Energia przestaje być wyłącznie kosztem operacyjnym przedsiębiorstw i właścicieli nieruchomości komercyjnych. Sposób zarządzania energią może decydować o atrakcyjności obiektu, efektywności działania najemców i długoterminowej wartości aktywów. O tym, jak model OSDN zmienia rolę infrastruktury energetycznej opowiada Piotr Ostaszewski – Prezes Zarządu firmy Ekovoltis.
Czym jest model OSDN i jak zmienia tradycyjne podejście do zarządzania energią w nieruchomościach komercyjnych?
Przez wiele lat energia elektryczna w nieruchomościach komercyjnych była traktowana przede wszystkim jako element techniczny. Właściciel galerii handlowej, biurowca czy parku przemysłowego koncentrował się na swojej podstawowej działalności, pozyskiwaniu najemców, utrzymaniu wysokiego standardu obiektu i zarządzaniu powierzchnią. Energia była jednym z wielu procesów operacyjnych.
Jednak w ostatnich latach rynek energii stał się bardziej złożony, pojawiła się większa zmienność cen, wrosło znaczenie efektywności energetycznej, pojawiły się nowe technologie i regulacje. W konsekwencji zarządzanie energią przestało być prostą funkcją administracyjną, a stało się specjalistycznym obszarem wymagającym odpowiednich kompetencji. I właśnie na tę zmianę odpowiada model OSDN, czyli operatora systemu dystrybucyjnego działającego na wydzielonym obszarze, na przykład w ramach konkretnego obiektu komercyjnego.
W tradycyjnym modelu właściciel nieruchomości bardzo często znajduje się w roli pośrednika. Kupuje energię dla całego obiektu, zarządza wewnętrzną infrastrukturą, rozlicza poszczególnych najemców, prowadzi proces fakturowania, odpowiada za kwestie techniczne i bierze na siebie część ryzyk związanych z funkcjonowaniem tego systemu. W praktyce wykonuje więc wiele zadań, które nie są związane z jego główną działalnością biznesową.
W modelu OSDN jest zupełnie inaczej. Ekovoltis przejmuje zarządzanie obszarem energetycznym jako profesjonalny operator. Oznacza to, że właściciel nieruchomości może przekazać wyspecjalizowanemu podmiotowi kwestie związane z dystrybucją energii, utrzymaniem infrastruktury, obsługą procesów technicznych oraz rozliczeniowych. Nie musi już ponosić kosztów z tym związanych, a w ich miejsce otrzymuje przychód z tytułu czynszu za dzierżawę infrastruktury energetycznej na rzecz Ekovoltis.
Można powiedzieć, że jest to pewien etap dojrzewania rynku nieruchomości. Podobną ewolucję widzieliśmy już w wielu innych obszarach, od obsługi IT po zarządzanie flotą czy usługami technicznymi. Z czasem okazywało się, że bardziej efektywne jest przekazanie specjalistycznych procesów partnerom, którzy mają odpowiednią skalę, kompetencje i doświadczenie.
W przypadku energii ta specjalizacja staje się szczególnie ważna, ponieważ zmienia się również pozycja najemców. Dzięki modelowi OSDN nie są oni już wyłącznie użytkownikami powierzchni. Stają się pełnoprawnymi uczestnikami rynku energii, z własnym punktem poboru i możliwością samodzielnego wyboru sprzedawcy energii.
Jak model OSDN może pomóc właścicielom nieruchomości komercyjnych oraz ich najemcom szukać przewag w coraz bardziej konkurencyjnym otoczeniu?
Rynek nieruchomości komercyjnych w ostatnich latach bardzo mocno się zmienił. Przez długi czas podstawowymi elementami budowania przewagi były lokalizacja, jakość obiektu, dostępność powierzchni, infrastruktura czy poziom czynszu. Te czynniki oczywiście nadal pozostają niezwykle ważne, ale dzisiaj coraz częściej okazuje się, że już nie wystarczają. Dotyczy to zarówno galerii handlowych, jak i parków przemysłowych, centrów logistycznych czy dużych obiektów wielofunkcyjnych. W handlu tradycyjne formaty konkurują z dynamicznie rozwijającym się e-commerce. W przemyśle i logistyce przedsiębiorstwa stale poszukują większej efektywności, ponieważ działają na bardzo konkurencyjnych, międzynarodowych rynkach. To powoduje, że decyzja o wyborze konkretnej lokalizacji nie sprowadza się już wyłącznie do pytania o koszt metra kwadratowego. Coraz ważniejszą rolę zaczyna odgrywać energia elektryczna.
