Deweloperzy notowani na Catalyst w 3 kwartale 2023 roku sprzedali 5 872 mieszkania i jest to o ponad 100% więcej względem 3Q22, w którym sprzedano „zaledwie” 2 739 lokali. Powodów takiego stanu rzeczy jest wiele. Wymieniając podstawowe – kredyt na 2%, rozluźnienie wymogów kredytowych przez KNF, spadek stóp procentowych dodatkowo zwiększający zdolność kredytową oraz wciąż wysoki udział zakupów inwestycyjnych/ gotówkowych.
W trakcie 3 kwartałów 2023 r. deweloperzy sprzedali łącznie 14 885 lokali w porównaniu do 10 285, w tym samym okresie 2022 roku. Oznacza to wzrost o 44,72% r/r. Praktycznie każda ze spółek wygenerowała kilkudziesięciu procentowy wzrost sprzedaży. Częściowo tłumaczyć to można względnie niską bazą roku 2022 r., kiedy to mieliśmy do czynienia z wybuchem wojny czy trwającym wówczas cyklem podwyżek stóp procentowych. W wyniku tego pewna grupa ludzi mogła wstrzymać się z zakupem mieszkania, a część po prostu „straciła” zdolność kredytową.
| Kolumna1 | III kw. 2023 | III kw. 2022 | zmiana rdr | I-III kw. 2023 | I-III kw. 2022 | zmiana rdr2 |
| Dom Development | 1081 | 703 | 53,80% | 2926 | 2262 | 29,40% |
| Robyg | 765 | 403 | 89,80% | 2245 | 1644 | 36,60% |
| Atal | 760 | 376 | 102,10% | 1901 | 1711 | 11,10% |
| Develia | 876 | 261 | 235,60% | 2060 | 1225 | 68,20% |
| Grupa Archicom** | 493 | 175 | 181,70% | 1315 | 1202 | 9,40% |
| Victoria Dom | 736 | 445 | 65,40% | 1619 | 970 | 66,90% |
| Dekpol | 161 | 65 | 147,70% | 359 | 262 | 37,00% |
| Inpro | 286 | 79 | 262,00% | 642 | 279 | 130,10% |
| Ronson Development | 305 | 85 | 258,80% | 799 | 298 | 168,10% |
| Lokum Deweloper | 196 | 103 | 90,30% | 558 | 280 | 99,30% |
| Marvipol Development | 213 | 44 | 384,10% | 461 | 152 | 203,30% |
| RAZEM | 5872 | 2739 | 114,00% | 14885 | 10285 | 44,72% |
Źródło: własne Michael / Ström Dom Maklerski
Indeks WIG-nieruchomości, grupujący spółki z sektora świetnie oddaje sytuację w branży. Od początku roku wzrósł on o 48,10%, a w ciągu ostatniego pół roku o ponad 20%. Skala wzrostu wprost oddaje zdyskontowanie przez rynek między innymi czynników wskazanych powyżej, wysokiego poziomu sprzedaży, a tym samym bardzo dobrych wyników finansowych deweloperów. Nie mamy jeszcze wyników firm za 3Q 2023 roku, ale po poziomach sprzedaży można oczekiwać kolejnych rekordów. A przypominam, że nawet w 2022 roku deweloperzy notowani na GPW zarobili na czysto ponad 1,7 mld zł (9% więcej niż w 2021 roku). 2023 rok zapowiada się zatem jeszcze lepiej.
Źródło: PAP Biznes
Niska liczba rozpoczętych i trwających budów, kredyt na 2%, spadające stopy procentowe zwiększające zdolność kredytową Polaków, niska oferta pierwotna w największych miastach, inwestycyjne zainteresowanie nieruchomościami to tylko niektóre z czynników, które mogą oznaczać dalszy wzrost zarówno sprzedaży deweloperów, jak i cen mieszkań. Z drugiej strony, rynek już teraz jest po sporych wzrostach, co widać po danych przedstawionych powyżej. Pytaniem otwartym pozostaje również kwestia podejścia prawdopodobnie nowej władzy do branży mieszkaniowej/deweloperskiej. Co ona zrobi z programami typu kredyt na 2%, a z drugiej strony jaką politykę będzie prowadził NBP, w którym do zmian przecież nie dojdzie. Polityka fiskalna i monetarna mogą przecież zmierzać w innych kierunkach.
Deweloperzy znajdują się w bardzo dobrej kondycji finansowej, a ich polityka budów i zarządzania ofertą sprawia, że mogą dostosowywać ją do ogólnych warunków rynkowych. W tle pozostaje też kwestia PRS (zakupów instytucjonalnych) i podejścia do nich nowej władzy. Końcówka roku również wydaje się być na branży bardzo optymistyczna. Rozstrzygnięcia z pewnością (do pewnego stopnia) przyniesie rok 2024.
Autor: Szymon Gil, Makler Papierów Wartościowych, Certified International Investment Analyst (CIIA). Michael / Ström Dom Maklerski.
