Rynek finansowania dłużnego w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce

W ostatnich dwóch latach nastąpił wzrost dynamiki udzielanych kredytów bankowych. Utrzymujące się od dłuższego czasu niskie koszty kredytów bankowych oraz bardzo dobre wyniki gospodarcze z powodzeniem napędzały aktywność inwestorów, którym łatwy dostęp do tanich pieniędzy zapewniał dynamiczny rozwój. Przejawiał się on zarówno w liczbie jak i w wielkości realizowanych projektów inwestycyjnych. Na dotychczasowej sytuacji zyskały również podmioty finansujące, które korzystając z wysokiej aktywności kredytobiorców udzielały kredytów o niewysokim ryzyku i zwiększyły grono swoich kontrahentów.

Interesująco przedstawia się także rodzaj aktywów finansowanych przez banki, które oprócz tradycyjnego finansowania pracujących nieruchomości biurowych, magazynowych oraz handlowych na coraz większą skalę finansują budownictwo, w tym mieszkaniowe, a także projekty hotelowe. Banki zaczynają także oferować finansowanie inwestycji alternatywnych, w tym mieszkań na wynajem, prywatnych domów studenckich oraz – jak na razie ciągle w ograniczonym zakresie – domów opieki zarządzanych przez wyspecjalizowanych operatorów.

W dłuższej perspektywie oczekuje się powolnego wzrostu stóp procentowych dla kredytów udzielanych nie tylko w USD, ale także w EUR i PLN, co może mieć wpływ na nieznaczne ograniczenie popytu kredytowego na polskim rynku.

W 2017 roku zauważalne było zróżnicowane podejście banków do udzielania finansowania w zależności od klasy aktywów. Zawsze istniało i nadal istnieje duże zainteresowanie banków udzielaniem kredytów o stosunkowo niskiej marży, oscylującej wokół 2% p.a., w celu nabywania lub refinansowania nowych lub prawie nowych budynków komercyjnych z dobrą lokalizacją oraz renomowanymi najemcami ze stosunkowo długim średnim okresem najmu. Oprócz powyższych parametrów na możliwość udzielenia finansowania znacząco wpływa renoma i wyniki inwestora, jego doświadczenie w zarządzaniu aktywami na danym rynku oraz potencjał do nabywania następnych projektów nieruchomościowych. Mimo możliwości uzyskania znacznie wyższej marży, zdecydowanie mniejszym zainteresowaniem ze strony banków cieszyły się stare lub niezbyt dobrze prosperujące nieruchomości komercyjne, szczególnie gdy nabywcą okazywały się niewielkie lub też nie posiadające znaczącego doświadczenia w aktywnym zarządzaniu nieruchomościami albo dopiero wchodzące na dany rynek, fundusze.

Część starszych nieruchomości była nabywana przez obecnych właścicieli w latach sprzed kryzysu, na „górce cenowej”, ze stosunkowo wysokim wskaźnikiem zadłużenia, sięgającym nawet 90% wartości rynkowej i z minimalną spłatą nawet na poziomie 1%-2% rocznie. Obecnie, mimo upływu 10 lat, zdarza się, że wskaźnik zadłużenia dla tych nieruchomości, wziąwszy pod uwagę aktualną wartość niespłaconego kredytu do aktualnej wartości rynkowej, utrzymuje się ciągle powyżej 80% lub nawet 90%. W takim wypadku w zasadzie brak jest możliwości refinansowania na podobnym poziomie wskaźnika zadłużenia.

Na sytuację kredytową w Polsce w 2018 roku do pewnego stopnia wpływ będzie miała obowiązująca od początku tego roku nowelizacja ustawy o podatku dochodowym CIT, która narzuca konieczność uiszczania miesięcznych opłat w wysokości 0.035% od księgowej wartości początkowej nieruchomości komercyjnej, przekraczającej 10 mln zł w formie zaliczek na podatek dochodowy. Należny podatek dochodowy liczony od dochodu brutto w wysokości równej zapłaconej zaliczce będzie kompensowany, zatem dla spółek generujących wystarczający dochód brutto będzie on miał charakter neutralny. Inaczej będzie w przypadku spółek, które nie płacą podatku dochodowego lub płacą go w wysokości niższej niż zapłacone zaliczki podatku od wartości nieruchomości. Taka spółka będzie musiała liczyć się z dodatkowymi obciążeniami publiczno-prawnymi, które wpłyną na obniżenie wolnej gotówki w spółce, a przez to także na zmniejszenie poziomu wskaźnika obsługi zadłużenia. Zmiana ta w największym stopniu dotknie spółki posiadające budynki biurowe lub handlowe charakteryzujące się przeciętnym poziomem zarządzania oraz słabą rentownością, albo też takie, które okresowo mają duży poziom pustostanów.

