W 2016 r. w Polsce podpisano umowy najmu na ponad 3 miliony mkw. nieruchomości magazynowo – przemysłowych

To najwyższy wynik w historii rynku.

0

Firma doradcza JLL podsumowała 2016 r. na rynku nieruchomości magazynowo – przemysłowych w Polsce.

Tomasz Olszewski JLL
Tomasz Olszewski

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych JLL w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL, informuje: „W 2016 r. popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe w Polsce osiągnął najlepszy wynik w swojej historii. Podpisano umowy najmu na ponad 3 mln mkw., z czego na popyt netto przypadło 2,2 mln mkw. Wzrost PKB, jak również wzrost znaczenia Polski jako ośrodka obsługi firm z branży e-commerce na potrzeby krajów Europy Zachodniej stanowią istotny czynnik stymulujący popyt. Dodatkowo, jedne z najniższych na kontynencie stawek czynszowych oraz niskie stopy procentowe sprzyjają umacnianiu się wizerunku Polski jako jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie”.

Wybrane największe transakcje najmu w 2016 r.

Najemca   Region Park Powierzchnia (mkw.)
Amazon Szczecin Panattoni BTS Amazon Szczecin 161 000
Zalando Szczecin Goodman BTS Zalando 130 000
Kaufland Kujawy Panattoni Park Bydgoszcz 45 000
Agata Meble Polska Centralna Prologis Park Piotrków I 42 900
Raben Okolice Warszawy Panattoni Park Grodzisk III 42 500
Carrefour Kujawy Panattoni BTS Bydgoszcz II 38 200
H&M Okolice Warszawy Panattoni Park Grodzisk III 35 000
IFA Powertrain Opole Panattoni BTS IFA 34 000
Trio Line Poznań Panattoni Park Poznań V 32 300

Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016

W 2016 r. najbardziej aktywnym rejonem pod kątem popytu były okolice Warszawy (745 000 mkw.). Co ciekawe, Szczecin zanotował znaczący wzrost zapotrzebowania na magazyny dzięki dwóm transakcjom podpisanym przez Amazon i Zalando, które łącznie wynajęły 291 000 mkw. w projektach realizowanych pod swoje zamówienie (tzw. BTS – build-to-suit).

„Tradycyjnie już sieci handlowe i operatorzy logistyczni byli najbardziej aktywni na rynku, a przypadło na nie 59% popytu netto zarejestrowanego w ubiegłym roku. Warto zauważyć, że wzrósł wolumen powierzchni wynajmowanej przez firmy z sektora lekkiej produkcji i motoryzacyjnego”, dodaje Tomasz Olszewski.

Pustostany

W ubiegłym roku wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym ustabilizował się poziomie 6,1%.

Jan Jakub Zombirt JLL
Jan Jakub Zombirt

„Warto zauważyć, że oddanie do użytkowania 1,2 mln mkw. nowej powierzchni nie miało większego wpływu na ogólny wskaźnik pustostanów, co świadczy o wysokiej chłonności rynku. W dużej mierze spowodowane było to faktem, że znaczący udział projektów był realizowany w formule BTS. Całkowita dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce to aktualnie blisko 700 000 mkw.”, wyjaśnia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Największy spadek wolnej powierzchni odnotowano w rejonie warszawskim (o 63 400 mkw.), pomimo oddania do użytkowania blisko 217 500 mkw. nowych zasobów. Aktualnie w Okolicach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 5,5%. Znaczny wzrost pustostanów odnotowano na rynku poznańskim (z 1,9% do 7,2%).

Z danych dostępnych na portalu www.magazyny.pl wynika, że najwyższy poziom wakatu rejestrowany jest w Trójmieście (14,1%), Lublinie (9,6%), Warszawie Miasto (9,4%) oraz Krakowie (9%). W Polsce Centralnej jedynie 3,0% powierzchni pozostaje bez najemcy.

