Od początku roku do końca września wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła 2,6 mld euro. Choć inwestorzy wciąż podchodzą z rezerwą do nowych projektów rynek wysyła wyraźne sygnały stabilizacji i zwiastuje ożywienie w końcówce roku. Według raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review. Rynek inwestycyjny w Polsce – III kwartał 2025”, całkowity wolumen inwestycji w 2025 roku może przekroczyć 4 mld euro.
Stabilność rynku
Pomimo utrzymujących się wyzwań makroekonomicznych i geopolitycznych, krajowy rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje odporny, przyciągając inwestorów o zrównoważonym podejściu. W trzecim kwartale sfinalizowano transakcje stanowiące 25% całkowitego wolumenu inwestycji od początku roku.
Biura na prowadzeniu
Największy udział w strukturze rynku mają aktywa biurowe, które odpowiadają za 35% wartości wszystkich transakcji od początku roku (899 mln euro). Wśród najważniejszych transakcji okresu był zakup udziałów w spółce będącej właścicielem budynku Mennica Legacy Tower w Warszawie o wartości 180 mln zł.
Logistyka i handel w formie
Aktywa handlowe i logistyczne niezmiennie pozostają w centrum uwagi inwestorów, wspierane przez utrzymujący się wysoki poziom konsumpcji prywatnej oraz dynamiczny rozwój sprzedaży internetowej. Do końca września sektor powierzchni przemysłowo-logistycznych utrzymał silną pozycję, osiągając wolumen na poziomie 873 mln euro – to wzrost o 18% względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Stabilność wykazuje również sektor handlowy, którego wartość transakcji wyniosła 453 mln euro.
Szczególnym zainteresowaniem kupujących cieszą się parki handlowe, które dzięki niższym kosztom operacyjnym oraz silnemu zakorzenieniu w lokalnych społecznościach, wykazują dużą odporność na wahania koniunktury.
Kapitał krajowy coraz bardziej aktywny
Polscy inwestorzy zyskują na znaczeniu – w trzecim kwartale 2025 roku odpowiadali już za 36% wartości zawartych transakcji, a od początku roku za 22%. Ich inwestycje coraz częściej koncentrują się na projektach o profilu „value add” i „opportunistic”.
W całkowitej strukturze kapitału dominują inwestorzy z Europy (1,69 mld euro, czyli 66% zainwestowanych środków). Na drugim miejscu uplasowali się inwestorzy z Ameryki, którzy odpowiadają za 15% całkowitego wolumenu transakcji (385 mln euro), a następnie inwestorzy z Bliskiego Wschodu z udziałem 11% (276 mln EUR).
Mniejsze i średnie transakcje w czołówce
Wolumen transakcji od początku roku wykazuje znaczące zróżnicowanie w zależności od ich wielkości. Największą dynamikę wzrostu odnotowano w segmencie inwestycji o wartości 40-100 mln euro, który osiągnął 1 137 mln euro, co stanowi wzrost aż o 57% rok do roku. Tego typu transakcje dominują w sektorze biurowym oraz przemysłowo-logistycznym.
Stabilność wykazały transakcje średnie w przedziale 20-40 mln euro, które odnotowały lekki wzrost o 1,3% (577 mln euro). Od początku roku największy wolumen zanotował sektor handlowy.
Największy spadek, na poziomie 55% w porównaniu do poprzedniego roku, dotyczy dużych inwestycji – powyżej 100 mln euro, co wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie nimi jako bardziej typowymi dla rynku aktywami. Od początku roku w tym przedziale zanotowano transakcje o łącznej wartości 434 mln euro.
Stopy kapitalizacji bez zmian
W trzecim kwartale 2025 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce pozostały stabilne i nie zmieniły się względem poprzedniego kwartału, osiągając odpowiednio poziom: 5,25% dla obiektów logistycznych typu e-commerce, 6,25% dla biur i magazynów, 6,50% dla centrów handlowych oraz 7,00% dla parków handlowych. Brak kompresji stawek potwierdza ostrożność inwestorów.
– Zdecydowana większość transakcji zawieranych na rynku to transakcje aktywów o profilu „value-add”, w przypadku których stopy kapitalizacji znacząco odbiegają od rynku prime. Inwestorów z kapitałem na aktywa typu „core” jest niewielu i jest to trend zauważalny nie tylko w Polsce, ale również na innych rynkach Europy – wskazuje Karolina Wojciechowska, Dyrektorka, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Optymistyczne prognozy na koniec roku
Perspektywy dla polskiej gospodarki pozostają korzystne. Oczekuje się, że Europejski Bank Centralny utrzyma stopy procentowe na poziomie 2% do końca 2026 roku, co z pewnością będzie sprzyjać dalszej stabilizacji kosztów finansowania. Jak zauważają eksperci, na rynku pojawiają się nowi inwestorzy, co w dłuższej perspektywie może przełożyć się na wzrost konkurencyjności i pozytywnie wpłynąć na płynności sektora.
– W dłuższej perspektywie polska gospodarka zyska na szerokich programach rozwojowych finansowanych z Krajowego Programu Odbudowy, europejskiej reindustrializacji oraz dynamicznej automatyzacji i cyfryzacji, gdzie Polska wyróżnia się wysoko wykwalifikowaną kadrą IT. Realizacja tych zmian będzie wymagała nowoczesnych, wysokiej jakości nieruchomości komercyjnych, co powinno przełożyć się na wzrost napływu kapitału inwestycyjnego na rynek – ocenia Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Czwarty kwartał zapowiada się jako okres wzmożonej aktywności – spodziewane jest sfinalizowanie kilku dużych transakcji o wartości przekraczającej 100 mln euro. W efekcie całkowity wolumen inwestycji w 2025 roku może przekroczyć 4 mld euro.
