Globalny rynek data center wchodzi w bardziej dojrzałą fazę rozwoju. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield „2026 Global Data Center Market Comparison”, łączna moc centrów danych znajdujących się obecnie w budowie na świecie zbliżyła się w 2025 roku do 31,7 GW. To ponad 2,5-krotny wzrost w porównaniu z poprzednią edycją zestawienia.
Rozwój rynku napędzają sztuczna inteligencja, chmura obliczeniowa i rosnące zapotrzebowanie na infrastrukturę cyfrową. W tym globalnym wyścigu Warszawa została sklasyfikowana wśród 107 kluczowych rynków, a Polska może wzmacniać swoją pozycję jako jedna z ważnych lokalizacji dla infrastruktury cyfrowej w Europie Środkowo-Wschodniej. Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield Poland, mamy jednak kilka ważnych lekcji do odrobienia.
Globalny rynek: popyt już nie wystarcza
Największym rynkiem data center na świecie pozostaje Virginia, a w czołówce znajdują się również m.in. Pekin i Szanghaj. O lokalizacji nowych projektów coraz częściej decydują jednak nie sam popyt, ale przede wszystkim czas dostarczenia energii, dostępność odpowiednich gruntów i stabilność regulacyjna.
Rynek data center nadal rośnie w bardzo szybkim tempie, ale jego rozwój staje się coraz bardziej selektywny. Inwestorzy i operatorzy koncentrują się na lokalizacjach, które poza popytem oferują realny dostęp do energii, odpowiednio przygotowane grunty, stabilne otoczenie regulacyjne i przewidywalny proces inwestycyjny.
W praktyce oznacza to, że o atrakcyjności rynku decyduje dziś nie tylko potencjał wzrostu, lecz także zdolność do terminowej realizacji projektów.
Największa część aktywności deweloperskiej koncentruje się w obu Amerykach, które odpowiadają za blisko 77% globalnej mocy obecnie w budowie, czyli 24,3 GW. Jednocześnie rynek EMEA rozwija się coraz bardziej selektywnie. Tradycyjne huby, takie jak Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin, nadal pozostają kluczowe, ale rośnie znaczenie miast oferujących korzystniejsze warunki energetyczne, kosztowe i regulacyjne, w tym Helsinek, Oslo, Madrytu czy Mediolanu.
Pod względem istniejących zasobów Virginia pozostaje największym rynkiem data center na świecie z 11,3 GW mocy operacyjnej. Z kolei zachodni Teksas rozwija się jako jeden z najszybciej rosnących hubów nowej generacji — z 2,9 GW mocy obecnie w budowie, czyli większą skalą niż cała moc data center znajdująca się w realizacji w regionie EMEA.
EMEA: wzrost wychodzi poza tradycyjne huby
W Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce rynek data center rozwija się w bardziej zróżnicowany sposób. Londyn i Dublin przekroczyły poziom 1 GW mocy operacyjnej, wzmacniając swoją pozycję jako najważniejsze huby regionu. Frankfurt, z ponad 850 MW mocy operacyjnej, ma dołączyć do tej grupy w kolejnych latach.
Jednocześnie coraz większą rolę odgrywają rynki spoza tradycyjnego układu Frankfurt–Londyn–Amsterdam–Paryż–Dublin. Madryt i Mediolan szybko zwiększają skalę planowanych projektów, a Helsinki i Oslo korzystają z przewag związanych z dostępnością oraz kosztami energii.
Raport pokazuje też, że rozwój w Europie coraz mocniej kształtują regulacje i lokalne uwarunkowania. Amsterdam, jeden z historycznie najważniejszych rynków europejskich, odnotowuje ograniczoną dynamikę rozwoju z powodu bardziej restrykcyjnego otoczenia regulacyjnego i społecznych obaw wobec inwestycji tego typu.
„EMEA nadal ma silne fundamenty popytowe, ale region bardzo dobrze pokazuje, jak duże znaczenie w procesie wyboru lokalizacji zyskują regulacje, polityka energetyczna i nastawienie lokalnych społeczności” — mówi Andrew Fray, Head of EMEA Data Centers, Cushman & Wakefield.
