Końcówka 2025 roku przyniosła wyraźne wyhamowanie podaży na rynku mieszkaniowym. W IV kwartale liczba aktywnych ofert spadła we wszystkich największych miastach – najmocniej w Poznaniu (-9 proc.) i Wrocławiu (-8 proc.). Jednocześnie ceny mieszkań pozostały stabilne, a kwartalne zmiany nie przekroczyły 2,1 proc. Jak wynika z danych SonarHome.pl, etap nadpodaży na rynku nieruchomości dobiega końca, co stawia rynek w innym punkcie niż na początku 2025 roku.

IV kwartał upłynął spokojnie, bez gwałtownych ruchów cenowych. Zarówno w największych miastach, jak i na rynkach regionalnych spadki median cen były niewielkie, a wzrosty – choć rzadsze – w pojedynczych lokalizacjach okazywały się wyraźniejsze niż obniżki.

Niewielkie zmiany cen w IV kwartale, Trójmiasto liderem wzrostów

Z danych SonarHome.pl, platformy umożliwiającej wycenę mieszkania i znalezienie agenta, wynika, że kwartalne zmiany rynkowych median cen mieściły się w przedziale od -1,3 proc. do +2,1 proc. Najsilniejsze wzrosty odnotowano w Gdańsku (2,1 proc) oraz Gdyni (1,3 proc), podczas gdy w Warszawie i Krakowie ceny praktycznie się nie zmieniły. Spadki ograniczały się do jedynie kilku miast i dotyczyły głównie Łodzi (-1,3 proc) oraz Wrocławia (-0,3 proc).

Analiza danych dla miast regionalnych pokazuje, że także tam IV kwartał 2025 roku nie przyniósł istotnych zmian cenowych. Największy spadek mediany odnotowano w Katowicach (-1,9 proc.). Mniejsze obniżki pojawiły się w Kielcach i Białymstoku (po-0,9 proc.) oraz w Lublinie (-0,5 proc.). W Zielonej Górze i obniżki miały charakter kosmetyczny.

Jednocześnie część miast regionalnych zanotowała niewielkie wzrosty cen. Miało to miejsce w Rzeszowie, Szczecinie oraz Olsztynie. Wskazuje to na utrzymywanie się stabilnych poziomów cenowych. Na tym tle wyraźnie wyróżniła się jedynie Bydgoszcz, gdzie mediana cen wzrosła o 2,6 proc., czyniąc ją liderem wzrostów w zestawieniu kwartalnym.

Większe różnice widoczne są w ujęciu rocznym. Porównanie IV kwartału 2025 roku z analogicznym okresem 2024 roku pokazuje, że spadki cen w największych miastach miały umiarkowaną skalę. W Warszawie sięgnęły 1,8 proc., a w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi mieściły się w przedziale od 1,1 proc. do 1,6 proc. Po stronie wzrostów skala zmian była wyraźnie wyższa, szczególnie na rynku trójmiejskim. W Gdyni ceny wzrosły o 4,8 proc. rok do roku, a w Gdańsku o 3,5 proc. Poza Trójmiastem najwyższy wzrost odnotowano w Poznaniu – wyniósł on 1,7 proc.

Dane SonarHome.pl dostarczają również informacji na temat poziomów cen mieszkań w poszczególnych aglomeracjach.

– Różnice między dużymi rynkami pozostają wyraźne. Na jednym biegunie jest Warszawa, gdzie mediana cen mieszkań jest bliska 15 tys. zł za metr kwadratowy, a na drugim Łódź, z poziomami w okolicach 7 tys. zł. Trójmiasto i Kraków lokują się pomiędzy tymi skrajnościami – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego SonarHome.pl.

Również na rynkach regionalnych roczna dynamika cen miała wyraźnie asymetryczny charakter. Spadki były ograniczone – najsilniejsze wystąpiły w Kielcach (-2,1 proc.), Białymstoku (-1,5 proc.) oraz Katowicach (-1,4 proc.). W Opolu i Lublinie obniżki nie przekroczyły 0,5 proc., co wskazuje na stabilizację cen na poziomach zbliżonych do ubiegłorocznych. Największe podwyżki odnotowano, ponownie w Bydgoszczy (+6,2 proc.) oraz Zielonej Górze (+4,4 proc.). W Olsztynie, Szczecinie i Rzeszowie wzrosty mieściły się w okolicach 2 proc.

