Choć Warszawa i Kraków pozostają najdroższymi rynkami mieszkaniowymi w Polsce, w ujęciu procentowym ceny rosły tam najwolniej spośród 17 miast objętych bazą BaRN Narodowego Banku Polskiego. Najszybciej — o ponad 300% w ciągu 20 lat — drożały mieszkania w miastach, które w 2006 r. były najtańsze: Białymstoku, Szczecinie i Zielonej Górze. To efekt „doganiania” niższej bazy wyjściowej sprzed dwóch dekad.
TOP 10: rynek pierwotny — gdzie mieszkania zdrożały najbardziej
Na rynku pierwotnym rekordzistą pod względem procentowego wzrostu cen w ciągu ostatnich 20 lat jest Białystok — średnia cena ofertowa metra kwadratowego wzrosła tam z 2 727 zł w III kwartale 2006 r. do 12 178,85 zł w I kwartale 2026 r., czyli o 346,6%. Podium zamykają Szczecin (+308,8%) oraz Rzeszów (+276,4%). Warszawa, mimo najwyższej ceny bezwzględnej w Polsce, zajmuje dopiero 13. miejsce na 17 miast (+207,4%), a Kraków — 16. miejsce (+180,0%).
| # | Miasto | Cena, III kw. 2006 (zł/m²) | Cena, I kw. 2026 (zł/m²) | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Białystok | 2 727,00 | 12 178,85 | +346,6% |
| 2 | Szczecin | 3 214,98 | 13 142,97 | +308,8% |
| 3 | Rzeszów | 2 862,00 | 10 771,94 | +276,4% |
| 4 | Kielce | 2 918,64 | 10 617,35 | +263,8% |
| 5 | Opole | 3 342,84 | 12 047,27 | +260,4% |
| 6 | Łódź | 3 210,00 | 11 562,86 | +260,2% |
| 7 | Bydgoszcz | 3 243,00 | 11 599,82 | +257,7% |
| 8 | Zielona Góra | 2 754,28 | 9 580,52 | +247,8% |
| 9 | Lublin | 3 456,00 | 11 889,28 | +244,0% |
| 10 | Gdańsk | 5 004,00 | 16 432,07 | +228,4% |
TOP 10: rynek wtórny — gdzie mieszkania zdrożały najbardziej
Na rynku wtórnym liderem jest Zielona Góra, gdzie ceny wzrosły z zaledwie 2 136,75 zł do 9 071,20 zł za metr kwadratowy — o 324,5%. Drugie miejsce zajmuje Rzeszów (+291,8%), a trzecie Bydgoszcz (+260,2%). Gdańsk jako jedyne z dużych trójmiejskich i wielkomiejskich centrów utrzymuje się blisko czołówki (4. miejsce, +258,1%). Kraków zamyka zestawienie wszystkich 17 miast z najniższym wzrostem — zaledwie +132,9%, a Warszawa plasuje się na 14. miejscu (+163,5%).
| # | Miasto | Cena, III kw. 2006 (zł/m²) | Cena, I kw. 2026 (zł/m²) | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Zielona Góra | 2 136,75 | 9 071,20 | +324,5% |
| 2 | Rzeszów | 2 851,00 | 11 170,34 | +291,8% |
| 3 | Bydgoszcz | 2 530,00 | 9 113,62 | +260,2% |
| 4 | Gdańsk | 4 541,00 | 16 260,55 | +258,1% |
| 5 | Kielce | 2 424,92 | 8 642,34 | +256,4% |
| 6 | Katowice | 2 507,52 | 8 753,75 | +249,1% |
| 7 | Lublin | 3 160,00 | 10 527,07 | +233,1% |
| 8 | Białystok | 3 070,00 | 10 202,02 | +232,3% |
| 9 | Poznań | 3 751,81 | 12 378,17 | +229,9% |
| 10 | Łódź | 2 740,00 | 8 983,77 | +227,9% |
Dlaczego mniejsze miasta rosły szybciej?
Wzorzec widoczny w obu zestawieniach jest spójny: najszybszy procentowy wzrost cen odnotowały miasta, które w 2006 r. miały najniższą bazę cenową — Białystok, Rzeszów, Kielce, Zielona Góra czy Bydgoszcz. W tamtym okresie ceny mieszkań w tych ośrodkach były nawet o połowę niższe niż w Warszawie czy Krakowie. Dwie dekady później różnice bezwzględne pozostają duże, ale relatywny dystans wyraźnie się skrócił — co w statystyce cenowej przekłada się na wysoki wzrost procentowy przy niższej bazie wyjściowej.
Warszawa i Kraków, które już w 2006 r. należały do najdroższych rynków w kraju, rosły w tempie wolniejszym niż reszta miast objętych badaniem — mimo że w liczbach bezwzględnych wzrost cen w złotówkach na metr kwadratowy był tam często największy. Przykładowo cena na rynku pierwotnym w Warszawie wzrosła o 12 182,84 zł na metrze kwadratowym (z 5 873 zł do 18 055,84 zł), podczas gdy w Białymstoku o 9 451,85 zł (z 2 727 zł do 12 178,85 zł) — a mimo to procentowo Białystok wypada wyżej w rankingu.
Dane BaRN obejmują ceny ofertowe sprzedaży lokali mieszkaniowych w budownictwie wielorodzinnym w 16 miastach będących stolicami województw oraz w Gdyni, gdzie odbywa się znacząca część rynkowego obrotu. Ceny zawierają podatek VAT. Ranking obejmuje zmianę ceny ofertowej między III kwartałem 2006 r. (początek serii danych BaRN) a I kwartałem 2026 r. (dane najbardziej aktualne).
Źródło danych: NBP, baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN, dane za okres III kw. 2006 r. – I kw. 2026 r. Opracowanie własne na podstawie danych NBP.
