Stabilna podaż, pierwsze skutki nowych regulacji i zmieniające się oczekiwania najmłodszych najemców. Choć rynek najmu pozostaje w równowadze, to jego przyszłość będzie kształtowana nie tylko przez ceny i dostępność mieszkań, ale również przez nowe potrzeby pokolenia Z.
Rynek najmu w maju 2026 r. w liczbach
- Miesiąc rozpoczął się poziomem 24,0 tys. aktywnych ofert i zakończył zbliżonym wynikiem 24,1 tys., co daje zmianę na poziomie +0,4% m/m.
- Podaż w siedmiu największych miastach utrzymała się na poziomie zbliżonym do końca kwietnia – oferta w tym segmencie wyniosła około 16,3 tys. ogłoszeń, co stanowi 68% całości.
- Spośród największych rynków wzrost podaży m/m odnotowały Lublin (+14%), Rzeszów (+7%) i Zielona Góra (+4%), natomiast spadki dotknęły Olsztyn (-23%), Kielce (-6%), Trójmiasto (-11%) i Poznań (-7%).
Rynek najmu w maju – co nowego?
Na rynku najmu w Polsce można zaobserwować wyhamowanie wahań podaży. Miesiąc zamknął się wynikiem 24,1 tys. aktywnych ogłoszeń, co stanowi symboliczną zmianę o +0,4 proc. względem kwietnia.
Choć rynek z pozoru stoi w miejscu, widać wyraźne przetasowania wywołane pierwszym pełnym miesiącem obowiązywania unijnego rozporządzenia dotyczącego najmu krótkoterminowego. Dlaczego? W miastach o charakterze turystycznym odnotowano znaczące spadki podaży, na przykład w Olsztynie o 23 proc., w Trójmieście o 11 proc., a w Poznaniu o 7 proc.
Właściciele najprawdopodobniej zwlekają z publikacją ofert ze względu na niepewność dotyczącą sposobu egzekwowania nowych przepisów w praktyce.
„Majowe dane pokazują nam istotne zjawisko – rynek znajduje się obecnie w fazie przejściowej, ale o bardzo wysokiej płynności. W samej Warszawie stosunek nowych ofert do stanu na koniec miesiąca wyniósł około 75%, co oznacza, że niemal trzy czwarte aktywnej bazy jest co miesiąc odświeżane. Krótkie czasy ekspozycji przy stabilnych cenach to sygnał równowagi. Prawdziwym testem będzie jednak wrzesień, ponieważ kluczowe okaże się, czy w świetle nowych regulacji mieszkania z najmu krótkoterminowego zasilą rynek długoterminowy, na co mogą czekać młodzi najemcy”, komentuje Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz w Otodom.
Mieszkanie w subskrypcji dla młodych – co to oznacza dla rynku?
To właśnie młodzi najemcy wpływają dziś na kształt rynku mieszkaniowego. Przedstawiciele pokolenia Z coraz częściej postrzegają mieszkanie jako usługę, z której korzysta się wtedy, gdy jest potrzebna.
Wyniki badania młodych mieszkańców Polski opisane w raporcie „Szczęśliwy dom: Na własnych zasadach. Młodzi Dorośli na rynku nieruchomości” pokazują wyraźnie, jak o miejscu zamieszkania myślą dzisiaj przedstawiciele młodego pokolenia. 71% badanych w tej grupie wiekowej wie rozważa przeprowadzkę do innego miasta, a 30% nie wyklucza pozostania najemcami przez całe życie.
„Odkładanie decyzji o zakupie własnego mieszkania i wydłużający się okres funkcjonowania na rynku najmu nie musi oznaczać zmiany aspiracji mieszkaniowych. Coraz częściej jest to efekt racjonalnej kalkulacji ekonomicznej. W dużych miastach koszty najmu i opłat mieszkaniowych pochłaniają od 35 do nawet 55 proc. ich dochodu rozporządzalnego. W takich warunkach najem staje się nie tyle wyborem stylu życia, ile przejawem pragmatyzmu młodych osób. Dla nich elastyczność jest dziś po prostu podstawowym narzędziem zarządzania ryzykiem finansowym”, dodaje Paweł Jarząbek.
Ile trzeba zapłacić obecnie za wynajem mieszkania w Polsce?
Z danych Otodom wynika, że średnia ofertowa cena najmu w miastach wojewódzkich wyniosła 3 571 zł, co oznacza wzrost o około 1,3 proc. w ujęciu miesięcznym i jest to wynik napędzany głównie przez podwyżki w Warszawie (+1,7 proc.), Trójmieście (+1,6 proc.), Lublinie (+1,2 proc.) czy w Opolu (+1,1 proc.).
Natomiast korekty najbardziej dotkliwe dotyczyły Kielc, Wrocławia czy Olsztyna. Co więcej, Kielce kontynuują wielomiesięczne spadki cen najmu, notując już -6,7 proc. rok do roku i jest to najgłębsza ujemna dynamika roczna wśród wszystkich obserwowanych miast.
Na najwyższe czynsze trzeba być przygotowanym niezmiennie w Warszawie (4 844 zł), a powyżej pułapu 3 tys. zł pozostają Trójmiasto i Kraków. Natomiast najniższe stawki są obecnie w stolicy województwa świętokrzyskiego (1 968 zł) oraz w Białymstoku (2 090 zł).
Czego faktycznie szukają dziś najemcy?
Dane Otodom za maj 2026 r. pokazują, że preferencje najemców pozostają wyjątkowo stabilne. Jak zwykle największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe, które odpowiadają za ponad połowę wszystkich wyszukiwań.
Najczęściej poszukiwane są lokale o powierzchni około 40 mkw., odpowiadając za 21% zapytań, oraz mniejsze mieszkania liczące około 30 mkw., generujące 17% wyszukiwań. Popularność kompaktowych metraży dobrze odzwierciedla realia finansowe młodych dorosłych, dla których funkcjonalność i efektywne wykorzystanie przestrzeni mają często większe znaczenie niż sam rozmiar mieszkania.
Jednocześnie na rynku najmu wyraźnie rośnie znaczenie jednego, dotychczas marginalnego kryterium. Jeszcze w 2024 r. jedynie 6% wyszukiwań uwzględniało możliwość zamieszkania ze zwierzęciem. Wiosną 2026 r. odsetek ten wzrósł już do 12%.
Tym samym zgoda właścicieli mieszkań na zwierzęta stała się jedną z najbardziej pożądanych cech mieszkania, wyprzedzając nawet takie udogodnienia jak zmywarka. Trend ten odzwierciedla szersze zmiany społeczne zachodzące wśród ludzi młodych.
Jak wskazują eksperci w raporcie z cyklu “Szczęśliwy dom” dotyczącym Młodych Dorosłych na rynku nieruchomości, na osiedlach szczególną wartość zyskują wybiegi dla psów i tereny spacerowe, które pełnią nie tylko funkcję rekreacyjną, ale także sprzyjają budowaniu relacji sąsiedzkich i integracji lokalnych społeczności.
