Warszawska Praga – miejsce z przyszłością

warszawa
WIDOK Z PRAGI NA CENTRUM

Według brytyjskiego dziennika The Independent, warszawska Praga to najlepsza dzielnica spośród wszystkich miast Europy. Najciekawszym jej aspektem jest zachowana na prawym brzegu oryginalna, przedwojenna architektura, w odróżnieniu od zabudowy lewobrzeżnej Warszawy, niemal całkowicie zniszczonej po II wojnie światowej i Powstaniu Warszawskim. Natomiast magazyn Travel Supermarket ocenił Pragę jako czwartą najmodniejszą dzielnicę Europy, doskonale skomunikowaną z centrum za sprawą linii metra, miejskiej kolejki SKM, tramwajów i autobusów

Z uwagi na bardzo duży potencjał deweloperzy budują na Pradze-Północ również ekskluzywne inwestycje, dzielnica jest też doskonale skomunikowana za sprawą metra, co zachęca młodych ludzi do zamieszkania właśnie tutaj. Wieloletnie inwestycje w Pragę- Północ sprawiają, że obserwujemy dynamiczne zmiany społeczno-kulturowe. Praga-Północ przestaje być negatywnie kojarzona, dziś myślimy o niej jak o dzielnicy z ogromnym potencjałem, przyjaznej mieszkańcom i artystom, dzięki licznym galeriom sztuki, klimatycznym restauracjom, festiwalom czy koncertom na praskich podwórkach. Nie boję się powiedzieć, że obecne połączenie współczesności z historią sprawi, że Praga-Północ nie tylko będzie chętnie odwiedzana przez turystów z całego świata, ale  dla wielu osób – w tym dla mieszkańców – stanie się najlepszym na świecie miejscem do życia” – mówi Ilona Soja-Kozłowska, burmistrz dzielnicy Praga-Północ.

„Podczas wojny dzielnica nie ucierpiała zbyt wiele. Powstanie trwało tu zaledwie kilka dni, po czym Niemcy uciekli, a wkroczyli Rosjanie i Polacy. To z jednej strony oznacza, że rzeczywiście mało jest w stolicy takich miejsc z zachowaną tkanką miejską, ale z drugiej strony, gdy „cała Polska budowała swoją stolicę”, o Pradze zapomniano na ponad 50 lat” – wyjaśnia Tomasz Kucharski, burmistrz Dzielnicy Praga-Południe.

Covid-19 zmienił rynek nieruchomości. Wielotygodniowa blokada wpłynęła na wyznaczenie nowych kierunków rozwoju, a praca zdalna przyczyniła się do wzrostu zainteresowania większymi mieszkaniami i domami w dobrze skomunikowanych peryferiach. Natomiast w centrach miast powodzeniem cieszą się modne mniejsze lokale inwestycyjne. Rozwój technologii i nowy styl życia (networking, coworking) powodują silny wpływ na zachowania związane z pracą i organizowaniem aktywności, w tym wybór lokalizacji zamieszkania.

„Warszawa, jak wiadomo, jest wyjątkową lokalizacją, nie tylko w skali kraju, ale w gronie metropolii europejskich. Mówi się, że polski rynek nieruchomości dzieli się na dwie części: Warszawę i resztę kraju. Inwestycje w stołeczne nieruchomości są więc bezkonkurencyjne pod wieloma względami: najlepszy rynek pracy, największy popyt na wynajem mieszkań w każdym segmencie, ogromny wybór wszelkiego rodzaju nieruchomości, optymalny zwrot z inwestycji oraz najwyższy wzrost wartości w czasie itd. Co ciekawe, w stolicy powstaje więcej luksusowych mieszkań, niż we wszystkich pozostałych polskich metropoliach razem wziętych, co daje najlepsze świadectwo potencjału głównego rynku kraju” – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl, największego portalu zawierającego oferty od deweloperów.

Zarówno ci przyjeżdżający do stolicy, jak i jej mieszkańcy, chętnie wybierają modne miejsca z potencjałem zapewniającym wzrost ceny nieruchomości i dobrą komunikację.

