Zakup mieszkania jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu, którą podejmujemy kierując się głównie lokalizacją, ceną, usytuowaniem lokalu w budynku czy jego rozkładem. Obecnie większość osób planujących nabycie mieszkania, niezależnie od tego, czy na własne potrzeby, czy cele inwestycyjne, decyduje się na równoczesny zakup miejsca postojowego. W dzisiejszych czasach, gdy niemal każde miasto jest zatłoczone od nadmiaru samochodów, możliwość zapewnienia sobie miejsca do parkowania jest bowiem na wagę złota. Nabywcy większą uwagę przywiązują do lokalizacji miejsca w garażu wielostanowiskowym i jego ceny niż do prawnego aspektu transakcji, w efekcie często nie są świadomi, co tak naprawdę kupują. A od tego, w jakiej formie prawnej jest miejsce postojowe, zależą późniejsze koszty z nim związane. Aktualnie w ofercie deweloperów spotyka się dwa warianty nabycia miejsca postojowego:

• miejsce postojowe jako część nieruchomości wspólnej – klient nabywa od dewelopera prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej. Dotyczy to zarówno miejsc postojowych w podziemnych garażach wielostanowiskowych, jak i miejsc na parkingu przed budynkiem;
• miejsce postojowe jako udział w odrębnym lokalu niemieszkalnym – nabywca kupuje udział w garażu wielostanowiskowym, który został wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny.

W pierwszym wariancie miejsca postojowe traktuje się tak samo, jak klatki schodowe czy trawnik przed budynkiem – wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Koszt utrzymania takich miejsc ponosi cała wspólnota i to jej członkowie decydują o tym, co się z nimi dzieje (np. czy będą remontowane). Przypisanie konkretnych miejsc postojowych do poszczególnych lokali mieszkalnych następuje na zasadzie umów quoad usum w ten sposób, że tylko określonym osobom przysługiwać będzie wyłączne prawo do korzystania z przypisanych miejsc. W przypadku nieruchomości termin quoad usum odnosi się do rodzaju umowy, w której współwłaściciele postanawiają, że niektórzy z nich będą mogli korzystać z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Z reguły taki podział ujawnia się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej.

Z kolei w drugim wariancie, oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku, wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny (garaż). Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. Ponadto ustala się sposób korzystania z takiego samodzielnego lokalu garażowego, tzn. przyznaje się współwłaścicielom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób (quoad usum). W tym wariancie również mamy do czynienia ze współwłasnością, jednak tym razem współwłaścicielami nie są wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie osoby, które kupiły udział w wyodrębnionym lokalu niemieszkalnym – to te osoby (a nie wspólnota mieszkaniowa) podejmują decyzje związane z tym garażem na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

Niewielu kupujących ma świadomość różnic pomiędzy tymi dwoma wariantami, a są one dość istotne, gdyż wpływają na koszty związane z utrzymaniem miejsca postojowego i możliwość dysponowania tym miejscem w przyszłości.

Pierwsza z różnic dotyczy wysokości stawki VAT: transakcja kupna miejsca postojowego jako udziału w odrębnym lokalu opodatkowana jest podstawową 23% stawką, podczas gdy transakcja kupna przynależnego do lokalu mieszkalnego prawa do korzystania z określonej powierzchni w ramach części wspólnej nieruchomości podlega opodatkowaniu obniżoną 8% stawką VAT. Jest to szczególnie ważne z punktu widzenia dewelopera, bowiem im wyższa stawka podatku, tym potencjalnie niższy zysk. Natomiast z punktu widzenia kupującego lokal mieszkalny, istotna jest stawka podatku od nieruchomości, jaką przyjdzie mu w przyszłości płacić. Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2012 roku (sygn.. II FPS 4/11):  garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, czyli według stawki przewidzianej dla budynków pozostałych ( w 2018 roku stawka maksymalna wynosi 7,77 zł/m² powierzchni użytkowej). Z kolei miejsce postojowe w wielostanowiskowym garażu podziemnym niestanowiącym przedmiotu odrębnej własności podlega opodatkowaniu według stawki podatku przewidzianej dla mieszkań, której maksymalna wysokość w 2018 roku wynosi 0,77 zł/m² powierzchni użytkowej i – jak łatwo zauważyć – jest dziesięciokrotnie niższa niż stawka podatku dla udziału w wyodrębnionym garażu. W odniesieniu do opłat za użytkowanie wieczyste, Sąd Najwyższy orzekł, że dla lokali użytkowych, wyodrębnionych na cele parkingowe, zastosowanie ma 3% stawka opłaty, a nie 1%, jaka ma zastosowanie przy lokalach wyodrębnionych na cele mieszkalne (uchwała z 16 listopada 2012 r., sygn.. III CZP 62/12).

Biorąc pod uwagę powyższe argumenty, wydawać się może, że zakup miejsca postojowego w formie prawa do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej jest opcją bardziej korzystną. Jednak to prawo do miejsca postojowego w formie udziału w wyodrębnionym garażu jest prawem dającym większą pewność i możliwość swobodnego dysponowania. Udział w garażu jest samodzielnym przedmiotem obrotu, czyli może zostać sprzedany niezależnie od mieszkania. Takiej możliwości nie ma właściciel miejsca postojowego w formie przypisanego do mieszkania prawa do wyłącznego korzystania z fragmentu nieruchomości wspólnej. Teoretycznie możliwe byłoby zbycie takiego miejsca na innego współwłaściciela nieruchomości wspólnej, jednak wymagałoby to zmiany umowy o podziale do korzystania z nieruchomości, co w praktyce, w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, jest niemożliwe.

Problem z zagwarantowaniem prawa do miejsca postojowego pojawił się w Polsce równocześnie z pojawieniem się budynków z miejscami postojowymi i wynika z tego, że określenie miejsca postojowego sprowadza się do wyrysowania na podłodze linii, wyznaczającej granice tego miejsca. Takie określenie powoduje, że miejsce postojowe nie może być samodzielnym lokalem, gdyż nie spełnia definicji zawartej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którą samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, ani też nie może zostać uznane za pomieszczenie przynależne, gdyż nie jest pomieszczeniem. Opisane w niniejszym opracowaniu warianty pojawiły się na bazie różnych pomysłów deweloperów. Każda osoba zainteresowana nabyciem lokalu mieszkalnego, która chce zapewnić sobie miejsce do parkowania samochodu, powinna znać możliwe opcje zakupu miejsca postojowego, by być świadoma konsekwencji swojego wyboru. Jeśli zdecyduje się na miejsce postojowe usytuowane w garażu, niestanowiącym przedmiotu odrębnej własności, to transakcja zakupu będzie opodatkowana niższą stawką VAT i będzie obowiązywał niższy podatek od nieruchomości, ale nie będzie możliwości sprzedaży miejsca bez jednoczesnego zbycia lokalu mieszkalnego. O tym, co dzieje się z garażem, nabywca będzie musiał decydować razem ze wszystkimi członkami wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast, jeśli inwestor wybierze miejsce postojowe usytuowane w garażu, będącym samodzielnym lokalem, to za możliwość swobodnego dysponowania tym miejscem przyjdzie mu płacić wyższy podatek i sama transakcja będzie obłożona wyższą stawka VAT. Należy również pamiętać, że w przypadku zakupu udziału w garażu, stanowiącym wyodrębniony lokal niemieszkalny, nie ma zastosowania tzw. ustawa deweloperska, zatem nabywca nie będzie chroniony w przypadku upadłości dewelopera.

Judyta Konopka
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Centrum AMRON