ZPPHiU: Dlaczego najemcy dopłacają do kosztów wspólnych w galeriach handlowych?

Wartość kosztów wspólnych musi być w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota.

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) alarmuje, że najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w galeriach handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu.

Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, odsetki, ubezpieczenia, itp.

„Wartość kosztów wspólnych jest dla najemców niewiadomą – co na dojrzałym rynku jest zupełnie niezrozumiałe. Zarządca, jako odpowiedzialny profesjonalista, powinien potrafić oszacować koszty funkcjonowania centrum. Naturalnie, jak w przypadku każdego przedsięwzięcia biznesowego, są takie elementy – na przykład zmiany w prawie podatkowym – których przewidzieć nie sposób. Ale to, co jest związane z nieruchomością, jest czynnikiem ryzyka biznesowego jego właściciela. Pełna odpowiedzialność za koszty po stronie właściciela centrum pozwoli na właściwe zbudowanie procesu racjonalnego planowania inwestycji skutkujących obniżką kosztów funkcjonowania obiektu. W dotychczasowym modelu właściciel galerii nie ma motywacji, aby oszczędnie zarządzać kosztami wspólnymi – bo i tak za wszystko płacą najemcy. Dlatego w wielu obiektach dopiero teraz, pod wpływem zagrożenia drastycznym wzrostem koszów energii, pojawił się pomysł wymiany świateł na LED, instalowanie paneli fotowoltaicznych, racjonalizacji usług zewnętrznych, etc. Dlaczego wcześniej wynajmujący tego nie robili? Bo nie musieli! Dopiero w obliczu tak wielkich zagrożeń okazuje się, jak wiele można zrobić, by obniżyć koszty funkcjonowania galerii handlowych. Najemca – planując swój biznes – musi znać koszty jego prowadzenia w centrum handlowym, ma wystarczająco dużo własnych ryzyk biznesowych do oszacowania. Dlatego jako ZPPHiU apelujemy, aby wartość kosztów wspólnych była jednoznaczna i określona na etapie zawierania umowy. Najlepiej, jeśli byłaby stałym, określonym w umowie elementem czynszu” – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) oraz Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU oraz PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk w umowach najmu według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają właściwie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.

ZPPHiU wskazuje, że czynsz i opłaty w centrach handlowych powinny być obniżane w przypadku przestojów, utrudnień w działaniu jak choćby brak prądu. Obecnie takie zdarzenia, które nie pozwalają prowadzić najemcom sprzedaży, nie wpływają na obniżenie opłat. Co więcej – centra handlowe nigdy nie obniżyły ani czynszu, ani opłat eksploatacyjnych po zamknięciu handlu w niedziele. Dlaczego najemcy muszą płacić tyle samo także za okresy, w których nie mogą prowadzić sprzedaży?

Uczciwe, równe i partnerskie relacje w biznesie zobowiązują, by niższe koszty przełożyć na swojego partnera biznesowego. Tymczasem właściciele i zarządcy galerii handlowych przekładają na najemców jedynie wzrosty i ryzyka.