Obecnie najmodniejszym miejscem w Warszawie jest składająca się z północnej i południowej części dzielnica Praga. Nazwa wywodzi się od słowa „prażyć”, oznaczającego wypalanie gęsto porastającego wówczas ten teren lasu. Licząca blisko ćwierć miliona mieszkańców dzielnica od lat przechodzi swój renesans. Wcześniej słynąca z ekskluzywnej Saskiej Kępy, Parku Skaryszewskiego z uroczym jeziorkiem, kultowego bazaru Różyckiego, Stadionu Narodowego oraz ZOO z otwartym wybiegiem dla niedźwiedzi od strony jednej z głównych ulic, dziś zyskuje dzięki najstarszej i kiedyś najbardziej zaniedbanej części – tzw. starej Pragi. Współpraca urzędników, mieszkańców i inwestorów daje bardzo dobre efekty, a dzielnica zyskuje z każdym dniem.

Wielu inwestorów zastanawia się gdzie długoterminowo ulokować swoje oszczędności i zabezpieczyć je przed inflacją oraz niskim oprocentowaniem lokat bankowych. Powoduje to dodatkowy rozwój tej dzielnicy, gdyż szukający okazji inwestorzy dostrzegają tam dobry biznes, podobnie jak przed laty w znajdującej się po drugiej stronie Wisły dzielnicy Powiśle, gdzie dziś cena metra kwadratowego apartamentu rozpoczyna się od ponad 26.000 zł, a popyt na nie jest olbrzymi.

Nieruchomości odporne na sytuacje kryzysowe

Polacy mają zgromadzone w bankach rekordowo wysokie oszczędności. Suma pieniędzy zdeponowanych w lutym 2020 r. sięgnęła blisko 620 mld zł. W czasach obniżek stóp procentowych lokaty stają się jeszcze mniej atrakcyjne, a na rynku giełdowym może utrzymywać się podwyższona zmienność. Jak mówił Robert G. Allen, amerykański biznesmen i członek Izby Reprezentantów USA: “Ilu znasz milionerów, którzy stali się bogaci poprzez inwestowanie na kontach oszczędnościowych?” Pieniądze muszą pracować, stąd obecna sytuacja wywołuje duże zainteresowanie ofertami na rynku nieruchomości. Podobnie jak po kryzysie zapoczątkowanym w 2008 roku, również teraz zakup mieszkania pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania długoterminowego – zarówno pod kątem stopy zwrotu, jak i relatywnie niskiej zmienności. Należy w tym miejscu podkreślić, że fundamenty wzrostu cen mieszkań w ostatnich latach (siła popytu, rynek pracy, poziom życia w największych miastach) są znacznie silniejsze, niż w okresie hossy 2006-2007.

„Historia pokazuje, że mieszkania w długoterminowej perspektywie bronią swojej wartości. W dobie Covid-19 wiele osób poszukuje sposobów ochrony swoich oszczędności. Mieszkanie jest wygodną, bezpieczną lokatą kapitału, odporną na inflację. Przy obecnych, rekordowo niskich stopach procentowych, spadających cenach surowców i niepewnej sytuacji na giełdach światowych, atrakcyjna nieruchomość może być jedną z najciekawszych opcji lokowania kapitału” – informuje Grzegorz Smoliński, Dyrektor Sprzedaży w Dom Development.

Jak przeanalizował Dom Maklerski Michael Strom w raporcie „Mieszkania jako klasa aktywów inwestycyjnych”: biorąc po uwagę okres 4Q 2006 – 4Q 2019, gdzie dysponujemy danymi dla wszystkich klas aktywów, najwyższą stopę zwrotu zanotowało złoto. Drugim najmocniej rosnącym aktywem była cena mieszkania powiększonego o wynajem. W analizowanym okresie takie połączenie wygenerowało stopę zwrotu w wysokości 135%. Ich wycena mocno wzrosła w początkowym okresie, co było skutkiem hossy cen mieszkań w 2007 r. Maksymalne obsunięcie wyniosło 22 p.p. i było zanotowane w drugim kwartale 2008 r. Następnie, po ok. 4-letniej stabilizacji, rozpoczął się wzrost. Wynik w całym okresie jest składową wzrostu cen mieszkań o 53% oraz przychodów z najmu, które dodały kolejne 82 p.p. wyniku. W analizowanym ujęciu sam wzrost cen mieszkań pokonał inflację konsumencką o ponad 23 p.p., która urosła przez 13 lat o 30%.porównanie stóp zwrotu w wybrane klasy aktywów

„Zmiany cen na rynku mieszkaniowym są na razie praktycznie niewidoczne. Trudno uważać, że spadek ceny nieprzekraczający nawet 1% może powodować jakiekolwiek odczuwalne zmiany po stronie kupującego, mimo tego, że radykalnie zmieniły się oczekiwania konsumentów, z przekonania o niekończącym się wzroście cen do oczekiwania, że teraz ceny będą spadać. Jednak ci, którzy liczyli na wyraźny spadek cen jeszcze w tym roku, mogą się zawieść” – informował w kwietniowy raport SonarHome, firmy umożliwiającej darmową wycenę mieszkania online. Jednak już w maju i czerwcu br. odnotowano w Warszawie 10% wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym.

