Jak wynika z danych międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, w 2025 roku wolumen inwestycyjny w segmencie parków handlowych w Polsce osiągnął 466 mln EUR, co stanowi najwyższy wynik w historii tej klasy aktywów. Polska pozostaje jednocześnie największym rynkiem parków handlowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, odpowiadając za ponad jedną trzecią jego zasobów. Mimo tej skali segment nadal ma istotny potencjał dalszego wzrostu. Jednocześnie rosnąca dojrzałość tego formatu zmienia podejście inwestorów, mocniej przesuwając uwagę w kierunku szytej na miarę komercjalizacji, zarządzania wartością i efektywności operacyjnej.
Kapitał stawia na skalę
W 2025 roku na polskim rynku nieruchomości handlowych odnotowano 52 transakcje, co potwierdza stabilną aktywność inwestorów. Równolegle rynek przyspiesza w kierunku konsolidacji, czego efektem są coraz większe transakcje portfelowe. Przykładem jest przejęcie 36 parków handlowych od TREI Real Estate przez joint venture Slate Asset Management oraz Ares Management Corporation za ponad 300 mln EUR. Podobne procesy widoczne są również na rynkach Europy Zachodniej, w tym w Niemczech, gdzie jedna z największych transakcji retailowych 2025 roku objęła portfel ponad 100 parków handlowych.
Zainteresowanie inwestorów tym formatem utrzymało się także na początku 2026 roku. W pierwszym kwartale wartość transakcji w segmencie parków handlowych wyniosła 87,25 mln EUR, co stanowiło 27% całkowitej aktywności inwestycyjnej w sektorze retail.
Parki handlowe odpowiadały w 2025 roku za 466 mln EUR zainwestowanego kapitału, osiągając najwyższy wynik w historii polskiego rynku dla tej klasy aktywów. To potwierdza, że należą dziś do najbardziej płynnych i przewidywalnych formatów na rynku nieruchomości handlowych. Co istotne, mocny początek 2026 roku pokazuje, że zainteresowanie inwestorów tym segmentem pozostaje wysokie. Skala kapitału ulokowanego w parkach oraz aktywny pipeline projektów na 2026 rok pozwalają nam sądzić, że nie mamy do czynienia z krótkoterminowym trendem, ale z dojrzewaniem całego rynku i jego dalszą integracją, mówi Paweł Partyka, Head of Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Polska buduje przewagę w regionie
W segmencie parków handlowych (i nie tylko) Polska osiągnęła pozycję lidera w skali całego CEE. Całkowite zasoby w ramach tego formatu w regionie wynoszą obecnie blisko 9,78 mln mkw., z czego ponad 3,37 mln mkw., czyli 34%, przypada na Polskę. Nasz kraj deklasuje pod tym względem rynki takie jak Rumunia (1,87 mln mkw.), Węgry (1,77 mln mkw.) czy Czechy (1,36 mln mkw). Jeszcze silniejszą dominację widać w planach inwestycyjnych – polski rynek odpowiada za 44% nowej podaży w budowie w całym regionie.
W całym 2025 roku na rynek trafiło około 545 000 mkw. nowej powierzchni, a 75% tej podaży stanowiły parki handlowe. Na koniec czwartego kwartału w budowie pozostawało około 644 000 mkw., a parki odpowiadały aż za 84% tego wolumenu. Dodatkowo, tylko co czwarty metr kwadratowy nowej powierzchni powstaje w aglomeracjach liczących ponad 400 tys. mieszkańców, komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Koniec powtarzalnych schematów
Rosnąca skala rynku oznacza również wyższy poziom jego dojrzałości. W praktyce powinno to przełożyć się na odejście od prostych, powtarzalnych modeli komercjalizacji, dzięki czemu park handlowy nie będzie uniwersalnym zestawem kilku tych samych kategorii najemców, a zacznie pełnić funkcję lokalnego centrum codziennych usług i zakupów.
Dziś tenant-mix dla parku handlowego nie może być kalką rozwiązań z innej lokalizacji. O jego skuteczności decyduje analiza realnych potrzeb mieszkańców, siły nabywczej czy pożądanych przez konsumentów funkcji. Widzimy to szczególnie w kontekście tzw. „srebrnej gospodarki”. Pokolenia 40+ i 50+, które dysponują obecnie największą siłą nabywczą, stawiają na pragmatyzm i oszczędność czasu. Dlatego obok operatorów spożywczych czy modowych coraz częściej pojawiają się tam usługi zdrowotne, apteki, punkty beauty, fitness czy sklepy zoologiczne. W dobrze zaprojektowanym parku handlowym chodzi nie o liczbę sklepów, ale o trafność oferty – o taki dobór marek i usług, który odpowiada na rzeczywiste potrzeby klientów w danej lokalizacji i buduje regularną, codzienną odwiedzalność, mówi Michał Masztakowski, Head of Retail, Cushman & Wakefield.
Właściciele coraz częściej oczekują modelu, który łączy komercjalizację, property management i marketing w jeden spójny proces nastawiony na wzrost wartości aktywa. W przypadku rosnących portfeli o przewadze nie decyduje już samo posiadanie obiektów, ale zdolność do utrzymania obłożenia, kontroli kosztów operacyjnych i budowania lojalności klientów.
W parkach handlowych efektywność operacyjna musi iść w parze z doświadczeniem klienta. Dziś zarządzanie takim aktywem to nie tylko sprawna operacja, ale również przemyślana strategia marketingowa, wzmacnianie lokalnej rozpoznawalności oraz działania przekładające się na wysoki poziom odwiedzalności. Równie istotne są właściwie skalkulowane i transparentnie zarządzane koszty wspólne, które mają bezpośredni wpływ zarówno na atrakcyjność obiektu dla najemców, jak i na stabilność jego funkcjonowania. To właśnie połączenie kontroli kosztów, sprawnej operacji i jakości codziennego doświadczenia użytkownika pozwala na uzyskanie stabilności przychodów i długoterminowej wartości nieruchomości, podkreśla Agnieszka Bobela-Musiał, Head of Retail, Asset Services, Cushman & Wakefield.