Polska z przewagami kosztowymi i korzystnym profilem ryzyka środowiskowego
Polska nie ma jeszcze skali największych hubów Europy Zachodniej, ale analiza wskaźników raportu ujawnia jej potencjał wraz z dywersyfikacją rozwoju poza najbardziej obciążone lokalizacje.
W raporcie wskazano, że w regionie EMEA Warszawa — obok Madrytu, Mediolanu i Barcelony — oferuje bardziej konkurencyjny próg wejścia pod względem kosztów gruntów niż najdroższe lokalizacje Europy Zachodniej, takie jak Londyn, Zurych, Dublin, Amsterdam czy Paryż.
Jednocześnie Warszawa pojawia się wśród rynków o korzystnym profilu ryzyka środowiskowego, co ma duże znaczenie przy inwestycjach wymagających wysokiej niezawodności operacyjnej i odporności na czynniki klimatyczne.
Dla inwestorów kluczowe będą jednak dalsze kroki strukturalne: możliwość zabezpieczenia dużych wolumenów energii, przewidywalne harmonogramy przyłączeń, rozwój sieci przesyłowych oraz jasne zasady współpracy z samorządami.
„Polska ma argumenty, które mogą zwiększać jej atrakcyjność w sektorze data center: położenie w centrum Europy, duży rynek wewnętrzny, rozwijający się ekosystem technologiczny oraz zaplecze talentów. Jednocześnie musimy pamiętać, że sama dostępność gruntu już nie wystarczy. O konkurencyjności lokalizacji na nowej mapie cyfrowej Europy zdecyduje przede wszystkim energia — jej stabilność, koszt, niskoemisyjność i realny termin dostarczenia” — komentuje Kamil Żach, Head of Industrial Sector, Cushman & Wakefield.
Energia staje się najważniejszą walutą rynku
Zgodnie z raportem Cushman & Wakefield dostęp do energii pozostaje najważniejszym czynnikiem kształtującym globalną strategię rozwoju centrów danych.
Średni czas dostarczenia energii dla nowych dużych odbiorców wynosi obecnie globalnie 4,4 roku. W regionie EMEA wskaźnik ten wynosi średnio 4,2 roku, czyli mniej niż w obu Amerykach, gdzie sięga 4,9 roku. Różnica ta wynika m.in. ze skali zatorów infrastrukturalnych w USA.
W efekcie inwestorzy coraz częściej szukają nie tyle gruntu, ile gruntu z realnie zabezpieczonym dostępem do mocy. W 2025 roku na znaczeniu zyskały transakcje dotyczące terenów z potwierdzoną lub możliwą do szybkiego dostarczenia energią.
Raport wskazuje, że takie lokalizacje osiągają wyraźnie wyższe wyceny niż działki bez potwierdzonego dostępu do mocy, ponieważ dla operatorów i użytkowników centrów danych liczy się przede wszystkim pewność oraz tempo uruchomienia projektu.
„Rynek przeszedł od pytania: «gdzie jest grunt?» do pytania: «gdzie jest moc?». To fundamentalna zmiana w strategii nieruchomościowej sektora data center. W Polsce oznacza to konieczność jeszcze wcześniejszej i bardziej szczegółowej analizy energetycznej działek, ścisłej współpracy z operatorami sieci oraz zmierzenia się z wyzwaniami, jakie wnosi nowa ustawa, tzw. UC84. Zmienia ona dotychczasowy proces ubiegania się o warunki techniczne oraz proces zawarcia umowy przyłączeniowej. Projekty, które będą w stanie udowodnić realną dostępność energii, zyskają przewagę nad lokalizacjami atrakcyjnymi jedynie na poziomie parametrów planistycznych” — dodaje Kamil Żach.
Regulacje i społeczna akceptacja będą coraz ważniejsze
Raport Cushman & Wakefield podkreśla, że globalne otoczenie regulacyjne dla centrów danych staje się coraz bardziej złożone. Rządy i samorządy w wielu krajach wprowadzają nowe zasady dotyczące zużycia energii, wykorzystania wody, oddziaływania na sieci elektroenergetyczne, lokalizacji inwestycji i efektywności środowiskowej.