Aktywność deweloperów – w górę

W 2016 r. aktywność budowlana była bardzo wysoka. Zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej wzrosły o 1,2 mln mkw. sięgając tym samym 11,2 mln. mkw. Deweloperzy realizowali inwestycje głównie na Górnym Śląsku (oddając do użytku 0,24 mln mkw.), w Okolicach Warszawy (0,21 mln mkw.), w Polsce Centralnej (0,19 mln mkw.) i Poznaniu (0,18 mln mkw.). Najwięcej – aż 775 000 mkw. nowej powierzchni – oddał do użytku Panattoni.

Największe projekty oddane do użytku w 2016 r.

Park Powierzchnia (mkw.) Lokalizacja Deweloper
Panattoni Park Stryków II 85 200 Polska Centralna Panattoni
Panattoni Park Warszawa-Konotopa 46 700 Okolice Warszawy Panattoni
Panattoni Park Sosnowiec III 41 400 Górny Śląsk Panattoni
Panattoni Park Sosnowiec II 41 400 Górny Śląsk Panattoni
Panattoni Park Grodzisk 41 000 Okolice Warszawy Panattoni

Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016 r.

„Obecnie w trakcie realizacji pozostaje ok. 1,45 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To wartość porównywalna z rejestrowaną w okresie boomu lat 2006-2007. Znacząca aktywność deweloperów jest odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie firm na powierzchnie logistyczne i produkcyjne”, dodaje Jan Jakub Zombirt.

75% realizowanej obecnie powierzchni magazynowej jest już zabezpieczona umowami najmu. Prawie 300 000 mkw. powstaje w ramach dwóch projektów BTS w Gryfinie pod Szczecinem – na potrzeby Amazona i Zalando.

Największe projekty w budowie w IV kw. 2016 r.

Park Powierzchnia (mkw.) Lokalizacja Deweloper
Panattoni BTS Szczecin Amazon 161 000 Szczecin Panattoni
Goodman BTS Szczecin Zalando 130 000 Szczecin Goodman
Panattoni Park Grodzisk III 66 100 Okolice Warszawy Panattoni
P3 Błonie 47 500 Okolice Warszawy Menard Doswell
Panattoni Park Poznań VIII 47 300 Poznań Panattoni
Czytaj również:  Mariusz Ryciak wicedyrektorem marketingu w OSHEE

Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016 r.

Pomimo poprawy infrastruktury nowe lokalizacje nie rozwijają się już tak szybko jak miało to miejsce jeszcze w ostatnich 2-3 latach. Większość z nich odnotowuje spowolnienie po okresie krótkiej, ale gwałtownej dynamiki początkowego okresu wzrostu, np. Lublin, Podkarpacie, Trójmiasto i Kraków.

Czynsze – stabilne

W okresie ostatnich pięciu lat, na głównych rynkach odnotowywano nieznaczne lub brak zmian stawek czynszów bazowych i efektywnych (uwzględniających ulgi i zachęty od właścicieli). W 2016 r. czynsze bazowe pozostawały stabilne w Okolicach Warszawy (2,7 – 3,6 euro / mkw. / miesiąc), na Górnym Śląsku (2,7 – 3,5 euro / mkw. / miesiąc), Poznaniu (2,8 – 3,5 euro / mkw. / miesiąc), Polsce Centralnej (2,6–3,2 euro / mkw. / miesiąc) oraz w Trójmieście (3,0–3,3 euro / mkw. / miesiąc). Nieznaczny spadek rzędu 0,1 – 0,2 euro / mkw. / miesiąc odnotowano w strefie miejskiej Warszawy oraz we Wrocławiu. Pod względem czynszów efektywnych najbardziej konkurencyjnymi regionami były Górny Śląsk (1,9 – 3,1 euro / mkw./ miesiąc), Okolice Warszawy (2,0 – 2,8 euro / mkw. /miesiąc), Polska Centralna (2,0 – 2,8 euro / mkw./ miesiąc) oraz Poznań (2,1 – 3,0 euro / mkw./ miesiąc).

