Z najnowszego raportu Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2060 roku liczba ludności będzie wynosić jedynie 28,4 mln. To spadek o 24,3 proc. w stosunku do 2024 roku. Co to oznacza dla miast, miasteczek i całych regionów? Czy spadek liczby ludności oznacza załamanie rynku mieszkaniowego? Czy może wręcz przeciwnie? Co nas czeka w przyszłości?
– Demografia jest trochę jak ten cesarz z bajki, który chodził nago i każdy udawał, że nie widzi problemu. To jest dokładnie ta sytuacja. To się już wydarzyło. Dlaczego? Bo procesy demograficzne mają tak długi czas trwania i rozwijania, że przegapiliśmy moment, w którym można było coś jeszcze zrobić, by powstrzymać spadek ludności w Polsce – mówi Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
Demografia w dół, rynek nieruchomości w górę?
Demografia wcale nie kończy się na prostym liczeniu głów. To tylko jedna z warstw, która kształtuje dzisiejszy rynek nieruchomości. Paradoks polega na tym, że choć Polaków realnie ubywa, gospodarstw domowych jest coraz więcej. GUS prognozuje, że do 2050 roku odsetek jednoosobowych gospodarstw wzrośnie z dzisiejszych 25% do ponad 33%. Dzieje się tak dlatego, że jedno zjawisko napędza drugie: im mniejsze stają się gospodarstwa, tym więcej ich powstaje. W latach 60. pod jednym dachem mieszkało średnio 3,5 osoby, dziś niewiele ponad 3, a wkrótce będzie to około 2,5.
– Wzrost liczby gospodarstw domowych mimo spadku liczby ludności? To nie żaden paradoks, tylko efekt zmian, które po cichu dzieją się od lat. Dziś coraz częściej jedna rodzina zamienia się w dwa osobne domy, bo rozwody, separacje czy po prostu życie „na własnych zasadach” stały się codziennością. Do tego powoli znika model, który jeszcze niedawno był oczywisty – dom pełen trzech pokoleń. Kiedyś dziadkowie, rodzice i dzieci mieszkali razem, a stawiając chałupę, myślało się od razu o tym, gdzie swoje piętro dostanie następne pokolenie. To już historia. Dziś każdy żyje bardziej osobno, bardziej po swojemu i chce mieć więcej, niż tylko swój kawałek podłogi. Wszystko to sprawia, że mimo mniejszej liczby ludzi potrzeba nam więcej mieszkań – i to znacznie szybciej, niż podpowiadałaby sama demografia – podkreśla Maciej Gołębiewski.
Domy za złotówkę
Na początku XXI wieku we wschodnich Niemczech wyludnianie całych regionów było zjawiskiem tak namacalnym, że trudno było je przeoczyć. Mieszkańcy takich miast jak Frankfurt nad Odrą po prostu pakowali się i przenosili na zachód, tam, gdzie były praca, pieniądze i perspektywy. Pustostany rosły jak grzyby po deszczu, a część bloków rozbierano, bo nikt nie wierzył, że jeszcze kiedykolwiek się zapełnią. Podobny obraz niedawno oglądaliśmy we Włoszech, gdzie w wielu małych miasteczkach domy wystawiano za jedno euro nie po to, żeby na nich zarobić, tylko po to, by ktokolwiek wziął je pod opiekę i ocalił przed zupełnym zniknięciem lokalnej społeczności.
– Wyludnianie się wsi i rozrastanie się miast nie jest niczym nowym. Na przestrzeni wieków ludzie przenosili się z obszarów mniej rozwiniętych, tam, gdzie mieli większe szanse na dobrobyt. To działo się już kilkaset lat temu, teraz jednak przybiera bardzo namacalny wymiar – mówi Maciej Gołębiewski. – Byłem ostatnio w Białowieży. Cudowne miejsce, tylko jak tam się jedzie – już te sto kilkadziesiąt kilometrów od Warszawy – okazuje się, że wiele miejscowości jest pustych. To właśnie ten mechanizm. Właśnie w tamtych rejonach widać najbardziej wyludnianie się wsi – dodaje.
– W miarę upływu czasu będą pojawiały się kolejne miejsca, w których mieszkań będzie zwyczajnie więcej niż chętnych, by w nich zamieszkać. Wtedy ceny zaczną spadać. Nie dlatego, że rynek się załamie, tylko dlatego, że zwyczajnie nie będzie komu tych domów i mieszkań przejąć. I to jest sedno problemu. Polska powiatowa stoi dziś wobec jednego z największych wyzwań demograficznych w swojej historii, a jej przyszłość zależy niemal wyłącznie od tego, czy potrafi „podpiąć się” pod większe ośrodki. Jeśli miasto nie jest dobrze skomunikowane i nie pełni roli wygodnej sypialni dużej aglomeracji, trudno oczekiwać, że lokalny rynek mieszkaniowy będzie żył, a co dopiero się rozwijał. Sama obecność jednej dużej firmy zatrudniającej kilkuset czy kilka tysięcy ludzi też niczego nie gwarantuje – jedna decyzja zarządu potrafi wywrócić całą lokalną gospodarkę do góry nogami. Wałbrzych czy Detroit są najlepszym dowodem na to, jak szybko upadek jednej branży może pociągnąć za sobą całe miasto – zaznacza ekspert.
Bezpieczne wyspy?
Według długoterminowych prognoz GUS do 2050 roku ponad 90% powiatów straci część swoich mieszkańców. Kto na tym zyska? Beneficjentami będą duże miasta. To one już dziś są głównymi biegunami wzrostu – tam właśnie koncentrują się miejsca pracy, uczelnie oraz usługi wyższego rzędu. Nic więc dziwnego, że młodzi z prowincji rzadziej zostają w rodzinnych stronach, a częściej wyjeżdżają do większych ośrodków. Migrują w poszukiwaniu edukacji, rozwoju zawodowego i lepszych perspektyw życiowych. Do jakich miast wyjeżdżają?
– Analiza przyszłej liczby ludności w podziale na powiaty rysuje jednoznaczny obraz: realny wzrost ludności będziemy obserwować wyłącznie w aglomeracji warszawskiej oraz Krakowie i okolicach. Przyrost mieszkańców tych metropolii będzie niewielki, ale na tle reszty kraju okaże się znaczący. W ostrym kontraście do tych ośrodków będzie stała Łódź, która od 1989 roku do dziś straciła ponad 25 procent mieszkańców i według prognoz GUS zmierza w stronę spadku rzędu 40 procent. Ta dramatyczna trajektoria dobrze pokazuje skalę przemian, jakie czekają wiele dużych i średnich miast w Polsce w nadchodzących dekadach – mówi ekspert.
Rosnące obwarzanki
Coraz więcej mieszkańców dużych miast przenosi się do gmin ościennych. Zjawisko to potwierdzają dane portalu Metropolie.pl, z których wynika, że choć w granicach administracyjnych miast liczba ludności rośnie wolniej, całe obszary metropolitalne rozwijają się szybciej. W okresie między końcem 2019 a 2024 roku w Warszawie wzrost ludności wyniósł 4 proc., podczas gdy w gminach podmiejskich było to 10 proc. Ucieczka z miasta wiąże się z budową domów w spokojniejszych, lecz nadal dobrze skomunikowanych z metropoliami lokalizacjach. Na taki krok decydują się nie tylko osoby, które stać na inwestycję w dom pod miastem, lecz także ci, którzy chcą poprawić standard życia, lecz ceny nieruchomości w granicach miasta przekraczają ich możliwości. Ta druga grupa zwykle zadowala się domem szeregowym bądź bliźniakiem.
– Własne cztery kąty z ogródkiem to marzenie wielu Polaków. Badania Otodom pokazują, że ponad 70% z nas najchętniej zamieszkałoby w domu jednorodzinnym – i to najlepiej takim, który stoi trochę dalej od miejskiego zgiełku. Nic więc dziwnego, że tańsze grunty w strefach podmiejskich działają jak magnes – podkreśla Maciej Gołębiewski. – Suburbanizacja to nie tylko pogoń za marzeniem. To także twarda reakcja na słabości polskiego rynku mieszkaniowego. Jesteśmy poniżej unijnej średniej, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców, a aż 34% lokali jest przeludnionych. Do tego przeciętna powierzchnia przypadająca na osobę to zaledwie 31 m² – podczas gdy na Zachodzie standardem jest 40–45 m². Nic więc dziwnego, że Polacy szukają większej przestrzeni i mniejszego ścisku. To właśnie ta potrzeba naturalnie wypycha ludzi na obrzeża miast i napędza szybki rozrost „obwarzanków”– dodaje ekspert.
Przyszłość?
Wszystko wskazuje na to, że w nadchodzących dekadach Polska będzie krajem coraz wyraźniej podzielonym demograficznie. W tym samym czasie największe aglomeracje, zarówno miasta, jak i ich podmiejskie „obwarzanki”, będą rosły i nadal przyciągały ludzi, miejsca pracy oraz kapitał. Przyszłość rynku nieruchomości będą także wyznaczać nowe potrzeby mieszkaniowe coraz mniejszych gospodarstw domowych. To będzie nas pchało w kierunku małych, kompaktowych mieszkań – takich w sam raz pod względem metrażu i ceny. Z doniesień medialnych wynika, że średnia powierzchnia mieszkań kupowanych w największych miastach utrzymuje się na poziomie 50-55 m².
– Jeśli prognozy się sprawdzą, za trzy dekady Polska będzie krajem dwóch równoległych rzeczywistości. Z jednej strony zobaczymy metropolie, które wciąż przyciągają ludzi, pracę i kapitał. Z drugiej – powiaty powoli gasnące, jakby ktoś po kolei wyłączał w nich światła. Do tego dochodzi rosnąca mobilność, coraz mniejsze rodziny i coraz większa presja finansowa. Wszystko to pcha nas w stronę kompaktowych mieszkań w miastach i życia na obrzeżach aglomeracji. Ten układ sił stworzy zupełnie nową rzeczywistość społeczną, inną niż ta, do której przywykliśmy. I tu pojawia się najważniejsze pytanie: czy potrafimy odnaleźć się w Polsce, która już zaczyna wyglądać inaczej, niż ta, którą znamy? – zastanawia się Maciej Gołębiewski.
