Firma doradcza JLL podsumowała 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce.
Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych JLL w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL, informuje: „W 2016 r. popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe w Polsce osiągnął najlepszy wynik w swojej historii. Podpisano umowy najmu na ponad 3 mln mkw., z czego na popyt netto przypadło 2,2 mln mkw. Wzrost PKB, jak również wzrost znaczenia Polski jako ośrodka obsługi firm z branży e-commerce na potrzeby krajów Europy Zachodniej stanowią istotny czynnik stymulujący popyt. Dodatkowo, jedne z najniższych na kontynencie stawek czynszowych oraz niskie stopy procentowe sprzyjają umacnianiu się wizerunku Polski jako jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie”.
Spis treści:
Wybrane największe transakcje najmu w 2016 r.
| Najemca | Region | Park | Powierzchnia (mkw.) | |
| Amazon | Szczecin | Panattoni BTS Amazon Szczecin | 161 000 | |
| Zalando | Szczecin | Goodman BTS Zalando | 130 000 | |
| Kaufland | Kujawy | Panattoni Park Bydgoszcz | 45 000 | |
| Agata Meble | Polska Centralna | Prologis Park Piotrków I | 42 900 | |
| Raben | Okolice Warszawy | Panattoni Park Grodzisk III | 42 500 | |
| Carrefour | Kujawy | Panattoni BTS Bydgoszcz II | 38 200 | |
| H&M | Okolice Warszawy | Panattoni Park Grodzisk III | 35 000 | |
| IFA Powertrain | Opole | Panattoni BTS IFA | 34 000 | |
| Trio Line | Poznań | Panattoni Park Poznań V | 32 300 |
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016
W 2016 r. najbardziej aktywnym rejonem pod kątem popytu były okolice Warszawy (745 000 mkw.). Co ciekawe, Szczecin zanotował znaczący wzrost zapotrzebowania na magazyny dzięki dwóm transakcjom podpisanym przez Amazon i Zalando, które łącznie wynajęły 291 000 mkw. w projektach realizowanych pod swoje zamówienie (tzw. BTS – build-to-suit).
„Tradycyjnie już sieci handlowe i operatorzy logistyczni byli najbardziej aktywni na rynku, a przypadło na nie 59% popytu netto zarejestrowanego w ubiegłym roku. Warto zauważyć, że wzrósł wolumen powierzchni wynajmowanej przez firmy z sektora lekkiej produkcji i motoryzacyjnego”, dodaje Tomasz Olszewski.
Pustostany
W ubiegłym roku wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym ustabilizował się poziomie 6,1%.
„Warto zauważyć, że oddanie do użytkowania 1,2 mln mkw. nowej powierzchni nie miało większego wpływu na ogólny wskaźnik pustostanów, co świadczy o wysokiej chłonności rynku. W dużej mierze spowodowane było to faktem, że znaczący udział projektów był realizowany w formule BTS. Całkowita dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce to aktualnie blisko 700 000 mkw.”, wyjaśnia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.
Największy spadek wolnej powierzchni odnotowano w rejonie warszawskim (o 63 400 mkw.), pomimo oddania do użytkowania blisko 217 500 mkw. nowych zasobów. Aktualnie w Okolicach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 5,5%. Znaczny wzrost pustostanów odnotowano na rynku poznańskim (z 1,9% do 7,2%).
Z danych dostępnych na portalu www.magazyny.pl wynika, że najwyższy poziom wakatu rejestrowany jest w Trójmieście (14,1%), Lublinie (9,6%), Warszawie Miasto (9,4%) oraz Krakowie (9%). W Polsce Centralnej jedynie 3,0% powierzchni pozostaje bez najemcy.