Grunty przemysłowe – kluczem infrastruktura

W 2016 r. zainteresowanie deweloperów w zakresie pozyskiwania nowych działek pod zabudowę obiektami magazynowymi i przemysłowymi było skupione głównie na regionach i miastach, które znacząco skorzystały po zrealizowaniu nowych projektów infrastruktury drogowej.

Agata Zając JLL
Agata Zając

Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL, komentuje: „Otwarcie centralnego odcinka autostrady A1 (Stryków – Tuszyn) wzmocniło zainteresowanie gruntami przemysłowymi zlokalizowanymi po wschodniej stronie Łodzi. Stopniowa rozbudowa drogi ekspresowej S8 w południowo-zachodnich przedmieściach aglomeracji warszawskiej wpłynęła na aktywność deweloperów w tym rejonie. Pojawiają się również coraz to nowsze, interesujące lokalizacje położone wzdłuż stopniowo przedłużanej drogi ekspresowej S3 w zachodniej Polsce. Korytarz transportowy biegnący od Szczecina do granicy z Czechami stworzy tym samym szereg możliwości inwestycyjnych na nowych podstrefach, takich jak Zielona Góra, Nowa Sól czy Świebodzin. Warto jednak zwrócić uwagę na wyzwania związane z rynkiem pracy. Tak kluczowe rynki magazynowe jak Poznań czy Wrocław notują obecnie bardzo niski poziom bezrobocia, co może ograniczyć dalsze inwestycje w tym miastach. Dlatego też inwestorzy zaczynają coraz odważniej spoglądać na kilka mniejszych lokalizacji”.

Ceny gruntów pod inwestycje magazynowo – przemysłowe w 2016 r.

Region Cena (PLN / mkw.)
Warszawa Miasto 350 – 550
Okolice Warszawy 50 – 300
Polska Centralna 65 – 180
Poznań 140 – 200
Wrocław 120 – 220
Górny Śląsk 80 – 200
Kraków 80 – 300
Trójmiasto 120 – 240

 Źródło: JLL, magazyny.pl, IV kw. 2016

Transakcje inwestycyjne – aż 770 mln euro

Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL
Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL

„W 2016 r. właścicieli zmieniły obiekty magazynowe o łącznej wartości ok. 770 mln euro – to historycznie najlepszy rezultat w tym segmencie rynku nieruchomości. Największe transakcje to zakup portfolio logistycznego P3 przez GIC, portfolio Hillwood przez CBRE GI, przejęcie portfela NBGI przez Hines REIT i kupno przez GLL centrum obsługi zamówień Amazon w Poznaniu. Z uwagi na toczące się transakcje portfelowe 2017 rok może zakończyć się kolejnym rekordowym wynikiem”, komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych JLL.

Struktura własnościowa nadal jest skoncentrowana w rękach pięciu głównych graczy (Prologis & JV Partnerzy, SEGRO & JV Partnerzy, Panattoni & JV Partnerzy, Blackstone/Logicor, Goodman) kontrolujących na koniec 2016 r. łącznie ponad 56% powierzchni magazynowej w Polsce.

Prognozy

Ubiegłoroczna rekordowa aktywność rynkowa – zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów – pozwala z ostrożnym optymizmem spoglądać w 2017 r. Pomimo, że planowana nowa podaż w I poł. 2017 r. będzie znacząca, nie powinno to w większym stopniu wpływać na wskaźnik pustostanów, ponieważ już pod koniec ubiegłego roku realizowana powierzchnia była zabezpieczona w 75% umowami najmu. Aktywność największych graczy także w 2017 r. będzie skupiona na głównych regionach.

„Warto zauważyć, że w najbliższych latach zakończy się budowa kolejnych ważnych odcinków tras ekspresowych. Wśród nich jest S3, która stanie się ważnym korytarzem transportowym w Polsce. Większość odcinków tej trasy będzie oddawana do użytkowania na przełomie 2017/18 r. stwarzając tym samym doskonałe okazje inwestycyjne wzdłuż zachodniej granicy kraju, dodaje Tomasz Olszewski.