Podaż maleje w całym kraju

Najsilniejsze ograniczenie podaży wystąpiło w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie liczba ofert spadła odpowiednio o około 9 proc. i 8 proc., a także w Krakowie i Łodzi – o około 7 proc. Trójmiasto wypada na tym tle relatywnie stabilnie: w Gdyni liczba ofert obniżyła się o około 4 proc., a w Gdańsku o około 3 proc. Podobną skalę spadku odnotowano w Warszawie.

– Ogólny obraz rynku w czwartym kwartale 2025 pokazuje dominację spadków podaży, co jest zjawiskiem sezonowym i charakterystycznym dla końcówki roku – zauważa ekspert SonarHome.pl

Zbliżona dynamika była widoczna również na rynkach regionalnych, gdzie w czwartym kwartale 2025 roku podaż mieszkań w większości miast zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału. Skala spadków była jednak wyraźnie zróżnicowana. Najsilniejsze ograniczenie liczby dostępnych ofert odnotowano w Olsztynie (-11 proc.) oraz Kielcach (-10 proc.). Wyraźne spadki wystąpiły także w Opolu i Zielonej Górze (po -8 proc.) oraz w Szczecinie (-7 proc.). W Białymstoku i Lublinie liczba ofert obniżyła się o około 6 proc., natomiast w Bydgoszczy i Katowicach o około 4 proc., co wskazuje na umiarkowane kurczenie się zasobu mieszkań dostępnych na sprzedaż. Na tle pozostałych miast wyjątkiem był Rzeszów, gdzie podaż pozostała stabilna, notując symboliczny wzrost o około 1 proc.

W ujęciu rok do roku liczba ofert w większości dużych miast była wyższa niż w IV kwartale 2024 roku, choć skala tych zmian istotnie się różniła w zależności od aglomeracji.

– Największy wzrost rok do roku zanotowano w Gdyni – o 15 proc. W Gdańsku i Poznaniu przyrost był umiarkowany, natomiast w Warszawie i Krakowie zmiany miały charakter symboliczny. Wrocław był jedynym dużym rynkiem, na którym poziom podaży nie zmienił się w skali roku – mówi Anton Bubiel.

Podobny kierunek zmian widoczny był również na rynkach regionalnych, jednak tam rozpiętość dynamik była wyraźnie większa. Najsilniejszy wzrost liczby ofert odnotowano w Rzeszowie, gdzie podaż zwiększyła się o 33 proc. rok do roku. Wysokie przyrosty wystąpiły także w Zielonej Górze i Białymstoku (po 22 proc.) oraz w Katowicach i Kielcach (po 18 proc.). W Lublinie liczba ofert wzrosła o 13 proc., a w Opolu o 8 proc. Jednocześnie w części miast regionalnych rynek wszedł już w fazę stabilizacji – w Bydgoszczy i Szczecinie poziom podaży pozostał zbliżony do ubiegłorocznego, a jedynym ośrodkiem z rocznym spadkiem liczby ofert był Olsztyn (-6 proc.).

Dane za IV kwartał 2025 roku potwierdzają, że rynek mieszkaniowy wszedł w fazę wyraźnego równoważenia. Stabilne ceny – zarówno w największych miastach, jak i na rynkach regionalnych –zbiegły się z jednoczesnym, powszechnym spadkiem podaży w ujęciu kwartalnym. O ile w skali roku liczba ofert wciąż pozostaje wyższa niż w 2024 roku, o tyle tempo wzrostu podaży wyraźnie wyhamowało, a w części lokalizacji zostało już zatrzymane. Układ tych czynników wskazuje, że końcówka 2025 roku zamknęła etap nadpodaży mieszkań i stworzyła warunki do stopniowej zmiany relacji popyt-podaż w kolejnych miesiącach.

Po mocnym zakończeniu 2025 roku rynek deweloperski wyraźnie zwolnił. W styczniu sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła o 27 proc. miesiąc do miesiąca, a oferta pozostaje na historycznie wysokim poziomie.

Po dwóch miesiącach zaskakująco dobrej sprzedaży w końcówce 2025 roku, kiedy na siedmiu największych rynkach liczba mieszkań sprzedanych oscylowała wokół 5 tys., w styczniu br. wolumen sprzedaży wrócił do poziomu sprzed trzech miesięcy.

„Popyt odpowiedział słabszymi zakupami na podaż, która jest wyraźnie mniejsza niż w grudniu ubiegłego roku. Wstępny odczyt wskazuje liczbę mieszkań sprzedanych na poziomie 3,8 tys. i była ona  o 27% niższa od wstępnych wyników z poprzedniego miesiąca i o 29% wyższa niż w styczniu 2025 roku. Jednak finalnie, po korekcie, styczeń zamknie się sprzedażą na poziomie około 3,6 tys. lokali na siedmiu największych rynkach”, przekonuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.

