W końcówce 2025 r. ceny ofertowe kawalerek częściej spadały, podczas gdy większe mieszkania wciąż trzymały wysokie stawki. Rynek mieszkań zaczyna się coraz bardziej różnicować, nie ma jednego scenariusza cenowego – wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl podsumowujących IV kwartał 2025 r. na rynku wtórnym.

W IV kwartale 2025 r. średnia cena ofertowa za kawalerkę z rynku wtórnego spadła w ośmiu miastach wojewódzkich. W tym gronie znalazły się: Warszawa, Wrocław, Łódź, Lublin, Białystok, Katowice, Kielce i Rzeszów. Obniżki wynosiły najczęściej 1-3% k/k, co przekładało się – w zależności od miasta – na 100-400 zł mniej na metrze kwadratowym. Większy kwartalny spadek ceny zanotował tylko Lublin.

Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, w Krakowie, Bydgoszczy, Poznaniu i Olsztynie ceny ofertowe ustabilizowały się, bo tak można interpretować wahania w górę lub w dół wynoszące mniej niż 1% k/k. Średnie stawki wzrosły natomiast w Gdańsku, Szczecinie, Toruniu, Zielonej Górze i Gorzowie Wlkp. (1-4% k/k, czyli 250-400 zł na metrze).

Aktualnie – spośród wszystkich miast wojewódzkich – jeszcze w siedmiu lokalizacjach średnia cena ofertowa za kawalerkę wynosi mniej niż 10 tys. zł/mkw. Przy tym Katowice i Olsztyn od pewnego czasu ocierają się o tę granicę.

Kredyt tańszy, ale wciąż poza zasięgiem młodych

Dlaczego w IV kwartale 2025 r. osiem miast wojewódzkich zanotowano obniżkę średniej ceny ofertowej za kawalerkę?

– Możemy mówić o pewnej kontynuacji, ponieważ w III kwartale ub.r. takich miast było sześć. Na pierwszy rzut oka może to dziwić, bo dostępność kredytów wzrosła. W teorii, tańszy kredyt powinien zwiększyć popyt, a co za tym idzie, sprzedający nie powinni być tacy skłonni schodzić z ceny. Pamiętajmy jednak, że obniżki stóp procentowych nie poprawiły dostępności kredytów dla wszystkich – zwraca uwagę Rafał Bieńkowski z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

– Na rynek wróciły głównie rodziny i pary, ale też single wymieniający posiadane już mieszkanie na większe. Innymi słowy, tańszy kredyt najbardziej pomógł segmentowi mieszkań rodzinnych. Tymczasem kawalerki, jako pierwsze mieszkania, najczęściej kupują młodzi single. Takie osoby są najbardziej zależne od kredytów. A te nawet pomimo obniżek stóp procentowych pozostają wciąż poza zasięgiem wielu młodych ludzi – dodaje Bieńkowski.

Na to wszystko nakłada się też fakt, że w ostatnich latach segment kawalerek był też mocno „napompowany” inwestycyjnie.

– Kawalerki długo były traktowane jak najprostszy produkt pod wynajem. Kiedy jednak rentowność najmu przestała wyglądać tak atrakcyjnie (wyższe koszty, większa ostrożność najemców), popyt ze strony inwestorów spadł. To także mogło wpłynąć na to, że ceny kawalerek zaczęły łapać zadyszkę – dodaje Rafał Bieńkowski.

Najpopularniejsze metraże odporne na spadki

Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym najczęściej rozglądały się za lokalami dwupokojowymi – w IV kwartale ub.r. stanowili oni 55% poszukujących. Z kolei 22% użytkowników portalu szukało mieszkań trzypokojowych, a 20% kawalerek. Analiza pokazuje, że najpopularniejsze mieszkania cały czas trzymają wysoką cenę.

