Po Katowicach kolejne miasta rozważają wprowadzenie opodatkowania stawką gospodarczą mieszkań wybudowanych i niesprzedanych. Co sądzą o tym pomyśle firmy deweloperskie? Jaki wpływ na rynek mogą mieć takie posunięcia? Czy przełożą się na ceny mieszkań? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Z niepokojem obserwujemy propozycje nowych obciążeń podatkowych dla deweloperów, w tym lokalnych danin od mieszkań niesprzedanych. Tego typu pomysły, jak stawka gospodarcza od lokali pozostających w ofercie mogą skutkować pogorszeniem rentowności projektów i ograniczeniem nowej podaży.

Efektem będzie nie spadek, lecz potencjalny wzrost cen mieszkań, ponieważ rosnące ryzyka i koszty będą musiały zostać uwzględnione w polityce cenowej. Takie rozwiązania są sprzeczne z celem zwiększenia dostępności mieszkań i mogą negatywnie wpłynąć na cały rynek, łącznie z dynamiką inwestycji w nowych lokalizacjach.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Opodatkowanie mieszkań wybudowanych i niesprzedanych stawką gospodarczą byłoby dodatkowym obciążeniem i pewnego rodzaju karaniem deweloperów za trudniejszą sytuację rynkową. Prowadziłoby do ostrożniejszego planowania inwestycji oraz ograniczania liczby lokali wprowadzanych na rynek, co w efekcie wpłynęłoby na zmniejszenie podaży i być może podniesienie cen. Tym bardziej że obecnie łatwo zweryfikować, które mieszkania są przeznaczone do sprzedaży, ponieważ deweloperzy mają obowiązek publikowania cenników i pełnej oferty.

W praktyce zmuszałoby to nas do prowadzenia inwestycji przy niemal pełnej przedsprzedaży, wprowadzania mniejszych pul mieszkań i wstrzymywania kolejnych etapów w sytuacji spowolnienia popytu, co niewątpliwie negatywnie wpływałoby na dostępność nowych lokali.

Wojciech Zhang-Czabanowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W obecnych realiach rynkowych opodatkowanie niesprzedanych lokali stawką gospodarczą byłoby rozwiązaniem szczególnie ryzykownym, zarówno ekonomicznie, jak i systemowo. Lokale, które nie zostały jeszcze wyodrębnione i sprzedane, są w istocie „produktem w toku”, a nie inwestycją utrzymywaną w portfelu w celach kapitałowych. Trudno uzasadnić opodatkowanie dewelopera za etap, który jest nieodłączną fazą procesu produkcyjnego.

Dodatkowo, dziś sprzedaż nie ma już charakteru boomu z lat minionych. Klienci porównują szeroką ofertę, coraz częściej podejmują decyzję dopiero po oddaniu budynku do użytkowania, a gotowe mieszkania stały się alternatywą do „dziury w ziemi”. Niesprzedany stock jest więc przede wszystkim pochodną wolniejszego procesu decyzyjnego i dużej podaży w takich miastach jak Katowice, a nie intencjonalnie utrzymywanym zapasem.

Nałożenie podatku w tej fazie cyklu podniosłoby koszty działalności i wprost przełożyło się na ceny mieszkań, obciążając finalnie nabywców. Jednocześnie mogłoby zniechęcić deweloperów do rozpoczynania nowych projektów w momencie, gdy rynek i tak się normalizuje, co w perspektywie ograniczyłoby podaż, zamiast ją stabilizować.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Pomysł opodatkowania mieszkań niesprzedanych stawką gospodarczą to kierunek ryzykowny i krótkowzroczny. Tego typu rozwiązania mogą doprowadzić do sztucznego ograniczania podaży i zwiększenia cen, zamiast rozwiązania problemu dostępności mieszkań.

Zamiast karać deweloperów za dostarczanie gotowych lokali na rynek, państwo powinno upraszczać procesy planistyczne i administracyjne, które obecnie trwają po kilka lat i blokują nowe inwestycje. Z punktu widzenia Alter Investment takie regulacje nie dotkną bezpośrednio rynku gruntów, ale mogą obniżyć aktywność deweloperów kupujących grunty, a tym samym spowolnić proces inwestycyjny w całym łańcuchu wartości.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Firmy deweloperskie dążą do jak najszybszej sprzedaży lokali, a utrzymywanie gotowych mieszkań oznacza dla nich zablokowanie środków i dodatkowe koszty. Zgadzamy się ze stanowiskiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zgodnie z którym propozycja wprowadzenia wyższych podatków od gotowych mieszkań, które nie znalazły jeszcze nabywców jest nieuzasadniona i mogłaby negatywnie wpłynąć na rynek. Takie rozwiązanie uderzyłoby najmocniej w mniejsze podmioty, które z uwagi np. na zaciągnięte kredyty i inne zobowiązania finansowe nie są w stanie obniżać cen mieszkań.

