Projektowana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewiduje szereg rozwiązań mających na celu wzmocnienie ochrony nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Poza utworzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ustawodawca proponuje m. in. rozszerzenie katalogu przesłanek umożliwiających nabywcy odstąpienie od umowy deweloperskiej.
Zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy deweloperskiej nabywca może odstąpić od umowy, w przypadku gdy:
- 1) umowa nie zawiera elementów określonych w art. 22 ustawy (jak np. ceny, powierzchni lub terminu przeniesienia prawa własności),
- 2) informacje zawarte w umowie deweloperskiej są niezgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach,
- 3) deweloper nie doręczy nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,
- 4) informacje zawarte w prospekcie lub załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym,
- 5) prospekt informacyjny nie zawiera wszystkich wymaganych informacji lub
- 6) deweloper nie przeniesie w określonym w umowie terminie praw wynikających z tej umowy.
Co ważne, w pierwszych pięciu przypadkach nabywca może odstąpić od umowy jedynie w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, natomiast w ostatnim, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy nabywca musi wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej i dopiero po jego bezskutecznym upływie uprawniony jest do odstąpienia od umowy – wyjaśnia r. pr. Mariusz Kowolik Partner Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Oczywiście mając na uwadze zasadę wolności kontraktowej strony mogą wprowadzić do umowy deweloperskiej dodatkowe warunki uprawniające do odstąpienia od umowy, nie mogą być one jednak mniej korzystne dla nabywcy aniżeli przepisy ustawy. W praktyce jednak deweloperzy rzadko decydują się na rozszerzenie katalogu przesłanek uprawniających do odstąpienia od umowy.
Projekt ustawy z dnia 13 lutego 2019 r. przewiduje możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej również w przypadku, gdy:
- 7) deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego w razie wypowiedzenia go przez bank,
- 8) deweloper nie posiada zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, o której mowa w art. 25 ust. 1 umowy,
- 9) deweloper nie poinformuje w odpowiednim terminie nabywcy o zawarciu mieszkaniowego rachunku powierniczego z nowym bankiem,
- 10) w przypadku nieusunięcia przez dewelopera istotnej wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w dodatkowo wyznaczonym przez nabywcę terminie, jak również
- 11) jeżeli syndyk zażąda wykonania umowy na podstawie art. 98 prawa upadłościowego.
Rozszerzenie katalogu przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej jest kolejnym krokiem ustawodawcy w celu zapewnienia skutecznej ochrony nabywcy w relacji z deweloperem. Za szczególnie istotne z punktu widzenia dotychczasowej praktyki należy uznać przyznanie wprost nabywcy prawa odstąpienia od umowy w przypadku nieusunięcia przez dewelopera istniejących wad lokalu lub domu jednorodzinnego w wyznaczonym terminie. W obecnym stanie prawnym kwestią sporną jest, czy nabywca może odstąpić od umowy w sytuacji, gdy deweloper wybudował lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny nieposiadający wszystkich uzgodnionych wcześniej właściwości i zaoferował przeniesienie jego własności, czy jedynie może domagać się naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
W mojej ocenie w takim przypadku nabywca może odmówić zawarcia umowy przenoszącej własność, wyznaczając jednocześnie deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na doprowadzenie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego do umówionego stanu i przeniesienia na nabywcę jego własności, a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy – wskazuje r. pr. Mariusz Kowolik Partner Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Niestety mając na uwadze redakcje omawianego przepisu nie wydaje się, aby rozwiał on wszelkie wątpliwości dotyczących odstąpienia od umowy w przypadku wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wskazuje on bowiem, że wada musi być „istotna”, co jest pojęciem nieostrym i subiektywnym. W praktyce mogą pojawić się więc liczne spory dotyczące interpretacji tego pojęcia oraz próby posłużenia się nim, jako instrumentem umożliwiającym wycofanie się przez nabywcę z zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu lub domu jednorodzinnego – zauważa r. pr. Mariusz Kowolik Partner Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
