- Sektory z największym potencjałem na 2024 r. to przemysł i logistyka oraz budownictwo wielorodzinne. Biura spadły na trzecie miejsce. Inwestorzy chcą wdrożyć nowe strategie w każdym z wymienionych sektorów.
- Wymogi ESG coraz częściej stanowią nieodzowny element procesu podejmowania decyzji inwestycyjnych.
- Większe i cechujące się wyższą płynnością rynkową stolice Europy dominują wśród lokalizacji wybieranych przez inwestorów. W 2024 r. do topowych – Londynu, Paryża i Berlina – dołączą Monachium, Madryt i Amsterdam.
Jak wynika z opublikowanego przez Colliers raportu pt. „Global Investor Outlook 2024”, w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) trudne warunki rynkowe utrzymają się do końca 2024 r., choć na horyzoncie pojawia się możliwość stabilizacji stóp procentowych oraz zmniejszenia rozbieżności oczekiwań cenowych między sprzedającymi i kupującymi. Niższa aktywność inwestycyjna utrudniła proces szukania równowagi cen ze względu na ograniczoną liczbę danych transakcyjnych. Inwestorzy nadal poszukują stabilności. Ich zdaniem w nadchodzącym roku największy potencjał mają sektor przemysłowo-logistyczny oraz budownictwo wielorodzinne.
Pod względem preferencji inwestorów na 2024 r. największym zainteresowaniem będą cieszyć się: Londyn, Paryż, Berlin, Monachium, Madryt i Amsterdam. Wielka Brytania odnotowała najszybszą korektę cen, co spowodowało najsilniejszy wzrost aktywności inwestycyjnej w 2023 r. Na drugim miejscu uplasowały się Niemcy. Dalsza aktywność prawdopodobnie pojawi się w pierwszej połowie 2024 r., w miarę zmniejszających się różnic w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi i kupującymi.
– Stopniowego powrotu płynności spodziewamy się także w Polsce od końca drugiego kwartału 2024. W pierwszej kolejności będą się aktywizować inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, kontynuując swoje strategie powiększania portfela, zarówno w logistyce, jak i sektorze biurowym. Tradycyjny kapitał zachodnioeuropejski zacznie ponownie poważnie przyglądać się naszemu rynkowi dopiero w czwartym kwartale 2024 r. – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers w Polsce.
Wciąż pojawiają się okazje, ponieważ trudna sytuacja zmusza firmy do pozyskiwania kapitału poprzez sprzedaż i wynajem zwrotny, a fundusze nieruchomości są pod presją umorzeń. Co więcej, rekordowy odsetek (25%) ankietowanych inwestorów stosuje strategie sprzedaży i przejęć uwzględniające wymogi ESG – co stanowi wzrost z 10% zaledwie dwa lata temu. W rezultacie na rynku pojawia się fala możliwości zbycia i zwiększenia wartości aktywów, a inwestorzy pozyskują kapitał na przekształcenie ich w bardziej ekologiczne.
– Słyszymy od inwestorów, że kluczową dla nich kwestią jest stabilność. Przewiduje się, że aby walczyć z inflacją wyższe stopy procentowe zostaną z nami na dłużej, dlatego oczekiwania dotyczące rynków kapitałowych są stonowane. Większa pewność w połączeniu z korektą wycen pozwoliłaby zwiększyć liczbę transakcji w przyszłym roku. W najlepszej sytuacji będą inwestorzy, którzy będą gotowi wykorzystać nadarzające się okazje – powiedział Luke Dawson, szef działu rynków kapitałowych na świecie i w regionie EMEA, Colliers.