Warto zwrócić uwagę, że według odczytów Otodom Analytics styczeń zakończył się wprowadzeniem do sprzedaży ponad 3,6 tys. lokali mieszkalnych w 91 nowych inwestycjach zlokalizowanych w obrębie głównych miast, tj. w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Katowicach, Wrocławiu, Poznaniu i w Łodzi. Oznacza to, że deweloperzy rozpoczęli sprzedaż liczby mieszkań niższej o 32% w porównaniu z poprzednim miesiącem oraz o 5% niższej niż rok wcześniej.

Nadal jest, w czym wybierać

Efektem bieżącej relacji popytu i podaży jest liczba mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie na koniec miesiąca, co może być zaskakujące z uwagi na to, że jest to nadal rekordowy pułap. Na koniec stycznia 2026 roku oferta firm deweloperskich sięgała 61,8 tys. lokali. Co więcej, jeśli w analizie uwzględnimy również mieszkania oferowane w aglomeracjach największych polskich miast, to liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów sięga niemal 68 tys. lokali.

Pula mieszkań zarezerwowanych na koniec stycznia br. to prawie 6,2 tys. i jest o 6% większa niż miesiąc wcześniej. W efekcie suma lokali pozostających obecnie w ofercie oraz tych w rezerwacji jest o około 500 jednostek wyższa od odnotowanej w badaniu Otodom Analytics na koniec grudnia.

„Mimo że na koniec pierwszego miesiąca 2026 roku zagregowany poziom oferty pozostawał wysoki, błędem byłoby ogłaszanie nadpodaży na rynku mieszkań deweloperskich we wszystkich największych polskich miastach. Relacja mieszkań wprowadzonych na rynek i sprzedanych w styczniu na poszczególnych rynkach wskazuje, że obok miast z wyraźną przewagą bieżącej podaży nad popytem, czyli Warszawą, Krakowem, Katowicami, był również rynek trójmiejski ze względną równowagą popytowo-podażową oraz Łódź, Wrocław i Poznań, gdzie występowała okresowo przewaga sprzedaży nad wprowadzeniami”, podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Gdzie sprzedaje się najszybciej, a gdzie na klienta trzeba poczekać?

O zróżnicowanej sytuacji na poszczególnych rynkach świadczą dynamiczne zmiany wyrażonego w kwartałach czasu wyprzedaży oferty. Na uwagę zasługują Katowice, gdzie w styczniu br. liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była znacząco wyższa od sprzedaży, jednak czas wyprzedaży oferty zmniejszył się. W podobnych warunkach w Krakowie wskaźnik wyprzedaży wyraźnie wzrósł.

„W styczniu czas wyprzedaży oferty na większości rynków, poza Krakowem, ponownie się skrócił. W efekcie o równowadze popytowo-podażowej możemy mówić w odniesieniu do czterech rynków, tj. poznańskiego, wrocławskiego i trójmiejskiego, a w Warszawie od kilku miesięcy możemy nawet mówić o rynku sprzedającego, ponieważ okazuje się, że w stolicy oferta jest niewystarczająca w stosunku do zgłaszanego popytu”, dodaje ekspertka Otodom.

W cennikach prawie bez zmian

Sytuacja cenowa na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce jest stabilna, a za niewielkie drgnięcia średniej krajowej odpowiada niemal wyłącznie specyfika ofert w jednym regionie. Gdyby nie korekty stawek na rynku trójmiejskim, średnia cena ofertowa mieszkań w największych aglomeracjach pozostałaby w styczniu bez zmian. W porównaniu do grudnia 2025 roku dynamika cen w ujęciu miesięcznym była znikoma i mieściła się w przedziale od -0,2% we Wrocławiu do +1% w Trójmieście. Co więcej, Poznań i Trójmiasto to jedyne rynki, na których odnotowano realny wzrost zarówno w przeliczeniu na metr kwadratowy, jak i w ujęciu całkowitej ceny ofertowej lokalu. Z kolei we Wrocławiu nastąpił największy miesięczny spadek średnich stawek, co przełożyło się również na redukcję przeciętnej ceny całkowitej mieszkania na rynku pierwotnym.

Liderami wzrostów cen mieszkań w ujęciu rocznym są Warszawa oraz rynek trójmiejski. Jednak o ile rosnące o 6% w ciągu roku średnie ceny lokali oferowanych w stolicy nie dziwią szczególnie w kontekście umiarkowanej podaży i dobrej sprzedaży w 2025 roku, o tyle zastanawiający jest kilkunastoprocentowy wzrost w Trójmieście.