Dla przedsiębiorstw produkcyjnych, operatorów chłodni, restauracji, piekarni, sklepów spożywczych jest to bardzo istotny koszt prowadzenia działalności. W takich przypadkach forma dostępu do energii może bezpośrednio wpływać na konkurencyjność biznesu. Model OSDN daje możliwość spojrzenia na energię nie jako na standardowy koszt przypisany do nieruchomości, ale jako na obszar, którym można profesjonalnie zarządzać. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości pierwszą korzyścią jest zwiększenie atrakcyjności obiektu dla obecnych i przyszłych najemców. Właściciel nie oferuje już wyłącznie powierzchni użytkowej, parkingu, infrastruktury technicznej czy dobrej lokalizacji. Oferuje również bardziej nowoczesny model energetyczny, w którym najemca otrzymuje większą swobodę działania.
Dla dużego odbiorcy energii różnice mogą być znaczące. Firma produkcyjna działająca przez całą dobę, restauracja z dużym zapleczem chłodniczym czy piekarnia z energochłonnymi procesami technologicznymi patrzą na energię inaczej niż typowy użytkownik biura. Dla nich nawet niewielka poprawa efektywności kosztowej może mieć zauważalny wpływ na wynik finansowy.
Jednocześnie właściciel nieruchomości wzmacnia swoją ofertę. Jeśli dwa obiekty mają podobną lokalizację i podobny standard, dodatkowe elementy wpływające na koszty działania najemcy mogą stać się argumentem biznesowym.
Spójrzmy na temat szerzej, nie tylko na OSDN, w jaki sposób profesjonalne zarządzanie energią może stać się źródłem przewagi konkurencyjnej właścicieli nieruchomości komercyjnych?
Pierwszym elementem przewagi jest większa przewidywalność i kontrola. Duże obiekty komercyjne zużywają ogromne ilości energii, ale często historycznie zarządzanie tym obszarem sprowadzało się do reagowania na zdarzenia, pojawia się faktura, pojawia się awaria, pojawia się konieczność modernizacji. Nowoczesne podejście polega na tym, żeby działać wyprzedzająco, analizować zużycie, identyfikować nieefektywności, planować inwestycje i optymalizować działanie całego obiektu.
To podobna zmiana do tej, którą wiele lat temu przeszły inne obszary zarządzania nieruchomościami. Nikt dziś nie traktuje zaawansowanych systemów bezpieczeństwa, klimatyzacji czy zarządzania budynkiem jako dodatku. Stały się one elementem jakości obiektu. Podobny proces zachodzi obecnie w energetyce.
Drugi aspekt dotyczy wartości samej nieruchomości. Właściciel dużego obiektu musi patrzeć na niego jak na długoterminowe aktywo inwestycyjne. Liczy się nie tylko obecny poziom wynajęcia, ale również to, czy budynek będzie atrakcyjny dla najemców za pięć, dziesięć czy piętnaście lat. A wymagania dotyczące energii będą rosły, zarówno pod względem kosztów, efektywności, jak i źródeł jej pochodzenia.
Coraz więcej firm, szczególnie dużych międzynarodowych organizacji, analizuje nie tylko samą powierzchnię, ale cały ekosystem, w którym będzie funkcjonować. Patrzą na efektywność energetyczną budynku, możliwości raportowania, dostęp do zielonej energii czy potencjał dalszej optymalizacji. Dla właściciela nieruchomości oznacza to, że infrastruktura energetyczna zaczyna wpływać na konkurencyjność aktywa.
Lokalny operator systemu dystrybucyjnego może być jednym z fundamentów bardziej zaawansowanego zarządzania energią, ponieważ porządkuje podstawową warstwę funkcjonowania obiektu – infrastrukturę, pomiary, procesy i odpowiedzialność. Dopiero na dobrze zorganizowanym systemie można budować kolejne rozwiązania.
Można to porównać do cyfryzacji przedsiębiorstwa. Zanim firma zacznie wykorzystywać zaawansowaną analitykę czy sztuczną inteligencję, musi najpierw uporządkować dane i procesy. Podobnie jest z energią, zanim zaczniemy mówić o inteligentnym zarządzaniu zużyciem, magazynach energii czy optymalizacji, potrzebujemy odpowiedniej architektury organizacyjnej i technicznej.
Kolejnym etapem jest wykorzystanie nowych technologii. Budynek przyszłości będzie w coraz większym stopniu aktywnym uczestnikiem rynku energii. Nie będzie wyłącznie pobierał energii z sieci, ale będzie mógł ją częściowo produkować, magazynować, zarządzać momentem jej wykorzystania i dostosowywać zużycie do warunków rynkowych.
