Rynek powierzchni handlowych w miastach regionalnych

0

W 10 przeanalizowanych przez Colliers International lokalizacjach* istnieje obecnie 70 centrów handlowych, które obsługują łącznie ok. 2,3 mln klientów – wynika z raportu „Centra handlowe w miastach regionalnych”. W 2018 roku na jedno centrum handlowe przypadało średnio 33 000 potencjalnych konsumentów, z czego najwięcej w Częstochowie, a najmniej w Rzeszowie i Lublinie.

W 2018 roku na rynek w miastach regionalnych trafiło łącznie niecałe 20 000 mkw. powierzchni centrów handlowych. Największym obiektem, który otwarto w 2018 było centrum wyprzedażowe SMART Outlet w Bydgoszczy (11 000 mkw.).

Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku Colliers International
Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku Colliers International

— Ubiegły rok nie był czasem intensywnej działalności deweloperskiej w zakresie handlu wielkopowierzchniowego w miastach regionalnych. Przeprowadzono natomiast wiele remontów i modernizacji istniejących obiektów, szczególnie w zakresie ich oferty gastronomicznej. Właściciele obiektów konsekwentnie zapowiadają ich kontynuację. To zjawisko jest naturalnym następstwem starzenia się zasobów centrów handlowych, które w tych lokalizacjach zaczęły powstawać już pod koniec lat 90. — mówi Katarzyna Michnikowska, dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku Colliers International.

— Miasta regionalne mają dość równomierne i w większości wysokie nasycenie powierzchnią handlową w odniesieniu do parametrów ekonomiczno-demograficznych, jakie reprezentują. Nie spodziewamy się w nich aktywności deweloperskiej w ramach nowych projektów, z wyjątkiem małych pasaży czy parków handlowych osiedlowych typu convenience – przewiduje Marta Machus-Burek, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Colliers International.

Największym rynkiem pod względem zasobów powierzchni jest Lublin (14 centrów handlowych), zaś najmniejszym Olsztyn (121 000 mkw. w 5 obiektach). W całej Polsce w miastach regionalnych dominują tradycyjne centra handlowe, które stanowią aż 90% całości zasobów.

Nowi najemcy w regionach

Stabilna sytuacja na rynkach regionalnych powoduje, że popyt na powierzchnie w centrach handlowych przejawia się głównie transakcjami w ramach rekomercjalizacji (nowe umowy najmu, rozszerzenia i relokacje). Liczba debiutów sieci handlowych, nieobecnych dotąd na tych rynkach, jest bardzo ograniczona. Do największych transakcji odnotowanych w 2018 roku należały te zawarte w centrum wyprzedażowym SMART Outlet w Bydgoszczy, w tym: Media Expert, Home & Deco, Martes Sport i CCC. Wydarzeniem roku było także otwarcie pierwszego na rynkach regionalnych salonu e-obuwie.pl w Galerii Rzeszów.

Rosnąca popularność stołowania poza domem wpływa na wzrost popytu na lokale gastronomiczne – w 2018 swoje nowe lokale w Bielsku-Białej, Rzeszowie i Lublinie otworzyły sieci McDonald’s, Costa Coffee, Meet&Feet oraz Jumi Zumi.

Poziom pustostanów różnił się w zależności od rynku. Pod koniec 2018 r. najwyższy wskaźnik odnotowano w Częstochowie (6,7%) i Lublinie (3,3%), a najniższy w Olsztynie (1,0%) i Rzeszowie (1,1%). Na poziom dostępności powierzchni największy wpływ miały wymiany operatorów spożywczych, wzrost popytu ze strony dyskontów niespożywczych oraz rozwój konceptów rozrywkowo-rekreacyjnych.

Czytaj również:  Jak szybko sprzedają się mieszkania w nowych inwestycjach? Deweloperzy odpowiadają

Czynsze i inne warunki najmu

Czynsze w miastach regionalnych pozostają w lekkim trendzie spadkowym. Najwyższe – za lokal 100-150 mkw. na potrzeby mody w najlepszym na rynku centrum handlowym – plasują się na poziomie 28-30 euro za mkw. miesięcznie w Bydgoszczy i na poziomie 24-26 euro za mkw. miesięcznie np. w Radomiu czy Częstochowie.

Praktyką rynkową, również w miastach regionalnych, staje się większa elastyczność w warunkach najmu.

— Najemcom o strategicznym znaczeniu dla centrum oferowane są pakiety zachęt, w tym: partycypacja w kosztach aranżacji powierzchni, najem oparty jedynie na czynszu od obrotu, krótsze okresy najmu, czasowe obniżki i zamrażanie kosztów eksploatacyjnych — wymienia Katarzyna Michnikowska.

Zmiany w warunkach najmu w najbliższym czasie mogą przynieść nowe regulacje prawne wprowadzone w Polsce, w tym stopniowo implementowany zakaz handlu w niedzielę.

Trendy w regionach

Modernizacja obiektów handlowych w miastach regionalnych to nie jedyny widoczny trend.

— W miastach regionalnych następuje naturalna, coraz większa polaryzacja wśród centrów handlowych na te dominujące, o pozycji premium na lokalnym rynku, i całą resztę. Wpływają na to m.in. zmiany w sektorze operatów spożywczych. Powrót na rynek dużych powierzchni po hipermarketach motywuje właścicieli do aktywnego podejścia do zagospodarowania i rewitalizacji odzyskanej przestrzeni. Dotyczy to także znacznych części pasaży czy też stref gastronomicznych i rozrywkowych, które ze względu na zmieniający się styl życia ludzi i rozwój technologii zajmują coraz ważniejszą pozycję w centrum handlowym  — mówi Marta Machus-Burek.

Obserwujemy także drugą falę zainteresowania rynkami miast regionalnych ze strony sieci z artykułami budowlanymi i sieci z sektora wszystko dla domu.   — Ta druga grupa najemców ponownie staje się coraz bardziej obecna w centrach handlowych, także w mniejszych ośrodkach miejskich — mówi Katarzyna Michnikowska.

Do miast regionalnych dociera również ekspansja nowych dyskontowych sieci niespożywczych. Sklepy TEDi otwarte zostały w Bielsku-Białej i Radomiu, Dealz w Kielcach, a Action w Częstochowie. Dynamicznie w tych lokalizacjach rozwijają się także sieci już obecne na polskim rynku, jak Pepco czy KiK. Grupa najemców niskobudżetowych kreować będzie w najbliższych latach popyt na powierzchnie w centrach handlowych w regionach.

W miastach regionalnych budowane są również małe centra zakupów codziennych, o powierzchni poniżej 5 000 mkw., oraz wolnostojące sklepy, zarówno z sektora spożywczego, jak i nie spożywczego.

*Białystok, Bielsko-Biała, Bydgoszcz, Częstochowa, Kielce, Lublin, Olsztyn, Radom, Rzeszów, Toruń