O ile w przypadku kawalerek średnia cena ofertowa spadła w ośmiu miastach wojewódzkich, o tyle w przypadku mieszkań dwupokojowych takie sytuacje można było policzyć na palcach jednej ręki. Przeciętne oczekiwania sprzedających spadły w trzech stolicach regionalnych: nieznacznie w Zielonej Górze i Rzeszowie (1% k/k, czyli około 150 zł na metrze) i mocniej w Kielcach (5% k/k, czyli o około 500 zł).

W pozostałych miastach było nieco drożej lub tak samo jak w III kwartale 2025 r. Wzrost średniej ceny ofertowej za dwa pokoje zaobserwowano w ośmiu stolicach regionalnych, chociaż skala zmian różniła się w zależności od regionu. We Wrocławiu, Szczecinie i Gorzowie Wlkp. było to tylko 1% k/k (średnio od 80 do 130 zł drożej na metrze), a w przypadku Gdańska, Bydgoszczy, Opola, Olsztyna i Torunia 3-5% k/k (od 330 do ponad 600 zł drożej na metrze). W pozostałych siedmiu miastach było stabilnie – kwartalne wahania cen wyniosły mniej niż 1%.

Sytuacja bardzo podobnie wyglądała w przypadku mieszkań trzypokojowych. Tam również tylko trzy miasta zanotowały spadek średniej ceny (Łódź, Lublin, Toruń). Siedem miast wojewódzkich utrzymało ceny z III kwartału (Wrocław, Kraków, Gorzów Wlkp., Katowice, Kielce, Rzeszów Szczecin), a osiem zanotowało podwyżkę. Należy jednak podkreślić, że w większości tych lokalizacji wzrost wyniósł 1-2% (od 120 do 330 zł na metrze), jedynie w Bydgoszczy było to 6% (około 500 zł na metrze).

W IV kwartale 2025 r. ceny mieszkań trzypokojowych generalnie wahały się w najmniejszym stopniu. W aż 16 z 18 miast średnia cena ofertowa zmieniła się maksymalnie do około 2%.

Tylko w Gdańsku wciąż coraz drożej

Podobnie jak w kilku ostatnich kwartałach, podwyżki cen raczej sporadycznie pojawiały się w największych miastach.

Patrząc na wszystkie analizowane wielkości mieszkań (jedno-, dwu- i trzypokojowe) w miastach TOP 5 (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań), widzimy, że były tylko trzy przypadki symbolicznych wzrostów średniej ceny ofertowej na poziomie 1% k/k. Dotyczyło to Warszawy (trzypokojowe), Wrocławia (dwupokojowe) i Poznania (trzypokojowe).

Z trendu obserwowanego w największych miastach wciąż wyłamuje się Gdańsk. Tam w IV kwartale ub.r. kawalerki podrożały średnio o prawie 2% (do blisko 17 tys. zł/mkw.), mieszkania dwupokojowe o ponad 4% (do 16,1 tys. zł/mkw.), a trzypokojowe o ponad 2% (do 15 tys. zł/mkw.). Tym samym Gdańsk coraz bardziej dogania Kraków, czyli drugie najdroższe miasto w Polsce, jeśli chodzi o ceny mieszkań.

– Gdańsk pozostaje liderem wzrostów, ponieważ tamtejszy rynek ma nieco inną specyfikę niż reszta dużych miast. Oprócz mieszkańców kupujących pod kątem pracy czy rodziny, jest tu też duża grupa nabywców z innych regionów, którzy chcą mieć drugi adres nad morzem – na weekendy, na przyszłą emeryturę albo najem sezonowy. To dodatkowe źródło popytu potrafi podbijać ceny nawet wtedy, gdy w innych miastach aktywność kupujących wyhamowuje. W Gdańsku wielu kupujących jest gotowych dopłacić za styl życia i prestiż, a sprzedający rzadziej czują presję, by schodzić z ceny – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Liczne „hamulce” wciąż wstrzymują część kupujących

W IV kwartale 2025 r. zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego było nieznacznie mniejsze niż w III kwartale – liczba kontaktów nawiązanych przez poszukujących z ogłoszeniodawcami była niższa o 4% k/k.