Aktywność deweloperów – w górę
W 2016 r. aktywność budowlana była bardzo wysoka. Zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej wzrosły o 1,2 mln mkw. sięgając tym samym 11,2 mln. mkw. Deweloperzy realizowali inwestycje głównie na Górnym Śląsku (oddając do użytku 0,24 mln mkw.), w Okolicach Warszawy (0,21 mln mkw.), w Polsce Centralnej (0,19 mln mkw.) i Poznaniu (0,18 mln mkw.). Najwięcej – aż 775 000 mkw. nowej powierzchni – oddał do użytku Panattoni.
Największe projekty oddane do użytku w 2016 r.
| Park | Powierzchnia (mkw.) | Lokalizacja | Deweloper |
| Panattoni Park Stryków II | 85 200 | Polska Centralna | Panattoni |
| Panattoni Park Warszawa-Konotopa | 46 700 | Okolice Warszawy | Panattoni |
| Panattoni Park Sosnowiec III | 41 400 | Górny Śląsk | Panattoni |
| Panattoni Park Sosnowiec II | 41 400 | Górny Śląsk | Panattoni |
| Panattoni Park Grodzisk | 41 000 | Okolice Warszawy | Panattoni |
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016 r.
„Obecnie w trakcie realizacji pozostaje ok. 1,45 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To wartość porównywalna z rejestrowaną w okresie boomu lat 2006-2007. Znacząca aktywność deweloperów jest odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie firm na powierzchnie logistyczne i produkcyjne”, dodaje Jan Jakub Zombirt.
75% realizowanej obecnie powierzchni magazynowej jest już zabezpieczona umowami najmu. Prawie 300 000 mkw. powstaje w ramach dwóch projektów BTS w Gryfinie pod Szczecinem – na potrzeby Amazona i Zalando.
Największe projekty w budowie w IV kw. 2016 r.
| Park | Powierzchnia (mkw.) | Lokalizacja | Deweloper |
| Panattoni BTS Szczecin Amazon | 161 000 | Szczecin | Panattoni |
| Goodman BTS Szczecin Zalando | 130 000 | Szczecin | Goodman |
| Panattoni Park Grodzisk III | 66 100 | Okolice Warszawy | Panattoni |
| P3 Błonie | 47 500 | Okolice Warszawy | Menard Doswell |
| Panattoni Park Poznań VIII | 47 300 | Poznań | Panattoni |
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016 r.
Pomimo poprawy infrastruktury nowe lokalizacje nie rozwijają się już tak szybko jak miało to miejsce jeszcze w ostatnich 2-3 latach. Większość z nich odnotowuje spowolnienie po okresie krótkiej, ale gwałtownej dynamiki początkowego okresu wzrostu, np. Lublin, Podkarpacie, Trójmiasto i Kraków.
Czynsze – stabilne
W okresie ostatnich pięciu lat, na głównych rynkach odnotowywano nieznaczne lub brak zmian stawek czynszów bazowych i efektywnych (uwzględniających ulgi i zachęty od właścicieli). W 2016 r. czynsze bazowe pozostawały stabilne w Okolicach Warszawy (2,7 – 3,6 euro / mkw. / miesiąc), na Górnym Śląsku (2,7 – 3,5 euro / mkw. / miesiąc), Poznaniu (2,8 – 3,5 euro / mkw. / miesiąc), Polsce Centralnej (2,6–3,2 euro / mkw. / miesiąc) oraz w Trójmieście (3,0–3,3 euro / mkw. / miesiąc). Nieznaczny spadek rzędu 0,1 – 0,2 euro / mkw. / miesiąc odnotowano w strefie miejskiej Warszawy oraz we Wrocławiu. Pod względem czynszów efektywnych najbardziej konkurencyjnymi regionami były Górny Śląsk (1,9 – 3,1 euro / mkw./ miesiąc), Okolice Warszawy (2,0 – 2,8 euro / mkw. /miesiąc), Polska Centralna (2,0 – 2,8 euro / mkw./ miesiąc) oraz Poznań (2,1 – 3,0 euro / mkw./ miesiąc).