Nie spodziewamy się, że wprowadzenie opodatkowania stawką gospodarczą mieszkań wybudowanych i niesprzedanych przełoży się na wzrost cen. Z naszego doświadczenia wynika, że dobrze przygotowane inwestycje sprzedają się już na etapie budowy, dlatego udział gotowych mieszkań w naszej ofercie nie przekracza 1-2 proc. To znacznie mniej niż średni poziom rynkowy, który w zależności od miasta wynosi od 10 do 20 proc.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Jako uczestnik rynku z dużą uwagą śledzimy wszelkie potencjalne zmiany legislacyjne, które mogą wpływać na sektor mieszkaniowy. Dlatego z zainteresowaniem obserwujemy dyskusję wokół pomysłu wprowadzenia stawki gospodarczej dla mieszkań niesprzedanych. Rozumiemy, że intencją samorządów jest poszukiwanie nowych źródeł dochodów i narzędzi wspierających zrównoważony rozwój lokalnych rynków, natomiast każda decyzja w tym zakresie powinna być poprzedzona rzetelną analizą skutków, zarówno dla miast, jak i dla branży deweloperskiej.

Utrzymywanie pewnej liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań jest naturalnym elementem cyklu inwestycyjnego i wynika z dynamiki sprzedaży, a nie z działań o charakterze spekulacyjnym. Dane rynkowe pokazują, że skala zjawiska jest ograniczona, np. w Łodzi udział gotowych lokali wynosi obecnie ok. 20 proc., a w Trójmieście ok. 11 proc. Z naszych szacunków wynika, że potencjalne wpływy z takiego podatku byłyby raczej niewielkie, sięgające maksymalnie kilku milionów złotych.

Warto jednocześnie pamiętać, że uwarunkowania rynkowe różnią się w zależności od lokalizacji. W miastach o dużej podaży mieszkań, jak Katowice, dyskusja o dodatkowych instrumentach regulacyjnych może mieć swoje uzasadnienie, podczas gdy w aglomeracjach o ograniczonej dostępności lokali, jak Kraków, podobne rozwiązania mogłyby w praktyce hamować nowe inwestycje i wpływać na dalszy wzrost cen.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Z założenia każdemu deweloperowi zależy na sprzedaży mieszkań jeszcze na etapie budowy. Mieszkania gotowe do zamieszkania, ale nie sprzedane, które znajdują się w portfelu firmy deweloperskiej, same w sobie generują dodatkowe koszty, jak czynsz do wspólnoty, opłaty za media (np. ogrzewanie). Dlatego uważam, że pomysł wprowadzenia podatku od niesprzedanych nieruchomości, który będzie kolejnym dodatkowym kosztem jest pomysłem chybionym. Nie sadzę, żeby wpłynął na szybszą sprzedaż nieruchomości.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Pomysł opodatkowania niesprzedanych mieszkań stawką właściwą dla nieruchomości komercyjnych budzi duże wątpliwości. Z perspektywy branży deweloperskiej takie rozwiązanie byłoby niekorzystne i mogłoby przynieść skutki odwrotne do zamierzonych. Niesprzedane lokale to naturalny element działalności deweloperskiej – proces sprzedaży trwa często wiele miesięcy po zakończeniu budowy, a utrzymywanie pewnej oferty rynkowej jest konieczne, by zachować płynność podaży i stabilność cen. Wprowadzenie wyższych stawek podatkowych mogłoby doprowadzić do ograniczenia inwestycji w nowych projektach, a w konsekwencji do spadku podaży mieszkań na rynku. To z kolei działałoby proinflacyjnie i mogło przyczynić się do dalszego wzrostu cen.

Zamiast wspierać dostępność mieszkań, takie obciążenie finansowe mogłoby więc paradoksalnie ją zmniejszyć. W naszej ocenie znacznie skuteczniejsze byłoby wspieranie inwestycji mieszkaniowych i tworzenie stabilnych warunków dla ich finansowania, co w dłuższej perspektywie przyniosłoby korzyści zarówno nabywcom, jak i całej gospodarce.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Podobnie jak raportowanie cen mieszkań nie wpłynęło i nie wpłynie na ich obniżenie, tak podnoszenie podatku od mieszkań niesprzedanych nie zwiększy ich dostępności, bo nie jest mi znana sytuacja, w której deweloper budowałby i „chował” mieszkania, żeby ich nie sprzedać. Od 2 lat mamy istotną nadpodaż, co widać po licznych promocjach i rabatach więc żaden deweloper nie chce żeby mieszkania mu „stały”. Jeżeli tak się dzieje to wyłącznie w powodu braku możliwości nabywczych klientów.