IV kwartał ub.r. nie przyniósł wzrostu zainteresowania ogłoszeniami, ponieważ część kupujących dalej wstrzymywały takie „hamulce” jak: wciąż wysokie ceny, wysokie oprocentowanie kredytów (nawet mimo obniżek stóp), wyhamowywanie wzrostu płac i niepokoje związane z wojną w Ukrainie. Znaczenie miał też kalendarz. W końcówce roku aktywność kupujących często spada, a grudzień należy pod tym względem do jednych ze słabszych miesięcy w roku.

Mieszkańcy Polski przestali wierzyć w spadki cen mieszkań, co bezpośrednio przekłada się na ich decyzje zakupowe. Z najnowszego „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” Otodom wynika, że aż 85% osób aktywnych na rynku nie spodziewa się już obniżek stawek, a 62% postrzega zakup nieruchomości jako dobrą inwestycję. W efekcie coraz częściej finalizowane są odkładane dotąd decyzje, a wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym w coraz większym stopniu zależy od celu zakupu – własnych potrzeb mieszkaniowych lub lokowania kapitału.

Ostatnie miesiące 2025 roku przyniosły wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości, napędzane serią obniżek stóp procentowych oraz świątecznymi promocjami oferowanymi przez deweloperów. To jednak nie tylko czas wzmożonej aktywności zakupowej, lecz także moment istotnej zmiany nastrojów klientów, zarówno w podejściu do samego zakupu, jak i w postrzeganiu rynku pierwotnego oraz wtórnego.

Koniec wiary w spadki cen wpływa na sprzedaż

Po okresie ostrożnego optymizmu osoby planujące zakup nieruchomości porzuciły nadzieję na spadki cen. Z najnowszego „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” Otodom wynika, że w IV kwartale 2025 roku odsetek respondentów oczekujących obniżek spadł o 6 p.p. ​ kw/kw do zaledwie 14%. Jednocześnie ponad połowa badanych (55%) jest przekonana, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy stawki wzrosną. Najsilniejsze przekonanie o przyszłych podwyżkach widać wśród młodych dorosłych, czyli osób w wieku 18–34 lata – aż 58% z nich spodziewa się dalszych podwyżek.

„Paradoksalnie, przekonanie o dalszych wzrostach cen nieruchomości zadziałało w obecnych warunkach rynkowych jak katalizator. Przy dużej dostępności ofert i relatywnie stabilnej sytuacji kredytowej zachęciło do finalizowania odkładanych wcześniej decyzji zakupowych, co potwierdzają także wysokie wyniki sprzedażowe na rynku deweloperskim w ostatnich miesiącach 2025 roku. Ta tendencja jest widoczna także w grupie najmłodszych badanych, którzy zamiast czekać na korektę stawek, starają się wyprzedzić kolejne podwyżki i zabezpieczyć swój kapitał w nieruchomościach” – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.

Dopełnieniem tego obrazu jest rosnąca grupa osób przewidujących stabilizację stawek. W IV kwartale 2025 roku 30% respondentów oceniło, że ceny mieszkań pozostaną na obecnym poziomie, co oznacza wzrost o 3 p.p. w porównaniu do III kwartału. W efekcie łączny odsetek aktywnych na rynku nieruchomości mieszkańców Polski, którzy nie widzą w najbliższej przyszłości przestrzeni do obniżek, wzrósł aż do 85%.

Inwestycja czy własny kąt?

Okazuje się, że nieruchomości w Polsce niezmiennie cieszą się statusem bezpiecznej przystani dla kapitału. Z najnowszych danych Otodom wynika, że aż 62% badanych uznaje zakup mieszkania czy domu za dobrą inwestycję , przy czym przekonanie to jest szczególnie silne wśród kobiet (64%) oraz osób w wieku 35–55 lat (65%).

