Coraz dłuższe procedury administracyjne związane z wydawaniem pozwoleń na budowę zmieniają zasady gry na rynku gruntów mieszkaniowych Warszawie.
– W Warszawie obserwować możemy coraz wyraźniejszą zmianę dotyczącą wyceny gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Dotychczas o atrakcyjności działki decydowała przede wszystkim lokalizacja, cena zakupu oraz potencjał zabudowy. Teraz równie ważna staje się możliwość sprawnego przeprowadzenia procesu inwestycyjnego. W praktyce oznacza to, że na znaczeniu zyskują te grunty, które mają uregulowaną sytuację planistyczną i prawomocne pozwolenia na budowę. Przez lata rynek premiował odważne decyzje inwestycyjne. Deweloperzy, którzy aktywnie pozyskiwali grunty, korzystając z nieprzerwanego wzrostu cen nieruchomości, inkasowali premię za ryzyko. Ten model przestaje jednak obowiązywać. Obecne otoczenie rynkowe wymaga znacznie większej selektywności oraz rzetelnej analizy ryzyka – informuje Damian Karkosiński, Specjalista ds. inwestycji i akwizycji w Walter Herz.
Zmiana ta nie jest przypadkowa. Wynika z konsekwentnie wydłużających się od lat procedur administracyjnych, które stały się jednym z najważniejszych czynników wpływających na opłacalność inwestycji mieszkaniowych, realizowanych przez deweloperów w Warszawie.
Analizy Walter Herz, oparte na danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) pokazują, że Warszawa notuje obecnie rekordowo długi czas uzyskiwania pozwoleń na budowę dla inwestycji wielorodzinnych. Średni okres potrzebny na otrzymanie decyzji od złożenia wniosku wynosi obecnie około 18 miesięcy.
Dane z ostatnich dziesięciu lat wskazują na systematyczne pogarszanie się sytuacji. – W 2016 roku średni czas wydania pozwolenia na budowę projektów wielorodzinnych w Warszawie wynosił około 82 dni. W 2025 roku wzrósł już do 488 dni, czyli ponad pięciokrotnie. Jeszcze wyraźniej widać ten trend po wyłączeniu pozwoleń zamiennych, średni czas wydawania decyzji wydłużył się z 88 dni w 2016 roku do 531 dni w 2025 roku – podaje Damian Karkosiński.
Z analiz Walter Herz wynika, że tempo zmian szczególnie przyspieszyło w ostatnich dwóch latach. Średni czas procedowania zwiększył się o około 30 proc. w 2024 roku i kolejne 35 proc. w 2025 roku w porównaniu r/r.
– Wydłużony do półtora roku proces przyznawania pozwoleń na budowę projektów mieszkaniowych na rynku warszawskim przestaje być wyłącznie formalnym etapem procesu inwestycyjnego. Pozwolenie coraz częściej staje się aktywem, które samo w sobie zyskuje wymierną wartość rynkową – przyznaje Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.
Pozwolenie na budowę dobrem deficytowym
Choć przepisy przewidują co do zasady miesięczny termin wydania pozwolenia na budowę dla spraw standardowych oraz dwumiesięczny dla postępowań szczególnie skomplikowanych, rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej. W przypadku dużych inwestycji wielorodzinnych proces administracyjny od momentu złożenia wniosku do możliwości rozpoczęcia budowy trwa dziś w skrajnych przypadkach dwa, a nawet trzy lata.
Na wydłużenie procedur wpływają m.in. konieczność uzupełniania dokumentacji, uzgodnienia środowiskowe, kwestie drogowe i infrastrukturalne, udział stron sąsiednich, zawieszenia postępowań oraz procedury odwoławcze. Półtora roczny, średni okres oczekiwania na wydanie decyzji obejmuje cały, złożony proces administracyjny.
W praktyce oznacza to wydłużenie cyklu przygotowania inwestycji, wzrost kosztów finansowania gruntów oraz ograniczenie liczby nowych projektów trafiających na rynek. Efektem jest mniejsza podaż mieszkań, które mogą zostać oddane do użytkowania nawet dwa lub trzy lata później.
