W 2018 roku osiągnęliśmy rekordowy wolumen 13,8 mld euro, co oznacza wzrost o 5% w stosunku do ubiegłego roku.
Najważniejszy makrowskaźnik dla Europy Środkowej i Wschodniej (CEE) w 2019 roku – stopy procentowe w strefie euro – będą się utrzymywać na poziomie zerowym. Powinno to częściowo rozwiać potencjalne obawy związane z zaostrzającymi się warunkami kredytowymi, podtrzymać zainteresowanie inwestorów, utrzymać wysoką płynność i poziom cen nieruchomości. Przewidujemy selektywną kompresję stóp zwrotu dla wysokiej jakości obiektów biurowych w najlepszych lokalizacjach w stolicach. O ile nie dojdzie do kryzysu finansowego w strefie euro, finansowanie ze strony kredytodawców powinno nadal wspierać rynek – wyjaśnia Colliers International w swoim najnowszym raporcie dotyczącym Europy Środkowej i Wschodniej „Outlook 2019: Climbing at the altitude”.
Dane zostały opublikowane w najnowszym raporcie Colliers pt. „Outlook 2019: Climbing at the altitude”.
Mark Robinson, specjalista ds. badań rynku w regionie CEE w Colliers International, komentuje: „Dalsze wzrosty wynagrodzeń znacznie powyżej poziomu inflacji powinny pozytywnie wpływać na konsumpcję i czynsze w 2019 roku, a także doprowadzić do rozwoju sektora usług w gospodarkach Europy Środkowej i Wschodniej w nadchodzących latach, do pewnego stopnia chroniąc region przed zawieruchami w gospodarce światowej.”
Przepaść na horyzoncie globalnego wzrostu
Szereg wskaźników, które obecnie obserwujemy, sugeruje spowolnienie w gospodarce światowej. Badania wzrostu gospodarczego w Chinach, ceny ropy naftowej, chiński import, południowokoreański eksport, niemiecki wskaźnik IFO Expectations (wskaźnik oczekiwań gospodarczych) – wszystkie te parametry wskazują ten sam kierunek: w dół. Bardziej niepokojący dla CEE oraz Niemiec jest niedawny spadek popytu na samochody w Chinach, który był zwiastunem impasu handlowego w stosunkach Chin z USA. Największa gospodarka Europy może znajdować się obecnie w „technicznej recesji”.
Kamienie, o które można się potknąć
Uważamy, że inwestorzy na rynku nieruchomości w regionie CEE-6 muszą być coraz bardziej wyczuleni na inne zagrożenia w tym „rozrzedzonym powietrzu”. Obejmują one przegrzewającą się gospodarkę, niedobory siły roboczej, coraz większą łatwość prowadzenia działalności gospodarczej konkurentów na całym świecie, Brexit i związane z tym cięcia funduszy unijnych, „populistyczną” politykę w Europie Środkowej i Wschodniej oraz ryzyko związane z opodatkowaniem aktywów. Bardziej długoterminowi prekursorzy zmian to e-handel i elastyczne warunki pracy.
Tanie finansowanie
Dostępność taniego finansowania była niewątpliwie głównym motorem dobrych wyników rynków nieruchomości w całej Europie i w regionie CEE w ostatnich latach. W 2018 roku wywindowało to wzrost inwestycji w krajach CEE-6 na nowe rekordowe poziomy, z wartością na poziomie 13,8 mld euro, co stanowiło wzrost o 5% w stosunku do roku poprzedzającego (dane Colliers International). Stopy zwrotu utrzymywały w 2018 roku tendencję spadkową tylko w przypadku powierzchni biurowych w stolicach i niektórych transakcji dotyczących powierzchni handlowych.
Przewidujemy, że w 2019 roku dalsza kompresja stóp zwrotu będzie następować tylko w niektórych lokalizacjach (głównie w odniesieniu do powierzchni biurowych w stolicach). Koszty finansowania transakcji są niskie, ale przy stopach kapitalizacji odnotowywanych w ostatnich latach zyski skurczyły się. Podobnie jak w przypadku wielu kategorii aktywów na całym świecie, zwiększona płynność finansowa nieruchomości w regionie CEE-6 sprawiła, że pobiły one nowe rekordy. Marże wyglądają najbardziej atrakcyjnie w sektorze przemysłowym.
Czynnik napędzający konsumpcję zwalnia
Wzrost podaży pieniądza w strefie euro zwalnia od końca 2016 roku. Zapowiada to spowolnienie w Europie. Widzimy już oznaki tego zjawiska w Europie Zachodniej. Oznacza to, że w najlepszym wypadku nastroje konsumpcyjne, a co za tym idzie dynamika wzrostu, przestaną rosnąć w regionie CEE-6 i zatrzymają się na osiągniętym poziomie.
Konsumenci wspinają się wysoko
Nastroje konsumenckie wydają się napędzać dynamikę przepływu funduszy w sektorze nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej. Związek z modelami biznesowymi inwestorów – przy prawie połowie przepływów w regionie pochodzących z sektorów handlu, logistyki i hotelarstwa, oraz pośrednio z zatrudnienia – z rynkami biurowym i przemysłowym jest oczywisty. Nastroje konsumenckie w większości krajów regionu CEE-6 najwyższy poziom osiągnęły 6–12 miesięcy temu, w Rumunii wcześniej. Zastosowanie tu osiemnastomiesięcznego okresu realizacji każe oczekiwać szczytu w drugiej połowie 2019 roku.
Ku płaskowyżowi, nie przepaści
Czy przed nami jest przepaść czy płaskowyż? Zdaniem ekspertów Colliers płaskowyż. Badania, które przeprowadziliśmy 12 miesięcy temu, sugerowały, że wzrost wynagrodzeń w krajach europejskich w okresach czteroletnich prowadzi do szybszego wzrostu PKB w kolejnym czteroletnim okresie. Jak wie już większość pracodawców w CEE, wzrost wynagrodzeń w tym regionie jest główną cechą tego cyklu gospodarczego. Przewidujemy kontynuację w 2019 roku (5-10% w regionie CEE-6), choć w tempie niższym niż w roku ubiegłym ze względu na początek osłabienia popytu w sektorze przemysłowym.Wzrost ten jest zwykle szybszy niż w UE, więc nawet w fazach recesji następuje stopniowe dążenie tego regionu do poziomu osiąganego w UE.
Brexit…
Brexit spowoduje najprawdopodobniej cięcia w programie unijnych funduszy strukturalnych oraz ponowną kalibrację kwalifikowalności regionów w ramach CEE-6. Jeżeli lokalna polityka na to pozwoli, stosunkowo zrównoważone budżety krajów CEE-6 powinny generalnie pomóc zrekompensować ewentualne ograniczenie przepływów unijnych funduszy strukturalnych. Inne prawdopodobne skutki Brexitu to niewielkie zmniejszenie transferów pieniężnych oraz zmiana salda migracji pracowników, co może pomóc Europie Środkowej i Wschodniej w rozwiązaniu problemu niedoboru siły roboczej w przyszłości.
Prekursorzy zmian
W regionie CEE-6 do roku 2022 jest miejsce zarówno na rozwój handlu internetowego, jak i tradycyjnego/wielokanałowego. Niemniej wstępne dane o wolumenie e-handlu na rynku czeskim za 2018 rok sugerują, że wielkość rynku może być większa od naszych najśmielszych szacunków.