Coraz częściej na decyzje inwestycyjne wpływa także nastawienie lokalnych społeczności.
To istotna lekcja dla Polski. Wraz z rozwojem rynku data center rosnąć będzie potrzeba transparentnej komunikacji o wpływie takich projektów na lokalną gospodarkę, miejsca pracy, podatki, infrastrukturę, zużycie energii i środowisko.
Dla samorządów może to być szansa na przyciągnięcie nowego typu inwestycji, ale także wyzwanie wymagające odpowiednich kompetencji technicznych i planistycznych.
„Centra danych coraz częściej będą oceniane nie tylko przez pryzmat inwestycji kapitałowych, ale także przez ich wpływ na lokalną infrastrukturę, bezpieczeństwo energetyczne i środowisko. W Polsce ważne będzie budowanie zrozumienia wokół tego sektora — zarówno po stronie administracji, jak i lokalnych społeczności. Projekty najlepiej przygotowane pod względem technicznym, energetycznym i komunikacyjnym będą miały największą szansę na sprawną realizację” — komentuje Kamil Żach.
AI przyspiesza, ale rynek coraz mocniej patrzy na rentowność
Raport odnosi się również do dyskusji o możliwej bańce inwestycyjnej w infrastrukturze data center związanej z AI. Cushman & Wakefield wskazuje, że należy odróżnić potencjalną bańkę na rynku wycen spółek technologicznych od sytuacji w fizycznej infrastrukturze centrów danych.
Z perspektywy nieruchomości i infrastruktury scenariusz nadpodaży jest obecnie mało prawdopodobny, ponieważ popyt nadal przewyższa dostępne zasoby, a bardzo niskie pustostany i wysoki poziom mocy zakontraktowanej przed oddaniem obiektów potwierdzają utrzymujące się niedopasowanie między zapotrzebowaniem a możliwościami rynku.
Jednocześnie inwestorzy coraz uważniej analizują rentowność projektów. Rynek przesuwa się od myślenia „budować za wszelką cenę” do oceny, kiedy i w jaki sposób ogromne nakłady infrastrukturalne przełożą się na przychody, wolne przepływy pieniężne i siłę cenową.
Polska w grze o infrastrukturę cyfrową kolejnej dekady
Dalszy rozwój rynku data center w Polsce będzie zależał od kilku czynników: inwestycji w sieci elektroenergetyczne, dostępności zielonej i stabilnej energii, sprawności procedur administracyjnych, podaży przygotowanych gruntów oraz gotowości samorządów do współpracy z inwestorami infrastrukturalnymi.
„Polska może być beneficjentem dywersyfikacji rynku data center w EMEA, ale nie wydarzy się to automatycznie. Konkurencja o projekty AI, chmurowe i wielkoskalowe będzie coraz bardziej wymagająca. Wygrywać będą te rynki, które potrafią połączyć atrakcyjność kosztową z realną dostępnością energii, stabilnym otoczeniem regulacyjnym i profesjonalnym przygotowaniem gruntów. To moment, w którym infrastruktura cyfrowa powinna stać się jednym z ważnych tematów rozmowy o długoterminowej konkurencyjności polskiej gospodarki” — podsumowuje Kamil Żach.
O raporcie
Raport „2026 Global Data Center Market Comparison” Cushman & Wakefield analizuje 107 globalnych rynków data center w oparciu o 24 zmienne obejmujące fundamenty rynkowe, czynniki nieruchomościowe, infrastrukturę energetyczną oraz uwarunkowania polityczne i regulacyjne.
Wśród analizowanych elementów znajdują się m.in. moc operacyjna, projekty w budowie i planowane, pustostany, absorpcja, obecność operatorów chmurowych, dostępność gruntów, czas dostarczenia energii, koszty energii, stabilność sieci, ryzyko środowiskowe oraz stabilność polityczna.