Czy zatem główną grupą kupujących są obecnie inwestorzy indywidualni? Połowa mieszkańców Polski planuje zakup na własne potrzeby, choć motywacje rynkowe stają się coraz bardziej różnorodne. Co szósta osoba zabezpiecza w ten sposób przyszłość bliskich, a 10% stawia na najem długoterminowy.

Wyniki badania pokazują, że cel zakupu w istotny sposób determinuje wybór konkretnego segmentu rynku. O ile rynek wtórny jest domeną osób szukających lokalu dla siebie, o tyle rynek pierwotny stał się magnesem dla inwestorów. To właśnie na nowe inwestycje najczęściej decydują się osoby planujące najem lub chcące zyskać na wzroście wartości nieruchomości w czasie – zaznacza Paweł Jarząbek, ekspert rynku nieruchomości, Otodom.

Szczególnie ciekawie prezentuje się profil najmłodszych uczestników rynku (18–34 lata). W tej grupie odsetek osób kupujących dla siebie jest najwyższy i wynosi 58%. Jednocześnie to właśnie młodzi dorośli częściej niż ogół populacji wykazują zacięcie inwestycyjne w nowoczesnym wydaniu. Aż 9% z nich planuje zakup, aby zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny (wobec 4% ogółu), a 7% szuka lokali pod najem krótkoterminowy.

Widoczna u najmłodszych badanych chęć dywersyfikacji kapitału poprzez nieruchomości to sygnał, że mieszkanie przestało być postrzegane wyłącznie jako dach nad głową, a stało się kluczowym elementem budowania strategii finansowej – dodaje Paweł Jarząbek.

Coraz cieńsze granice między rynkami

Wizerunek firm deweloperskich w oczach Polaków wciąż pozostaje wyzwaniem. W ostatnich miesiącach 2025 roku pozytywną ocenę branży wystawiło zaledwie 16% ankietowanych. To najniższy wynik w historii badania. Jednak co ważne, zamiast wzrostu otwartej niechęci, obserwujemy wyraźne przesunięcie nastrojów w stronę środka skali. Już co drugi respondent (50%) ocenia działalność deweloperów jako „ani pozytywną, ani negatywną” (wzrost o 6 p.p. kw/kw).

Klienci nie rezygnują jednak z ofert deweloperskich, ale podziały między rynkiem pierwotnym a wtórnym coraz wyraźniej się zacierają. Dla 33% mieszkańców Polski rodzaj rynku nie ma już kluczowego znaczenia. Przy zbliżonych cenach ofertowych o wyborze decydują dziś przede wszystkim parametry użytkowe takie jak metraż, układ czy infrastruktura społeczna. Ostateczny kierunek decyzji wyznacza jednak cel zakupu. Rynek wtórny dominuje tam, gdzie priorytetem jest cena (37% vs 26%) oraz zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (55% vs 38%). Nowe inwestycje przyciągają natomiast osoby stawiające na standard wykończenia (15% vs 8%) oraz inwestorów. Aż 24% kupujących od dewelopera planuje wynajem lokalu (wobec 12% na wtórnym), a 21% liczy na zysk z jego przyszłej odsprzedaży.

Dla deweloperów wzrost grupy osób bez sprecyzowanych preferencji oznacza, że ich oferta musi dziś wygrywać nie tylko architekturą, ale przede wszystkim standardem i bezpieczeństwem procesu. Widzimy, że o ile cena jest głównym magnesem na rynku wtórnym, o tyle na rynku pierwotnym klienci szukają wyższego standardu wykończenia i transparentności. Kluczem do sukcesu staje się także umiejętne wpisanie inwestycji w tkankę miejską i infrastruktura społeczna, szczególnie istotna dla młodych nabywców kupujących mieszkanie na swoje potrzeby – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.