Dodatkowy wpływ na poziom wolnej gotówki, a co za tym idzie – na ocenę zdolności kredytowej, może mieć wprowadzone w nowelizacji ustawy o podatku dochodowym, ograniczenie zaliczania do kosztów uzyskania przychodów kosztów finansowych, do maksymalnego poziomu 30% EBIDTA. W przypadku dobrze prosperujących nieruchomości i dobrze zarządzanych spółek, gdzie koszty finansowe stanowią niewielki procent wyniku operacyjnego netto, ograniczenie to nie będzie mieć żadnego negatywnego wpływu. Inna sytuacja będzie w przypadku spółek z pustostanami oraz niską EBIDTA, gdzie fakt zwiększenia podatku dochodowego może wpłynąć na obniżenie zdolności kredytowej. Dla banków powyższe zmiany oznaczają wyższe ryzyko kredytowe, co może zostać odzwierciedlone w podwyższonych marżach dla średnio prosperujących nieruchomości.

Istniejące obciążenia publicznoprawne banków niepaństwowych zarejestrowanych w Polsce w postaci podatku bankowego wynoszącego 0.44% p.a. od wartości aktywów oraz opłaty administracyjnej związanej z bankowym funduszem gwarancyjnym, powodują, że istnieje silna konkurencja pomiędzy nimi, a bankami posiadającymi w Polsce tylko przedstawicielstwo lub oddział, a więc niepodlegającymi tym obciążeniom.

Niektóre banki szczególnie mające w portfelu duży procent nieruchomości handlowych coraz bardziej przyglądają się wzrostowi koncentracji powierzchni handlowych w niektórych miastach, co ewentualnie może mieć negatywny wpływ na poziom przychodów z najmu w dłuższym okresie.  Potencjalne zmniejszenie obrotów sklepów z racji wprowadzonej ustawy o wolnych niedzielach będzie szczególnie uważnie monitorowanie przez banki, gdyż istnieje obawa, iż najemcy będą chcieć skompensować sobie ewentualne zmniejszenie wpływów ze sprzedaży zmniejszeniem czynszów.

Oprócz finansowania bankowego coraz większą rolę odgrywają obligacje korporacyjne, szczególnie dla projektów deweloperskich. Emisja obligacji korporacyjnych, oprócz funkcji dłużnej, stanowi także sposób na poprawę pozycji emitenta i często jest etapem wstępnym przed wejściem na giełdę. Finansowanie mezzanine jest ciągle stosunkowo mało popularne w Polsce, głownie ze względu na ograniczoną liczbę aktywnych funduszy dłużnych oraz wymóg znacznej kwoty minimalnej.

Oczekuje się, że rynek tak finansowania bankowego, jak i obligacji korporacyjnych oraz finansowania mezzanine będzie się dalej rozwijał, aczkolwiek należy się spodziewać, że przy podejmowaniu decyzji kredytowych podmioty finansujące będą baczniej przyglądać się analizom finansowym, oceniać zdolność generowania gotówki przez daną spółkę oraz jakość zarządzania aktywami.

*W ramach Działu Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield istnieje zespół zajmujący się doradztwem inwestycyjnym, dłużnym i finansowaniem strukturyzowanym.

W ramach doradztwa dłużnego w 2017 roku zespół ten brał udział w aranżacji finansowania na łączną kwotę 32 mln Euro, doradzał przy wyjściu z finansowania strukturyzowanego na kwotę 16 mln Euro oraz przy restrukturyzacji finansowania na kwotę 25 mln złotych. Zarządzał także długiem obejmującym portfel zdywersyfikowanych nieruchomości z kwotą łączną kredytów około 40 mln Euro.

W przypadku usług zarządzania długiem świadczonych przez Cushman & Wakefield ważna jest nie tylko dbałość o wywiązywanie się z warunków umowy kredytowej, monitoring płatności, czy przygotowywanie raportów okresowych dla kredytodawców z wyliczeniem wskaźników finansowych, ale i wszelkie działania mające na celu maksymalizację efektywności oraz wyników osiąganych przez daną nieruchomość, wsparcie właścicieli przy negocjacjach umów najmu, a także przygotowywanie i wdrażanie strategii inwestycyjnych. Usługi doradztwa obejmują również przygotowywanie strategii wyjścia lub sprzedaży oraz jej realizacja i zbycie nieruchomości z portfela. Rolą doradcy przy zarządzaniu długiem jest także proponowanie odpowiednich działań w przypadku zaistnienia sytuacji kryzysowych, tak aby zapobiec utracie przychodów lub płynności.

Usługi doradztwa przy zarządzaniu długiem mające częściowo charakter administracyjno-koordynacyjny świadczone przez profesjonalny i zaangażowany zespół zewnętrzny są szczególnie istotne nie tylko dla inwestorów, którzy mogą dzięki temu skupić się na celach strategicznych funduszu, ale także dla instytucji finansowych, które coraz większą wagę przywiązują do monitoringu.

Autor: Mira Kantor-Pikus, Partner, Dyrektor ds. Doradztwa kapitałowego, dłużego i finansowa strukturyzowanego w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce