Planowana finalizacja jednej z największych transakcji na polskim rynku najmu instytucjonalnego ponownie otworzyła dyskusję o roli sektora PRS w mieszkalnictwie. Polski Związek Firm Deweloperskich wskazuje, że ocena tego segmentu powinna opierać się na danych, proporcjach oraz realnych potrzebach mieszkaniowych, a nie wyłącznie na pojedynczych transakcjach.
Po zgodzie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Vantage Development może sfinalizować przejęcie 18 spółek działających na rynku najmu instytucjonalnego. Transakcja obejmuje 5322 gotowe lokale na wynajem w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi. Jej wartość, według wcześniejszych informacji rynkowych, wynosi około 2,4 mld zł.
PRS wciąż stanowi mały fragment rynku mieszkaniowego
PZFD podkreśla, że choć skala transakcji jest istotna dla młodego segmentu najmu instytucjonalnego, jej znaczenie dla całego rynku mieszkaniowego należy oceniać we właściwych proporcjach. Według danych GUS w 2025 roku w Polsce oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań, z czego deweloperzy przekazali 134,1 tys. lokali.
Dla porównania cały polski sektor najmu instytucjonalnego liczy około 28 tys. mieszkań. Prognozy zakładają, że do 2029 roku może wzrosnąć do ponad 50 tys. lokali. Oznacza to, że mimo dynamicznego rozwoju PRS pozostaje niewielkim dodatkiem do rynku mieszkaniowego, a nie jego dominującym segmentem.
Według różnych szacunków w rękach indywidualnych właścicieli znajduje się obecnie ponad milion mieszkań przeznaczonych na wynajem. Na tym tle najem instytucjonalny odpowiada za około 2 proc. całego rynku najmu i około 0,2 proc. wszystkich mieszkań w kraju.
Deficyt mieszkań pozostaje głównym problemem
PZFD zwraca uwagę, że najważniejszym wyzwaniem pozostaje dostępność mieszkań. Z raportu Habitat for Humanity Poland z 2025 roku wynika, że w Polsce brakuje około 2 mln mieszkań odpowiadających realnym potrzebom społecznym, finansowym i rodzinnym osób poszukujących lokum.
Niedobór mieszkań jest szczególnie widoczny w największych miastach i ich obszarach funkcjonalnych. To tam koncentrują się miejsca pracy, uczelnie, usługi publiczne oraz infrastruktura. W tych lokalizacjach rośnie popyt zarówno na mieszkania kupowane na własność, jak i na stabilną ofertę najmu.
Jednocześnie Polska pozostaje krajem o bardzo wysokim udziale własności mieszkaniowej. Według danych Eurostatu w 2024 roku 68 proc. mieszkańców Unii Europejskiej mieszkało w lokalach własnościowych, podczas gdy w Polsce było to około 86–87 proc. Rozwój PRS nie zmienia więc dominującego modelu mieszkaniowego, ale uzupełnia ofertę tam, gdzie zakup mieszkania nie jest możliwy lub nie odpowiada aktualnym potrzebom.
– Rynek mieszkaniowy powinien odpowiadać na różne potrzeby i etapy życia. Inne potrzeby ma rodzina kupująca pierwsze mieszkanie, inne student, osoba przeprowadzająca się do innego miasta czy cudzoziemiec podejmujący pracę w Polsce. Potrzebujemy zarówno silnego rynku mieszkań na sprzedaż, jak i bezpiecznego, przejrzystego oraz profesjonalnego rynku najmu. Własność pozostaje ważną potrzebą wielu Polaków, ale stabilny najem jest niezbędnym elementem dojrzałego rynku mieszkaniowego – podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Najem instytucjonalny jako uzupełnienie rynku
Na sytuację mieszkaniową w Polsce coraz silniej wpływają mobilność zawodowa, migracje do największych miast, umiędzynarodowienie rynku pracy i szkolnictwa wyższego oraz zmieniające się modele życia. Według danych ZUS na koniec 2025 roku w Polsce legalnie pracowało i podlegało ubezpieczeniom społecznym blisko 1,29 mln obcokrajowców. W roku akademickim 2024/2025 na polskich uczelniach studiowało 108,6 tys. cudzoziemców.
To grupy, które często potrzebują stabilnego najmu, zanim zdecydują się na zakup mieszkania albo zanim zwiążą się z konkretnym miastem na stałe. Z tej perspektywy PRS może być jednym z elementów zwiększania dostępnej oferty mieszkaniowej.
Najem instytucjonalny nie zastępuje mieszkań własnościowych, najmu prywatnego, mieszkań komunalnych, społecznych ani akademików. Może jednak dostarczać lokale projektowane od początku z myślą o wynajmie, zarządzane profesjonalnie i oferowane na przejrzystych zasadach.
Wysoki poziom wynajęcia pokazuje popyt
Według danych JLL średni poziom wynajęcia mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego wynosi obecnie 95–98 proc. Oznacza to wysokie zainteresowanie profesjonalnie zarządzanymi lokalami na wynajem. Nawet przy dalszym wzroście sektor ten pozostanie jednak niewielką częścią całego rynku.
Prognozowane 50 tys. lokali w PRS odpowiadałoby około 4 proc. dzisiejszego prywatnego rynku najmu oraz około 0,3 proc. całego zasobu mieszkaniowego w Polsce. Zdaniem PZFD pokazuje to, że najem instytucjonalny nie powinien być traktowany jako główna przyczyna problemów mieszkaniowych, lecz jako jeden z elementów uzupełniających ofertę.
– Inwestorzy instytucjonalni odpowiadają na ogromne zapotrzebowanie na wysokiej jakości mieszkania na wynajem, rozwijając profesjonalnie zarządzane projekty PRS, które oferują najemcom stabilne umowy najmu oraz dodatkowe udogodnienia – komentuje Patrick Pospiech z JLL.
PZFD: rozwój PRS należy oceniać w kontekście całego rynku
Polski Związek Firm Deweloperskich wskazuje, że rozwój rynku najmu instytucjonalnego powinien być oceniany w szerszym kontekście: deficytu mieszkaniowego, rosnącej mobilności zawodowej, napływu cudzoziemców oraz potrzeb osób, które nie chcą lub nie mogą kupić mieszkania. Organizacja podkreśla, że pojedyncze duże transakcje mogą wywoływać dyskusję publiczną, ale nie zmieniają struktury całego rynku.
– Warto patrzeć na liczby. Mówimy o segmencie, który jest widoczny medialnie, ale wciąż bardzo mały w skali całego rynku. Jego rozwój nie odbiera Polakom mieszkań. Przeciwnie – zwiększa liczbę dostępnych lokali na wynajem w miastach, w których popyt mieszkaniowy jest największy – podsumowuje Bartosz Guss.
Według PZFD najem instytucjonalny pozostanie niewielkim, ale potrzebnym uzupełnieniem rynku. Jego znaczenie może rosnąć szczególnie w największych miastach, gdzie presja popytowa jest najwyższa, a potrzeby mieszkaniowe są najbardziej zróżnicowane.
