Zaciągnięcie kredytu zawsze poprzedzone jest weryfikacją sytuacji finansowo-ekonomicznej osoby wnioskującej. W ten sposób bank ocenia, jakie ryzyka niesie ze sobą udzielona zgoda. Na co zatem instytucje finansowe zwracają szczególną uwagę?
Polacy coraz częściej myślą o własnym mieszkaniu. Dowodem na to jest liczba zaciąganych kredytów hipotecznych. Warto podkreślić, że miniony rok był rekordowy, jeśli chodzi o udzielone zgody. Również I kwartał 2020 r. – mimo wprowadzanych od marca obostrzeń związanych z epidemią koronawirusa – był bardzo udany dla banków. Od stycznia do marca udzieliły one 56 453 kredyty na kwotę 16,623 mld zł – wynika z danych BIK. Zmiany wywołane pandemią COVID-19 musiały jednak nadejść. W lipcu br. banki i SKOK-i przesłały zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 3,5 procent w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Pozytywne jest jednak to, że aktualny odczyt indeksu jest już kolejnym sygnałem odbudowy popytu na rynku. Niestety nadal ciężej jest uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny. O co więc warto zadbać i co weryfikują banki?
Sprawdzenie zdolności kredytowej jest pierwszym krokiem w procesie kupna mieszkania. Pracownicy banku, zanim wypłacą pieniądze, dokładnie zweryfikują, czy według ich zasad wnioskodawca będzie w stanie spłacać raty w ustalonej wysokości. W poszczególnych bankach wymogi mogą być nieco inne ze względu na różne podejście do szacowania zdolności kredytowej. Maksymalna kwota dostępnego finansowania pomiędzy bankami bywa bardzo odległa.
Oczywiście ten brak standardu nie jest przypadkiem – wynika to ze strategii przyjmowanych przez poszczególne instytucje, w tym tzw. apetytu na ryzyko, czyli skłonności do zwiększenia sprzedaży kosztem jakości portfela.
Polityka kredytowania znajduje później swój wyraz w szczegółach procedury udzielania kredytu, m.in. typach akceptowanych źródeł dochodów, szacunkach minimalnych kosztów utrzymania i dopuszczalnej relacji pomiędzy ratą a dochodem do dyspozycji.
Podczas sprawdzania sytuacji finansowej bank może zapytać m.in. o:
- posiadany wkład własny,
- formę zatrudnienia (rodzaj umowy) / okres prowadzonej działalności gospodarczej (w przypadku przedsiębiorców),
- czas zatrudnienia w danym miejscu,
- inne kredyty i zobowiązania finansowe (np. alimenty),
- liczbę osób w gospodarstwie domowym,
- łączne miesięczne wydatki na utrzymanie.
Zdolność kredytowa zostanie oceniona najlepiej, jeśli jesteśmy zatrudnieni na postawie umowy o pracę na czas nieokreślony i nie mamy na moment wnioskowania stałych zobowiązań finansowych czy innych kredytów do spłacenia. Dodatkowo oczywiście im wyższe dochody, tym lepiej. Warto jednak podkreślić, że umowa-zlecenie, umowa o dzieło, umowa o pracę na czas określony czy własna działalność nie dyskwalifikują nas jako kredytobiorcy. Jeśli posiadamy którąś z wymienionych umów, musimy odpowiednio udokumentować wymagany okres zatrudnienia i ciągłość osiągania dochodu, a czasem nawet kontynuację pracy w tej samej branży. Ponadto, co może niektórych zaskoczyć, banki zwracają uwagę także na:
- wiek,
- stan cywilny,
- wykształcenie.
Dlaczego akurat te elementy również brane są pod uwagę? Są to czynniki, które są ważne zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych, których spłata rozciąga się na bardzo długi okres. Dobry zawód, młody wiek i stabilne życie rodzinne to mniejsze ryzyko tego, że kredytobiorca utraci pracę i wpadnie w problemy finansowe, które uniemożliwią regulowanie należności.
Minimalny wiek w większości banków waha się pomiędzy 18 a 21 lat. Osobom młodym trudniej jest uzyskać kredyt, gdyż są one oceniane jako mniej stabilne życiowe. Co więcej, nie mając historii kredytowej są w pewnym sensie niewiarygodne dla banku. Natomiast maksymalny wiek to zwykle 70-80 lat. Dla banku przekroczenie tej granicy oznacza ryzyko niespłacenia zobowiązania. Co ważne, przy długoterminowych kredytach liczy się nie tylko wiek w momencie zaciągania długu, ale również, gdy będziemy kończyć spłatę. Ponadto przekroczenie wieku emerytalnego oznacza spadek zarobków, gdyż emerytura jest zwykle niższa niż pensja, przez co może nastąpić problem ze spłatą zaciągniętego zobowiązania. W niektórych bankach (np. ING Bank Śląski) jeśli zaznaczymy we wniosku, iż mamy możliwość przejścia na wcześniejszą emeryturę, automatycznie nasza zdolność zostaje obniżona.
Po podaniu wszystkich niezbędnych danych banki wprowadzają je do specjalnego systemu, który oblicza czy możemy uzyskać kredyt i w jakiej wysokości. Bardzo ważne jest, aby we wniosku kredytowym podawać prawdziwe informacje. Instytucje finansowe mają bowiem wiele możliwości, aby zweryfikować udostępnione przez nas szczegóły.
Autor: Kinga Burcan, partner zarządzający Trinity Finance