To oznacza zmianę sposobu patrzenia na infrastrukturę energetyczną. Dzisiaj dobrze zaprojektowany system energetyczny może ograniczać koszty. W przyszłości może również tworzyć dodatkową wartość, poprzez większą elastyczność, odporność na zmienność rynku i możliwość korzystania z nowych modeli energetycznych.
Dlatego profesjonalizacja zarządzania energią nie polega wyłącznie na szukaniu najniższej ceny za kilowatogodzinę. To znacznie szersze podejście, jak stworzyć obiekt bardziej efektywny, bardziej odporny na zmiany rynkowe i lepiej przygotowany na potrzeby najemców przyszłości.
Jaka jest przyszłość OSDN, czy jest to technologia która będzie wspomagać powstawanie małych, albo dużych, niezależnych, lokalnych rynków energetycznych? Czy w przyszłości może to być bodźcem dla rozwoju lokalnych gospodarek, szczególnie sektora MŚP?
Przyszłość modelu OSDN warto rozpatrywać w szerszym kontekście zmian, które zachodzą w całym systemie energetycznym. Przez ponad sto lat energetyka funkcjonowała według bardzo stabilnego, scentralizowanego modelu, duże źródła wytwarzania energii, rozbudowane sieci przesyłowe i miliony odbiorców końcowych, którzy byli przede wszystkim konsumentami. Energia płynęła w jednym kierunku, od elektrowni do użytkownika.
Ten model stopniowo się zmienia. Coraz większą rolę zaczynają odgrywać lokalne, odnawialne źródła energii, magazyny energii, cyfrowe systemy zarządzania oraz odbiorcy, którzy chcą bardziej świadomie zarządzać zużyciem. Przyszłość energetyki prawdopodobnie nie będzie polegała na całkowitym zastąpieniu dużego systemu energetycznego, ale na jego uzupełnieniu przez bardziej elastyczne, lokalne ekosystemy.
I właśnie w tym miejscu model OSDN może odegrać istotną rolę. Dzisiaj mówimy przede wszystkim o uporządkowaniu zarządzania energią w konkretnym obiekcie, galerii handlowej, centrum logistycznym, parku przemysłowym czy kompleksie biurowym. Jednak w dłuższej perspektywie podobne rozwiązania mogą stać się podstawą tworzenia bardziej zaawansowanych lokalnych systemów energetycznych.
Warunkiem rozwoju takiego modelu jest możliwość zarządzania energią na mniejszą skalę niż cały krajowy system elektroenergetyczny. Potrzebne będą jednostki, które będą potrafiły bilansować lokalną produkcję, lokalne zużycie, magazynowanie i potrzeby odbiorców. OSDN może być jedną z takich struktur.
Oczywiście nie oznacza to pełnej niezależności od krajowej sieci energetycznej. Duży system nadal będzie niezbędny, bo zapewnia bezpieczeństwo i stabilność dostaw. Ale rola odbiorców może się zmienić, z biernych konsumentów energii na aktywnych uczestników rynku.
To szczególnie ważne dla sektora małych i średnich przedsiębiorstw. Duże koncerny już dzisiaj mają własne działy energetyczne, specjalistów, możliwości negocjacyjne i kapitał potrzebny do inwestowania w nowe technologie. Mała lub średnia firma zwykle takich zasobów nie posiada. Właściciel piekarni, zakładu produkcyjnego czy firmy logistycznej nie chce być ekspertem od rynku energii, chce prowadzić swój biznes.
Lokalne modele energetyczne mogą dać takim firmom dostęp do rozwiązań, które wcześniej były dostępne głównie dla największych podmiotów. Chodzi o profesjonalne zarządzanie energią, optymalizację zakupów, wykorzystanie OZE, magazynowanie czy większą przewidywalność kosztów.
W tym sensie nowoczesna infrastruktura energetyczna będzie elementem zwiększania konkurencyjności gospodarki. Jeżeli przedsiębiorca ma niższe koszty funkcjonowania, większą kontrolę nad jednym z kluczowych zasobów i dostęp do bardziej efektywnych rozwiązań, może przeznaczać więcej środków na rozwój, inwestycje czy poprawę swojej oferty.
W dłuższym okresie chodzi o budowę bardziej elastycznej, zdecentralizowanej infrastruktury gospodarczej. Takiej, w której przedsiębiorstwa, również te mniejsze, mogą korzystać z nowoczesnych technologii energetycznych bez konieczności samodzielnego budowania kompetencji i infrastruktury.
Rozmawiał Mateusz Banaszak