Stąd, jak zauważa Damian Karkosiński, deweloperzy oraz fundusze Private Equity redefiniują teraz swoje strategie zakupowe, coraz częściej skupiając się na nieruchomościach objętych jedynie Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Podejmowane przez inwestorów działania często mają charakter spekulacyjny i realizują dwojaki cel – zwiększenie wartości gruntu poprzez uzyskanie pozwolenia na budowę (PnB) i sprzedaż z premią w dwuletnim horyzoncie, bądź strategiczne budowanie banku ziemi. W konsekwencji rywalizacja cenowa obejmuje dziś, nie tylko projekty gotowe do natychmiastowej realizacji, ale przede wszystkim najbardziej perspektywiczne lokalizacje już na etapie planistycznym.
Na warszawskim rynku gruntów mieszkaniowych spada jednocześnie ilość wydawanych pozwoleń na budowę, z rekordowych 281 w 2017 roku do zaledwie 143 w 2025 roku, z czego nowych decyzji wydanych zostało 112.
W cenie możliwość wykonalności projektu i bezpieczeństwo inwestycji
Rosnąca nieprzewidywalność procesu administracyjnego powoduje fundamentalną zmianę sposobu wyceny gruntów inwestycyjnych. Przedmiotem wyceny nie jest sama działka w związku z jej parametrami urbanistycznymi, ale możliwość zrealizowania na niej inwestycji w założonym czasie i budżecie. Innymi słowy, wartość nieruchomości coraz silniej uzależniona jest od wykonalności projektu.
– O ile tradycyjne kryteria, takie jak lokalizacja, cena zakupu, potencjał zabudowy czy oczekiwany zwrot z inwestycji nadal pozostają istotne, to nie są już wystarczające do oceny atrakcyjności gruntu. Znaczenie dla wyceny działki ma także stabilność otoczenia regulacyjnego, harmonogram procedur administracyjnych oraz dostępność infrastruktury technicznej i mocy przyłączeniowych, układ komunikacyjny oraz ryzyko środowiskowe i społeczne – wylicza Katarzyna Tencza. – W rezultacie oznacza to odejście od wyceny opartej wyłącznie na parametrach urbanistycznych nieruchomości na rzecz kompleksowej analizy wykonalności inwestycji – dodaje.
Warszawa od wielu lat zmaga się z niedoborem atrakcyjnych terenów inwestycyjnych. Dostępne działki są coraz droższe, a jednocześnie bardziej wymagające pod względem formalnym, środowiskowym i infrastrukturalnym.
Kapitał coraz wyraźniej koncentruje się na nieruchomościach zapewniających bezpieczeństwo procesu inwestycyjnego. Największym zainteresowaniem cieszą się grunty objęte MPZP lub posiadające decyzje o warunkach zabudowy, a szczególnie działki z prawomocnymi pozwoleniami na budowę. To one stają się dziś najbardziej deficytowymi aktywami na rynku.
Jednocześnie coraz mocniej dyskontowane są nieruchomości, których przyszły status planistyczny pozostaje niepewny, zwłaszcza w kontekście wprowadzanych, nowych planów ogólnych. Rynek gruntów mieszkaniowych w Warszawie znalazł się w punkcie zwrotnym. Deweloperzy i inwestorzy coraz dokładniej analizują, które nieruchomości zachowają potencjał inwestycyjny po wejściu w życie nowych planów ogólnych, a które mogą go stracić.
Ograniczona podaż gruntów z uregulowaną sytuacją planistyczną sprawia, że ceny działek pozostają odporne na cykl gospodarczy. W najbardziej prestiżowych lokalizacjach Warszawy ceny transakcyjne przekraczają już kilkanaście tysięcy złotych za 1 mkw. PUM, a koszt zakupu gruntu stanowi nawet jedną czwartą ceny mieszkania.