Spis treści:
Łączenie sił
W 2024 r. wciąż wysoki pozostanie popyt na wszystkie segmenty sektora przemysłowo-logistycznego. Ograniczona podaż standardowych produktów zapewnia solidne wsparcie dla wycen. To kieruje uwagę coraz większej liczby inwestorów na wyspecjalizowane podsektory związane z ewolucją handlu elektronicznego i łańcuchów dostaw, w tym chłodni i ciemni, przemysłu lekkiego oraz produkcji. Ponadto protekcjonistyczna polityka przemysłowa i rosnące koszty energii będą zachęcać do dalszego przenoszenia działalności do krajów macierzystych i państw sąsiednich.
– Wielu inwestorów uważa, że obiekty przemysłowo-logistyczne zapewniają większą stabilność i potencjał wzrostu, biorąc pod uwagę ich silne fundamenty oraz czynniki strukturalne. W obliczu mniejszej liczby kredytodawców i wyższych kosztów finansowania obserwujemy, jak inwestorzy łączą fundusze, nawiązują współpracę oraz tworzą spółki joint venture z partnerami, którzy mają doświadczenie w rynkach specjalistycznych lub podsektorach – powiedział Damian Harrington, dyrektor działu badań na region EMEA oraz działu badań globalnych rynków kapitałowych w Colliers.
Atrakcyjność „mieszkaniówki”
Również sektor mieszkaniowy wykazał się większą odpornością i utrzymał zainteresowanie funduszy. Inwestorzy przewidują, że brak równowagi między podażą a popytem – spowodowany wzrostem liczby ludności oraz problemami z dostępnością i przystępnością cenową mieszkań – będzie wspierać ten sektor najbliższej przyszłości. Wiele firm nadal chętnie inwestuje kapitał w alternatywne aktywa mieszkaniowe, takie jak mieszkania dla studentów czy seniorów, co jest związane z fundamentalnymi trendami demograficznymi. Wyższy jest również potencjał wzrostu oferowany przez powstające obiekty pod wynajem (BTR), ponieważ ogólnie wysokie ceny oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych skłaniają pary, studentów i osoby wchodzące na rynek pracy do wynajmu mieszkania.
Coraz lepsze wyniki najlepszych biur
Mimo wstępnych rokowań, wciąż utrzymuje się zapotrzebowanie na biura. Jednak europejscy inwestorzy skłaniają się ku wysokiej jakości powierzchniom oraz możliwościom zwiększenia wartości aktywów poprzez modernizację i dostosowanie ich do zmieniających się potrzeb najemców i pracowników. Ankieta przeprowadzona przez Colliers wykazała, że prawie 80% inwestorów oczekuje, że biura z certyfikatem zrównoważonego rozwoju będą droższe, a 65% z nich uważa, że w regionie EMEA różnice będą wyższe niż 5%.
– Dostępność powierzchni premium (z zerową emisją netto / zgodną z wymogami ESG) w dobrych lokalizacjach pozostanie niewielka, podczas gdy różnica w wartości między najlepszymi a resztą nadal będzie się pogłębiać. Powinno to przyczynić się do wzrostu popytu na zmodernizowane obiekty i uzyskania większych korzyści z bardziej ekologicznych aktywów. Przebudowa i zmiana przeznaczenia obiektów, aby spełniały kryteria zrównoważonego rozwoju lub służyły nowemu celowi, będzie istotnym czynnikiem napędzającym aktywność w przyszłym roku i kolejnych latach – dodaje Harrington.
– Droga do ożywienia na rynku będzie wyboista, z rozbieżnościami występującymi w wielu sektorach na całym świecie. Podobne trendy są widoczne w hotelarstwie i handlu, gdzie świetnie radzą sobie segmenty budżetowe, ponieważ konsumenci dotknięci inflacją starają się kontrolować koszty. Z kolei segmenty luksusowe wspiera zamożniejsza baza klientów. Trudności ze znalezieniem zainteresowania inwestorów ma niewyróżniający się segment średni, chyba że jest mocno przeceniony. W szybko zmieniającym się otoczeniu dogłębne zrozumienie poszczególnych rynków i klas aktywów ma kluczowe znaczenie dla strategii generowania wartości przez inwestorów – podsumował Dawson.