Grunty przemysłowe – kluczem infrastruktura
W 2016 r. zainteresowanie deweloperów w zakresie pozyskiwania nowych działek pod zabudowę obiektami magazynowymi i przemysłowymi było skupione głównie na regionach i miastach, które znacząco skorzystały po zrealizowaniu nowych projektów infrastruktury drogowej.
Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL, komentuje: „Otwarcie centralnego odcinka autostrady A1 (Stryków – Tuszyn) wzmocniło zainteresowanie gruntami przemysłowymi zlokalizowanymi po wschodniej stronie Łodzi. Stopniowa rozbudowa drogi ekspresowej S8 w południowo-zachodnich przedmieściach aglomeracji warszawskiej wpłynęła na aktywność deweloperów w tym rejonie. Pojawiają się również coraz to nowsze, interesujące lokalizacje położone wzdłuż stopniowo przedłużanej drogi ekspresowej S3 w zachodniej Polsce. Korytarz transportowy biegnący od Szczecina do granicy z Czechami stworzy tym samym szereg możliwości inwestycyjnych na nowych podstrefach, takich jak Zielona Góra, Nowa Sól czy Świebodzin. Warto jednak zwrócić uwagę na wyzwania związane z rynkiem pracy. Tak kluczowe rynki magazynowe jak Poznań czy Wrocław notują obecnie bardzo niski poziom bezrobocia, co może ograniczyć dalsze inwestycje w tym miastach. Dlatego też inwestorzy zaczynają coraz odważniej spoglądać na kilka mniejszych lokalizacji”.
Ceny gruntów pod inwestycje magazynowo – przemysłowe w 2016 r.
| Region | Cena (PLN / mkw.) |
| Warszawa Miasto | 350 – 550 |
| Okolice Warszawy | 50 – 300 |
| Polska Centralna | 65 – 180 |
| Poznań | 140 – 200 |
| Wrocław | 120 – 220 |
| Górny Śląsk | 80 – 200 |
| Kraków | 80 – 300 |
| Trójmiasto | 120 – 240 |
Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016
Transakcje inwestycyjne – aż 770 mln euro
„W 2016 r. właścicieli zmieniły obiekty magazynowe o łącznej wartości ok. 770 mln euro – to historycznie najlepszy rezultat w tym segmencie rynku nieruchomości. Największe transakcje to zakup portfolio logistycznego P3 przez GIC, portfolio Hillwood przez CBRE GI, przejęcie portfela NBGI przez Hines REIT i kupno przez GLL centrum obsługi zamówień Amazon w Poznaniu. Z uwagi na toczące się transakcje portfelowe 2017 rok może zakończyć się kolejnym rekordowym wynikiem”, komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych JLL.
Struktura własnościowa nadal jest skoncentrowana w rękach pięciu głównych graczy (Prologis & JV Partnerzy, SEGRO & JV Partnerzy, Panattoni & JV Partnerzy, Blackstone/Logicor, Goodman) kontrolujących na koniec 2016 r. łącznie ponad 56% powierzchni magazynowej w Polsce.
Prognozy
Ubiegłoroczna rekordowa aktywność rynkowa – zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów – pozwala z ostrożnym optymizmem spoglądać w 2017 r. Pomimo, że planowana nowa podaż w I poł. 2017 r. będzie znacząca, nie powinno to w większym stopniu wpływać na wskaźnik pustostanów, ponieważ już pod koniec ubiegłego roku realizowana powierzchnia była zabezpieczona w 75% umowami najmu. Aktywność największych graczy także w 2017 r. będzie skupiona na głównych regionach.
„Warto zauważyć, że w najbliższych latach zakończy się budowa kolejnych ważnych odcinków tras ekspresowych. Wśród nich jest S3, która stanie się ważnym korytarzem transportowym w Polsce. Większość odcinków tej trasy będzie oddawana do użytkowania na przełomie 2017/18 r. stwarzając tym samym doskonałe okazje inwestycyjne wzdłuż zachodniej granicy kraju, dodaje Tomasz Olszewski.
