Sytuacja branży nieruchomości jest bardzo poważna, mamy do czynienia z zatorami płatniczymi i ogromnym zadłużeniem, a spory w sądach ciągną się często latami – mówiła Grażyna Kuźma, radca prawny, partner w Kancelarii Taylor Wessing w Warszawie, współautorka komentarza „Prawo budowlane i nieruchomości” CH Beck, podczas swojego wystąpienia na tegorocznym Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie.
Najczęstsze przyczyny sporów
W branży nieruchomościowej spory najczęściej pojawiają się w wyniku niedotrzymywania warunków umów o roboty budowlane, ale także umów najmów komercyjnych: dotyczących m.in. pomiaru powierzchni w galeriach handlowych, powierzchni biurowych, powierzchni magazynowych czy też umów dotyczących zbycia lub nabycia nieruchomości.
Spory często dotyczą rozliczenia wynagrodzenia za wykonane roboty; braku zwrotu sumy kaucji pod pretekstem zaliczania jej w całości lub w części na poczet kosztów usuwania usterek i koniecznych napraw; naliczania kar umownych za opóźnienia – sporu wokół powodów opóźnień oraz jakości wykonanych obiektów i ich braków technicznych. Częstym podłożem konfliktów w tej branży są także spory związane z umowami sprzedaży nieruchomości, gdzie kłopoty pojawiają się już na etapie umowy przedwstępnej i spełniania uzgodnionych przez strony warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku najmów komercyjnych spory najczęściej dotyczą, jak już wspomniano, najmów powierzchni biurowych i ich pomiarów; udziału w częściach wspólnych; kosztów mediów i ich rozliczania. W przypadku najmów powierzchni handlowych jest podobnie, dodatkowo dochodzą konfliktogenne kwestie dotyczące działań marketingowych galerii, godzin otwarcia sklepów, czynszu od obrotów z e-commerce – sprzedaży przez Internet, a odbioru towaru w galerii handlowej, gdzie klienci korzystają z infrastruktury obiektu handlowego, napędzają ruch, lecz nie obrót, który nie jest wliczany do czynszu płaconego przez najemcę. Niedawno pojawiły się też nowe problemy związane z zakazem handlu w niedzielę.
Jak zaoszczędzić czas, pieniądze i zostać w dobrej relacji z kontrahentem?
– Spory są naturalną częścią obrotu gospodarczego, jednak w momencie, gdy sprawa trafia do sądu można powiedzieć, że obydwie strony są już w pewnym sensie „przegrane” – mówi Grazyna Kuźma.
Przedsiębiorca musi czekać średnio 540 dni na rozstrzygnięcie sporu z adwersarzem w sądzie, dodatkowo egzekucja przyszłego wyroku sądowego zabiera przeciętnie około 145 dni. Obok czasu, kluczową sprawą jest aspekt braku kontroli nad rozwiązaniem konfliktu.
– Prawnik zobowiązany jest do uczciwego przedstawienia klientowi wszystkich możliwych opcji rozwiązania konfliktu. Dlatego naszą rolą jako prawników, jest zaproponowanie alternatywy dla sądu i taką właśnie alternatywą jest mediacja. – dodaje Grażyna Kuźma.
W przypadku mediacji to strony wspólnie decydują, co będzie tematem mediacji, czyli określają jej zakres. W trakcie mediacji strony wypracowują wspólne rozwiązanie biorąc pod uwagę swoje interesy i potrzeby, na co w sądzie nie ma ani miejsca ani czasu. W wyniku mediacji obie strony wygrywają, ponieważ to one, a nie sędzia, są autorami rozwiązania. Jest to sposób na osiągnięcie porozumienia w razie sprzecznych interesów stron bez udziału sądu.
Niewątpliwą zaletą mediacji w stosunku do procesu sądowego jest szybkość rozwiązania konfliktu, która w obliczu statystyk wydaje się wręcz ekspresowa – kilka tygodni vs. kilka lat. Kolejną zaletą są koszty około dziesięciokrotnie niższe niż koszty procesu sądowego. Jeżeli skonfliktowane strony wybiorą mediację i usiądą do wspólnych rozmów w towarzystwie mediatora, zdecydowana większość spraw kończy się podpisaniem ugody, co stanowi bezsprzeczny sukces. Mediacje są też zawsze poufne, informacje i ustalenia uzyskane podczas mediacji, w przypadku, gdy nie zakończy się ona ugodą, nie mogą być wykorzystane jako materiał dowodowy w procesie sądowym.
– Zawsze dobrze pomyśleć o mediacji już na etapie podpisywania umowy. Ze swojej strony proponujemy klientom zawieranie w umowach klauzuli mediacyjnej, która w przypadku sporu daje im alternatywę dla tradycyjnej drogi sądowej – podsumowuje Grażyna Kuźma.