Nieruchomości na Pradze inwestycją z potencjałem

Warszawa zdecydowanie należy do najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości w Polsce. Koncentrujemy się na rozwijaniu naszej oferty mieszkaniowej w „zielonych” obrzeżach z dobrą infrastrukturą, natomiast w centralnych miejscach, idąc za dużym popytem, lokalizujemy atrakcyjną ofertę dla lokowania funduszy, głównie związaną z najmem. Obecnie najmodniejszym rejonem miasta, prócz Powiśla, staje się dzielnica Praga” – potwierdza Klaudia Siarkiewicz, Prezes Kreator Dom Invest, jednego z liderów budowlanych w Warszawie.

centrum praskie koneser
FOT. CENTRUM PRASKIE KONESER

Dzięki dobremu zarządzaniu przez władze w ostatnich latach ta niegdyś zaniedbana dzielnica odzyskała swój blask i urok. Duże inwestycje, jak 8-hektarowe Soho Factory (od najmodniejszej dzielnicy Nowego Jorku), przez 38-hektarowy Port Praski, łączący loftowe apartamenty z kanałami rodem z Amsterdamu oraz plaże nad Wisłą z widokiem na Starówkę, po odrestaurowaną zabytkową wytwórnię wódek „Koneser” w sercu Starej Pragi, oferują eventy, jedzenie, modę, design, sztukę i wyjątkową przestrzeń miejską. Nie dziwi, że w tym innowacyjnym otoczeniu Google for Startups zlokalizował swój kampus zwany inkubatorem przedsiębiorczości. Parki i zieleń, zagospodarowane obszary wodne, modne restauracje, teatry, galerie i kluby, graffiti i murale powodują że coraz więcej inwestorów lokuje swoje fundusze w nieruchomościach właśnie w tej części Warszawy.

Wkrótce, przy ul. Bliskiej 17, w jednym z najciekawszych miejsc południowej części tej dzielnicy, powstanie oryginalny budynek „Bliska Residence” zaprojektowany przez słynną pracownię architektoniczną „Beczak & Beczak”. Projekt budynku wpisuje się w unikatową architekturę i obraz najmodniejszej dzielnicy Warszawy. Deweloper Kreator Dom Invest wybuduje tam 196 nowoczesnych mikro-apartamentów inwestycyjnych.

„Praga zmienia się nie do poznania. Pamiętam ją z lat 70. czy 80, jej przedwojenne i powojenne  oblicze z rodzinnych opowieści. Cieszy nas jej renesans i wszystkie, te duże i małe inwestycje. Wreszcie możemy być dumni w naszej dzielnicy” – mówi Adam Białas, dziennikarz, ekspert rynku, mieszkaniec warszawskiej Pragi od urodzenia, działacz Stowarzyszenia „Nowoczesna Praga”. Jego przodkowie też zamieszkiwali w tej dzielnicy od kilku pokoleń przed II wojną światową.

Inwestycje z przyszłością

Sporo osób interesuje się małymi lokalami, ale w modnych lokalizacjach z dobrą infrastrukturą. Nie chcąc się nadmiernie zadłużać, wolą mini apartamenty i wykorzystanie atrakcji znajdujących się w okolicy. Ten modny trend powstał ponad 30 lat temu w Azji i dobrze adaptuje się w miastach USA i Europy. Inwestując w takie lokale można w przyszłości zyskać na ich cenie, a w razie potrzeby łatwo odsprzedać lub wynająć. Nie trzeba też spłacać dużego kredytu za niepotrzebne duże metraże, tylko skupić się na innych życiowych aktywnościach.

„Bliska Residence to nowoczesne, wygodne 1- i 2-pokojowe mieszkania o powierzchni od 20 do 35 mkw. Będą stanowić świetną opcję dla najmu krótko- i długoterminowego. To unikalne rozwiązanie łączy możliwość stabilnej inwestycji mieszkaniowej ze wszystkimi aspektami ochrony poprzez umowę deweloperską i jednocześnie znakomitego zakupu komercyjnego z wielowymiarową możliwością wynajmu” – informuje Prezes Kreator Dom Invest Klaudia Siarkiewicz.

