Największym zagrożeniem Europejskiego Planu Dostępnego Mieszkalnictwa jest przekonanie, że problem podaży można rozwiązać decyzjami administracyjnymi, a polityczne zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym bardzo często kończy się nadmierną regulacją, a nie realnym rozwiązaniem problemów mieszkaniowych, czyli wzrostem podaży – w ten sposób Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon, komentuje główne założenia zaprezentowanego właśnie Europejskiego Planu Dostępnego Mieszkalnictwa.
Zaprezentowany właśnie przez Komisję Europejską Plan Dostępnego Mieszkalnictwa, którego celem jest m.in. zwiększenie podaży mieszkań, ograniczenie spekulacji cenowych i zmianę zasady gry na rynku nieruchomości, zakłada np. oddanie ponad 2 mln nowych mieszkań rocznie, uproszczenie procedur budowlanych i planistycznych, czy przeznaczenie miliardów euro na mieszkania z programu InvestEU.
– Pokazuje on, że mieszkanie stało się jednym z kluczowych tematów politycznych w Europie. Problem w tym, że polityczne zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym bardzo często kończy się nadmierną regulacją, a nie realnym rozwiązaniem problemów mieszkaniowych, czyli wzrostem podaży. W zaprezentowanym planie widać ten mechanizm wyjątkowo wyraźnie – zauważa Kuba Karliński z firmy Magmillon.
Jak stwierdza, trudno stworzyć skoncentrowany i spójny plan dla 27 krajów i wielokrotnie większej liczby regionów, które mają inną specyfikę, potrzeby i potencjał. – Znamy doskonale efekty rządowych programów mieszkaniowych w Polsce, które w ostatnich latach rozregulowały rynek, wprowadziły chaos i spowodowały ogromny wzrost cen. Czy teraz będzie podobnie? – zastanawia się.
Według niego, Komisja Europejska trafnie diagnozuje niedobór mieszkań i rosnące ceny, jednak proponowane narzędzia w dużej mierze koncentrują się na regulowaniu istniejącego rynku, zamiast na usuwaniu barier inwestycyjnych. – Nowe obowiązki rejestracyjne, zapowiedzi ograniczeń najmu krótkoterminowego, analizy „nadmiernej spekulacji” czy rozszerzenie interwencji państwa w obszarze czynszów zwiększają niepewność regulacyjną. W praktyce oznacza to wyższe ryzyko dla inwestorów i deweloperów, a ryzyko zawsze przekłada się na wyższe koszty lub wycofanie kapitału – przyznaje Kuba Karliński.
Jak wskazuje, największym zagrożeniem planu jest przekonanie, że problem podaży można rozwiązać decyzjami administracyjnymi. – Budownictwo mieszkaniowe nie cierpi dziś na brak regulacji, lecz na ich nadmiar: długotrwałe procedury planistyczne, niejednoznaczne interpretacje przepisów, rosnące wymogi techniczne i środowiskowe oraz chroniczny niedobór pracowników. Dodanie kolejnych warstw kontroli i sprawozdawczości nie przyspieszy budów – przeciwnie, może je spowolnić. Trzeba też spojrzeć realnie na możliwości wypracowania i wdrożenia konkretnych inicjatyw, których efekty być może zobaczymy za kilka lat – postuluje założyciel Magmillon.
Zwraca on uwagę, że z perspektywy Polski szczególnie problematyczna rosnąca jest rola samorządów przy jednoczesnym braku kompetencji i zasobów do zarządzania tak złożonymi projektami. – Polityka mieszkaniowa wymaga wieloletniego planowania, profesjonalnego zarządzania i odporności na presję wyborczą. Tymczasem istnieje realne ryzyko, że inwestycje mieszkaniowe staną się narzędziem krótkoterminowej polityki, a nie stabilnej strategii rozwoju – ostrzega.
Zaznacza on, że plan zakłada również szerokie zaangażowanie kapitału prywatnego, jednak kapitał nie podąża za hasłami, lecz za przewidywalnością. – Jeżeli rynek mieszkaniowy będzie coraz mocniej regulowany, a zasady gry będą zmieniać się wraz z kolejnymi inicjatywami politycznymi, prywatni inwestorzy przeniosą środki do innych klas aktywów lub na inne rynki. Efektem może być paradoksalnie dalsze ograniczenie podaży mieszkań, zwłaszcza w segmencie najmu – prognozuje Kuba Karliński.
W efekcie – jak przestrzega – istnieje ryzyko, że Europejski Plan Dostępnego Mieszkalnictwa zwiększy kontrolę nad rynkiem, ale nie zwiększy liczby mieszkań. – Prawdopodobieństwo takiego scenariusza jest niestety dość wysokie. Historia pokazuje, że mieszkalnictwo rozwija się tam, gdzie państwo tworzy stabilne ramy prawne i usuwa bariery, a nie tam, gdzie próbuje zarządzać rynkiem poprzez kolejne regulacje. Bez realnego uproszczenia procedur, stabilnych zasad i poszanowania roli kapitału prywatnego, nawet miliardowe programy mogą zakończyć się rozczarowaniem. A rachunek za takie eksperymenty zapłacimy wszyscy – stwierdza współwłaściciel Magmillon.
Wskazuje on przy tym Zielony Ład jako jeden z wielu przykładów programów promowanych przez Komisję Europejską, opartych na szczytnych hasłach, które drastycznie zwiększyły koszty energii i przez to wpędziły w tarapaty finansowe miliony konsumentów i przedsiębiorców w Europie. – Oby z dostępnym mieszkalnictwem nie było tak samo – wyraża pragnienie Kuba Karliński.
