Najnowsze dane transakcyjne z sześciu największych miast w Polsce pokazują, że Kraków coraz bardziej upodabnia się do Warszawy pod względem cen mieszkań. W przeprowadzonych przez ekspertów SonarHome.pl analizach szczególnie wyraźnie widać to w segmencie najmniejszych lokali, które tradycyjnie cieszą się największym zainteresowaniem zarówno wśród osób kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów.
Analiza median cen transakcyjnych wskazuje, że mieszkania o powierzchni poniżej 35 m² kosztują przeciętnie 16,6 tys. zł za metr kwadratowy w Warszawie oraz 16,2 tys. zł w Krakowie. Jeszcze kilka lat temu taki wynik, gdzie różnica wynosi zaledwie około 2%, byłby trudny do wyobrażenia. Stolica pozostawała bezdyskusyjnym liderem cenowym, a pozostałe miasta tworzyły wyraźnie odrębną grupę.
Podobną sytuację można zaobserwować w przypadku mieszkań o powierzchni od 35 do 45 m². W Warszawie mediana ceny transakcyjnej wynosi 15,5 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy w Krakowie jest to 15,4 tys. zł. W praktyce oznacza to niemal identyczny poziom cen w jednym z najbardziej płynnych segmentów rynku.
– Z perspektywy rynku nieruchomości to sygnał, że Polska coraz bardziej przypomina kraje Europy Zachodniej, gdzie funkcjonuje kilka silnych ośrodków miejskich konkurujących o mieszkańców, pracowników i kapitał. Jeszcze dekadę temu różnica między Warszawą a Krakowem była znacznie bardziej wyraźna. Dziś widzimy, że rynek mieszkaniowy w Krakowie osiągnął skalę i dojrzałość pozwalającą mu skutecznie konkurować ze stolicą pod względem cen najbardziej poszukiwanych lokali – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl, platformie do wyceny mieszkania i znalezienia agenta.
Ograniczona podaż i silny popyt napędzają ceny
Na pierwszy rzut oka zrównanie cen mieszkań w Warszawie i Krakowie może zaskakiwać. Warszawa pozostaje największym i najbogatszym miastem w Polsce, skupiającym siedziby korporacji, instytucje państwowe, branżę finansową oraz wiele najlepiej wynagradzanych miejsc pracy. Naturalne byłoby więc oczekiwanie, że utrzyma wyraźną przewagę cenową nad pozostałymi rynkami mieszkaniowymi. Tymczasem Kraków ma kilka cech, które skutecznie wspierają wzrost cen nieruchomości. Jedną z najważniejszych jest ograniczona podaż mieszkań, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Historyczny charakter miasta oraz ograniczona dostępność gruntów sprawiają, że rozwój nowej zabudowy jest trudniejszy niż w wielu innych dużych ośrodkach.
Równocześnie Kraków generuje bardzo silny popyt na niewielkie mieszkania. Składają się na niego studenci licznych uczelni wyższych, pracownicy branży usług biznesowych oraz inwestorzy kupujący lokale z myślą o wynajmie. Dodatkowym czynnikiem jest rozwinięty rynek najmu krótkoterminowego związany z dużym ruchem turystycznym.
– Istotnym elementem, który często umyka w dyskusjach o rynku mieszkaniowym, jest sytuacja na lokalnym rynku pracy. Kraków, według danych o przeciętnych wynagrodzeniach w branży przedsiębiorstw, nie jest już tańszą alternatywą dla Warszawy. Duża koncentracja dobrze płatnych miejsc pracy w branżach takich jak IT, finanse czy usługi dla biznesu przekłada się na realny popyt mieszkaniowy i pomaga wyjaśnić, dlaczego ceny w Krakowie są dziś tak bliskie warszawskim. Przy porównywaniu cen mieszkań warto uwzględnić również lokalną siłę nabywczą. W przypadku Krakowa relacja cen mieszkań do przeciętnych wynagrodzeń nie wygląda już tak niekorzystnie, jak mogłoby sugerować samo zestawienie nominalnych cen za metr kwadratowy – zwraca uwagę ekspert SonarHome.pl.
Duże mieszkania oferują więcej za każdy metr
Zebrane przez SonarHome.pl dane pokazują jednocześnie, że niezależnie od miasta najwyższe ceny za metr kwadratowy osiągają najmniejsze mieszkania. Wraz ze wzrostem powierzchni stawki systematycznie maleją. W największych lokalach, przekraczających 80 m², cena jednostkowa jest niższa od tej notowanej dla kawalerek od kilku do nawet 26%, w zależności od miasta.
Największe różnice pomiędzy małymi i dużymi mieszkaniami występują we Wrocławiu oraz Poznaniu. Tam duże lokale są wyraźnie tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy, co może stanowić interesującą informację dla rodzin poszukujących większego metrażu. Z kolei Warszawa i Łódź charakteryzują się bardziej wyrównaną strukturą cen, ze względu na szeroki i stabilny popyt obejmujący różne segmenty rynku.
Ogólny obraz pozostaje jednak jednoznaczny. Małe mieszkania nadal najlepiej utrzymują wartość i pozostają najbardziej pożądanym produktem na rynku. Jednocześnie osoby poszukujące większego lokum mogą znaleźć relatywnie atrakcyjne oferty pod względem ceny za metr kwadratowy. Choć całkowity koszt zakupu większego mieszkania pozostaje wyższy ze względu na większy metraż, różnice w cenie jednostkowej pokazują, że to właśnie większe lokale oferują obecnie najwięcej przestrzeni za każdą wydaną złotówkę.