Estymacja ceny metra kwadratowego w tym modnym apartamentowcu to ok. 13.500 – 13.700 zł brutto z możliwością całkowitego odliczenia VAT, co daje 23% rabatu i cenę 10.975 zł za m2. Operatorem budynku będzie renomowana, znana z innych projektów firma, która zapewnia ok. 7% zysku rocznie z najmu od zainwestowanych pieniędzy.

Praga to także dobrze skomunikowana baza mieszkaniowa dla wielu młodych ludzi, w tym studentów znajdujących się tam uczelni wyższych. Nowoczesne apartamentowce, wpisujące się w klimat ceglanych murów i starych kamienic, podobają się wielu warszawiakom. W okresie letnim na Ząbkowskiej zamknięty jest ruch samochodowy, co sprzyja spacerom, kiermaszom i licznym straganom, a nawet grze w ping-ponga. Praga zaskakuje otwartością, a restauracje z ogródkami na Ząbkowskiej zachęcają warszawiaków do spędzenia w nich leniwego popołudnia.

„Warszawa to największa aglomeracja, do której wciąż napływają nowi mieszkańcy. To regionalne centrum biznesowe, do którego przybywają managerowie na kontrakty. To także prężny ośrodek akademicki, który przyciąga młodych ludzi. W związku z tym przeznaczenie mieszkań na wynajem to bardzo interesująca inwestycja, zwłaszcza że atrakcyjne mieszkania i lokalizacje są bardziej odporne na wszelkie zawirowania gospodarcze, niż inne instrumenty rynkowe. Dodam, że nasi klienci rozumieją ten mechanizm, lokując wolne środki na rynku nieruchomości. W I kwartale w Dom Development transakcje gotówkowe stanowiły – podobnie jak w 2019 roku – ok. 40%” – mówi Grzegorz Smoliński, Dyrektor Sprzedaży w Dom Development.

„Stale obserwujemy światowe trendy. W wielu miastach świata niegdyś zaniedbane dzielnice za sprawą rewitalizacji stały się dziś najmodniejszymi rejonami, np. w Barcelonie, Miami czy Berlinie. Stąd też notujemy bardzo duże zainteresowanie inwestycją ze strony kupujących. Dziś nasi klienci wymagają atrakcyjnych rozwiązań w lokalizacjach z przyszłością, a taką niewątpliwie jest Praga” – dodaje Prezes Kreator Dom Invest.

„Bez wątpienia nasza dzielnica przeżywa w ostatnich latach renesans i to nie tylko za sprawą ogromnych środków, które miasto stołeczne Warszawa przeznacza na Program Rewitalizacji – to blisko 1,5 miliarda złotych, z których lwia część w latach 2015-2022 pozwala przywrócić dawny blask wielu północnopraskim zabytkom. Wystarczy przypomnieć, jak jeszcze niedawno wyglądały w Warszawie rzadkie zachowane zespoły zwartej przedwojennej zabudowy. Odnowione kamienice i oficyny stały się niewątpliwą wizytówką  tej części stolicy i to dla nas, jako Zarządu Dzielnicy, największy powód do dumy. Oczywiście jest jeszcze wiele do zrobienia” – powiedziała Ilona Soja-Kozłowska, burmistrz dzielnicy Praga-Północ.

„Polska czeka na wielką inwestycję, jaką będzie niewątpliwie budowa nowoczesnej sali koncertowej orkiestry Sinfonia Varsovia. Już w 2010 roku został rozstrzygnięty międzynarodowy dwuetapowy konkurs architektoniczny na projekt nowej sali koncertowej dla ponad 1800 widzów, który wygrało Atelier Thomas Pucher z Grazu. W 2015 roku, w obecności Prezydent m.st. Warszawy Hanny Gronkiewicz-Waltz, architekt Thomas Pucher i dyrektor Sinfonii Varsovii Janusz Marynowski podpisali umowę na wykonanie dokumentacji projektowej. Harmonogram inwestycji zakładał zakończenie prac projektowych w lutym 2020 r., a rozpoczęcie robót budowlanych w październiku 2020 r. Otwarcie sali koncertowej planowano na luty 2025 roku” – mówi Tomasz Kucharski, burmistrz dzielnicy Praga-Południe.