjnego. Nowy projekt przemodelował procedurę lokalizacji inwestycji mieszkaniowych w ten sposób, że kompetencje w tym zakresie powierzono wyłącznie radzie gminy (pierwotnie miał je posiadać wojewoda), która będzie podejmowała uchwałę w tym zakresie, po zasięgnięciu niezbędnych opinii i dokonaniu uzgodnień oraz po umożliwieniu złożenia uwag przez mieszkańców. Natomiast kwestię ewentualnej niezgodności inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej z planem miejscowym rozstrzygnięto w ten sposób, że rada gminy nie będzie już wyrażała w tym zakresie odrębnej zgody (jak projektowano uprzednio). Uwzględniając uwagi krytyków poprzedniej wersji projektu, w nowym projekcie przyjęto założenie, że inwestycje mieszkaniowe i towarzyszące będą realizowane niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego, pod warunkiem, że nie będą sprzeczne z ustaleniami studium uwarunkowań oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego (wymóg niesprzeczności ze studium nie będzie dotyczył terenów w przeszłości wykorzystywanych jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, na których funkcje te nie są realizowane). Takie rozwiązanie nie powinno budzić zastrzeżeń, zważywszy na nadzwyczajny charakter tej regulacji, mającej na celu przede wszystkim przyspieszenie procedur administracyjnych związanych z realizacją inwestycji mieszkaniowych.

Rozwiązanie wydaje się rozsądne, wypośrodkowując interesy zwolenników zwiększenia liczby oddawanych do użytku mieszkań oraz rzeczników silnego uregulowania prawnego kwestii porządku urbanistycznego. Dodatkowo wprowadzono obowiązek uwzględnienia inwestycji mieszkaniowych co do których zostało wydane pozwolenie na użytkowanie, przy sporządzaniu lub zmianie planów miejscowych w przyszłości, co powinno zapewnić zachowanie spójności i przejrzystości planistycznej oraz uniknięcie rozproszenia ustaleń planistycznych w kilku aktach prawnych.

Uchwała rady gminy ustalająca lokalizację inwestycji mieszkaniowej i towarzyszącej będzie podlegała standardowemu obowiązkowi przedłożenia wojewodzie i jego kontroli jako organu nadzoru, który będzie mógł stwierdzić jej nieważność. Stwierdzenie nieważności uchwały przez organ nadzorczy wstrzyma wykonalność uchwały. Rada gminy będzie mogła zaskarżyć rozstrzygnięcie nadzorcze do WSA. Natomiast zgoda wyrażona w formie decyzji będzie podlegała standardowej procedurze odwoławczej. Niezależnie od tego trybu, skargę na uchwałę rady gminy będzie mógł wnieść każdy, czyjego interes prawny lub uprawnienie zostaną nią naruszone, przy czym nowy projekt skraca terminy na wniesienie i rozpatrzenie tej skargi oraz wprowadza 2 miesięczny termin na rozpoznanie skargi kasacyjnej wniesionej w tym postępowaniu (co znacznie skróci okres niepewności dla inwestorów, zważywszy, że obecnie na rozpoznanie skargi kasacyjnej przez NSA oczekuje się od 1,5 roku do 2 lat).

Czytaj również:  Co drugi Polak chciałby pracować w firmie zagranicznej

Krytycy pierwotnego projektu ustawy formułowali również zastrzeżenia do zapisów związanych z koncepcją urbanistyczno-architektoniczną. Nowy projekt precyzuje, że koncepcję należy dołączyć już do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej a jej wykonanie należy powierzyć osobom posiadającym uprawnienia urbanistyczne lub architektom posiadającym uprawnienia projektowe w branży architektonicznej. Zrezygnowano zatem z pierwotnego pomysłu konkursu na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, który mógłby okazać się długotrwały, na rzecz powierzenia przygotowania koncepcji specjalistom w tym zakresie, co z jednej strony powinno skrócić proces przygotowania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej a z drugiej strony powinno zapewnić zachowanie niezbędnych standardów urbanistycznych i architektonicznych.

Nowy projekt rezygnuje z najbardziej krytykowanego pomysłu przyznającego kompetencje z zakresu zagospodarowania terenu inwestycjami mieszkaniowymi wojewodzie, co należy przyjąć z aprobatą, zważywszy, że co do zasady kwestie planistyczne należą w polskim porządku prawnym wyłącznie do kompetencji rady gminy, zaś wojewodzie przyznawano kompetencje w tym zakresie w ograniczonym zakresie.

Wycofano się również z pomysłu wydawania pozwoleń na użytkowanie inwestycji mieszkaniowych przez wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego, co zasługuje na aprobatę, zważywszy, że są to organy nieprzygotowane do prowadzenia tego rodzaju postępowań, a powiatowe inspektoraty nadzoru, którym powierzono w nowym projekcie wydawanie pozwoleń na użytkowanie inwestycji mieszkaniowych posiadają w tym zakresie wieloletnie doświadczenie i wypracowane standardy postępowania w relacjach z inwestorami., co przywraca inwestorom poczucie pewności i przewidywalności w procesie inwestycyjnym.

Na marginesie należy także wskazać, że sam projekt ustawy nie wyłącza dalszego stosowania decyzji o warunkach zabudowy jako podstawy realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jednak zważywszy na to, że Ministerstwo Infrastruktury prowadzi prace nad ustawą ograniczającą możliwość wydawania w przyszłości decyzji o warunkach zabudowy oraz przewidującą wygaśnięcie decyzji dotychczas wydanych, skutek nowych regulacji może być taki, że po wygaśnięciu uzyskanych dotychczas decyzji o warunkach zabudowy procedura lokalizacji inwestycji mieszkaniowych będzie jedyną możliwą formą ich realizacji.

Podsumowując, stwierdzić należy, iż nowy projekt zrezygnował z najbardziej kontrowersyjnych pomysłów, uwzględniając z jednej strony zastrzeżenia krytyków, ale nie zarzucając jednocześnie ułatwień proceduralnych pozwalających na przyspieszenie procesu realizacji inwestycji mieszkaniowych.  Nowy projekt kompetencje z zakresu władztwa planistycznego nadal pozostawia w całości radzie gminy, co podważa twierdzenia przeciwników projektu, którzy obawiają się, że projekt powiększy chaos urbanistyczny. Zastrzeżenia może jedynie budzić uproszczenie procedury udziału społeczeństwa w procesie ustalania lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach objętych planami zagospodarowania. W tym zakresie należy jednak podkreślić, że procedura konsultacji społecznych nie została w projekcie wyłączona, a projekt nie wyklucza możliwości zaskarżenia uchwały rady gminy wyrażającej zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej przez osoby mające w tym interes prawny.

Opracowanie: Sebastian Janicki, kancelaria Magnusson, Tokaj i Partnerzy